Loi climat : quelles conséquences sur les propriétaires bailleurs ?

Publiée en août 2021, la loi climat va progressivement imposer de nouvelles réglementations au regard des performances énergétiques des logements, notamment en rendant plus contraignante la mise en location des habitations énergivores (considérées comme des « passoires thermiques »). Concrètement, quelles seront les conséquences de cette loi sur votre location à Charenton ? Comment vous préparer à ces changements, que vous soyez déjà bailleur ou que vous prévoyiez de le devenir ?

Ce que prévoit la loi climat pour les biens locatifs

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 témoigne de la volonté du gouvernement de lutter contre le dérèglement climatique et de limiter ses effets. De nombreux domaines sont concernés, comme les transports ou l’emploi, mais c’est le volet de l’immobilier, et particulièrement des logements proposés à la location, que nous allons explorer ici.

Car les propriétaires bailleurs seront directement concernés par les changements induits par la loi climat, dans la mesure où celle-ci va progressivement rendre plus compliquée la mise en location des logements les plus énergivores. Deux mesures principales seront ainsi appliquées dans les années à venir : le gel des loyers pour les bâtiments qui ne respectent pas les seuils minimaux de performances énergétiques, puis l’intégration de ces seuils aux critères de décence (avec, à la clé, des interdictions pures et simples de louer sans avoir préalablement effectué les travaux nécessaires).

Autant dire que votre location à Charenton sera (très probablement) concernée par ces mesures.

État des lieux : la situation énergétique des logements avant l’entrée en vigueur de la loi climat

Jusqu’à l’entrée en vigueur des mesures issues de la loi climat, les propriétaires bailleurs ont seulement une obligation d’information au regard des candidats à la location : intégré à la liste des diagnostics de location, le DPE a vocation à renseigner le locataire potentiel sur les niveaux de consommation énergétique du logement et les volumes de gaz à effet de serre émis. Ces données doivent être précisées dans l’annonce locative sous la forme d’étiquettes « énergie » et « climat ». Pour autant, les bailleurs ne sont pas contraints d’effectuer des travaux d’amélioration des performances énergétiques des logements.

Rappelons que le diagnostic de performance énergétique a fait l’objet d’une refonte au 1^er juillet 2021, qui l’a rendu plus précis, plus complet, plus accessible, mais aussi « opposable » au même titre que les autres diagnostics immobiliers. S’il n’y a pas encore d’obligations concrètes, ce changement tend néanmoins à responsabiliser les propriétaires bailleurs et les vendeurs. Les DPE réalisés antérieurement à cette date, moins fiables, seront progressivement invalidés : à partir du 1^er janvier 2023 pour les diagnostics produits jusqu’au 31 décembre 2017, et à partir du 1^er janvier 2025 pour les diagnostics produits jusqu’au 30 juin 2021. (Tous les détails dans ce document émis par le ministère de l’Écologie.)

De sorte qu’aujourd’hui, si un logement doit respecter des critères de décence pour faire l’objet d’une mise en location, cette obligation ne concerne pas les niveaux de performance énergétique. Un logement classé « G » n’est donc pas considéré comme indécent ou insalubre.

La loi climat de 2021 change la donne en responsabilisant le propriétaire bailleur au regard des performances énergétiques du logement qu’il loue. Nous allons voir plus précisément comment cette loi va affecter votre location à Charenton dans les années à venir.

Le gel des loyers pour les passoires énergétiques

En attendant l’intégration de la performance énergétique aux critères de décence, la loi climat contient des mesures visant à geler les hausses de loyer pour les logements énergivores (classés « F » ou « G »). Cela, quelle que soit la situation : en cas de relocation, lors du renouvellement du bail ou en cours de contrat locatif, même pour une simple indexation ou dans le cadre d’une amélioration de confort apportée à l’habitation.

Ce gel s’appliquera aux baux pour des locations vides ou meublées à usage de résidence principale à partir de l’été 2022 en métropole (un an après la publication de la loi climat) et à partir du 1^er juillet 2024 dans les DROM-COM.

