Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? C’est un projet avantageux à de nombreux égards : vous vous constituez un patrimoine durable tout en générant un complément de revenus. Mieux encore : en vertu des mécanismes de défiscalisation, vous avez dans le même temps la possibilité de réduire vos impôts. C’est le cas du dispositif Pinel, qui prendra fin le 31 décembre 2024 – il ne reste donc plus que quelques mois pour en profiter. L’équipe d’Eppler Immoove vous explique comment investir en Pinel en 2024 et baisser vos impôts !
Rappel : investissement Pinel et réduction d’impôt
Le dispositif connu sous le nom de « loi Pinel » a été mis en place en 2014 par le gouvernement dans le but de favoriser l’investissement locatif et, ce faisant, de soutenir la construction de logements neufs sur le territoire national.
Concrètement, ce dispositif permet à des particuliers d’investir dans des biens neufs destinés à la location, et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement, étendue sur toute la durée de la période d’engagement.
Durée d’engagement Pinel et taux de réduction d’impôt
Cette durée d’engagement correspond au nombre d’années pendant lesquelles le bien immobilier doit être proposé à la location. Le taux de réduction d’impôt augmente proportionnellement :
- Pour 6 ans de location, vous pouvez déduire 9 % du prix de revient du logement de vos impôts.
- Pour 9 ans de location, vous pouvez déduire 12 % du prix de revient.
- Pour 12 ans de location, vous pouvez déduire 14 % du prix de revient.
(Notez que l’engagement initial ne peut pas dépasser 9 ans. Pour atteindre 12 ans, il faut renouveler l’engagement à l’issue de la première période.)
Tels sont les taux dont vous pourrez bénéficier si vous choisissez d’investir en Pinel en 2024. Ces taux ont été réduits au fil des années, mais il est possible de profiter des réductions initiales dans un cas de figure particulier (voir, plus bas, le Pinel+).
Des plafonds de réduction fiscale à connaître
La réduction Pinel est plafonnée à 300 000 € par contribuable et par an, et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Dans les faits, cela signifie que pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 400 000 €, la réduction ne sera appliquée que sur 300 000 €.
Le Pinel s’applique à un maximum de deux logements et entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
Comment investir en Pinel en 2024 ?
Bien entendu, ces avantages ont des contreparties. Pour investir en Pinel en 2024, il faut remplir un certain nombre de conditions liées au logement, aux locataires et à la location elle-même.
Les conditions Pinel liées au logement
L’avantage Pinel concerne exclusivement certains types de logements. Dans le but d’investir en Pinel en 2024, vous devez cibler…
- Un bien immobilier neuf (en VEFA ou déjà construit, mais depuis moins de 5 ans).
- Un logement ancien avec des travaux de rénovation ou de réhabilitation qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Un local transformé en habitation.
Seuls les biens situés dans des immeubles collectifs d’habitation sont éligibles, ce qui exclut les maisons individuelles. En outre, la construction doit respecter un niveau spécifique de performance énergétique signalé par la norme RT 2012 (pour un bien neuf) ou par le label HPE/BBC 2009 (pour une rénovation).
Enfin, le logement doit être situé dans l’une des trois zones du dispositif : A, A bis ou B1. (Notez que la ville de Charenton-le-Pont est située en zone A bis.)
Les conditions liées aux locataires
Le dispositif Pinel n’a pas seulement pour but de favoriser la construction et l’