• En cas de relocation. L’augmentation du loyer lors d’une relocation est déjà très encadrée dans les zones tendues (1 149 communes en France) et concerne uniquement les logements disposant d’une étiquette énergie allant de « A » à « F ». Dans les faits, la hausse du loyer lors d’un changement de bail est donc interdite, dans ces villes, pour les habitations classées « F » et « G ». La loi climat prévoit d’appliquer cette éco-conditionnalité à l’ensemble du territoire, y compris hors des zones tendues : il sera donc impossible d’augmenter le loyer d’un logement énergivore lors d’un changement de locataire.
• En cas de renouvellement du bail. Dans de rares cas de figure (lorsque le loyer est manifestement sous-évalué), un propriétaire peut imposer à son locataire en place une augmentation du loyer. L’aboutissement du processus entraîne la signature d’un nouveau bail (avec le même locataire). Cette option n’existera plus pour les logements classés « F » ou « G » à partir de l’été 2022 en métropole.
• En cours de bail. Quel que soit le bail signé, la clause d’indexation permet de réviser le montant du loyer à un rythme annuel, à la date anniversaire du contrat, sur la base de l’indice de référence publié par l’Insee. Cette règle d’indexation sera remise en cause pour les logements les plus énergivores, pour lesquels il ne sera plus possible de réviser le loyer : celui-ci sera donc gelé. C’est la même chose en ce qui concerne l’augmentation du loyer permise dans le cadre des améliorations du confort du logement en vertu de la « clause travaux ».

Par conséquent, si votre location à Charenton concerne un bien immobilier classé « F » ou « G », toute hausse de loyer sera impossible à compter de l’été 2022.

L’interdiction de mise en location des logements énergivores

La mesure la plus importante de la loi climat prendra effet à partir de 2025. À cette date, le niveau de performance énergétique d’un logement deviendra un critère de décence. Conséquemment, il sera impératif d’atteindre un seuil donné de performance pour pouvoir proposer un bien immobilier à la location, sachant que les niveaux imposés seront progressivement rehaussés selon un calendrier déjà établi :

• À partir du 1^er janvier 2025, les logements classés « G » ne pourront plus être loués ;
• À partir du 1^er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés « F » ;
• À partir du 1^er janvier 2034, les logements classés « E » seront interdits à la location.

Ces dates sont valables pour la métropole. Dans les DROM-COM, seuls les logements classés « F » et « G » seront concernés, respectivement à compter du 1^er janvier 2028 et du 1^er janvier 2031.

L’effet de cette mesure sera tangible : les habitations touchées ne pourront plus être mises sur le marché locatif sans que des travaux soient réalisés, avec pour objectif d’atteindre le seuil minimal de performance énergétique imposé.

Lorsqu’un logement en cours de location entrera dans le champ d’application de la loi, il ne sera pas question de résilier le bail ; mais le locataire en place disposera alors d’un recours contre son bailleur. Il pourra ainsi exiger la réalisation de travaux de mise en conformité et, à défaut, obtenir d’un juge une réduction du loyer et le versement de dommages et intérêts.

Des exceptions sont prévues, notamment en cas d’impossibilité pour un logement en copropriété de parvenir au niveau imposé de performance énergétique, en raison d’obstacles techniques ou administratifs (par exemple, lorsqu’il existe des contraintes architecturales ou patrimoniales). Cela n’empêchera toutefois pas un locataire de demander une baisse du loyer ou des dommages et intérêts.

Loi climat : quel impact sur votre location à Charenton ?

Vous gérez une location à Charenton (ou vous la faites gérer par une agence immobilière) ou vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif dans notre ville. Forcément, vous vous demandez quel sera l’impact de la loi climat sur votre location actuelle ou sur votre projet locatif futur.

• Vous êtes actuellement bailleur. Pour vous assurer de la pérennité de votre location à Charenton, il est préférable de refaire un DPE en appliquant la nouvelle réglementation et de prendre une décision en fonction de ses résultats. Si votre logement appartient à la catégorie des habitations énergivores (note « F » ou « G »), des travaux d’amélioration sont à prévoir. Vous pouvez aussi en discuter avec le syndic de l’immeuble afin de porter la question à l’ordre du jour, par exemple pour envisager des travaux dans l’immeuble.
• Vous avez un projet d’investissement locatif. Vous prévoyez donc d’acheter un bien afin de gérer une location à Charenton. Dans ce cas, il est recommandé de tenir compte dès à présent de la classe énergétique des logements que vous visitez (l’étiquette énergie apparaît dans l’annonce de vente, mais vous pouvez demander à voir le DPE complet – si possible dans sa nouvelle formule, puisque c’est celle qui servira de référence lors de l’application des mesures issues de la loi climat) et de négocier fortement à la baisse le prix des habitations classées « F » ou « G ». Vous pouvez, par exemple, vous faire accompagner par un artisan de façon à évaluer le coût des travaux de mise en conformité : cela vous fournira un socle concret sur lequel négocier.

N’oubliez pas que des aides à la rénovation énergétique existent (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, subventions de l’Anah…) et qu’elles vous permettent d’optimiser le financement de vos travaux. Votre agent immobilier de proximité peut vous renseigner sur ce point.

La mise en conformité de votre location à Charenton, vous devez donc y penser au plus tôt. Pourquoi ne pas prendre conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier ?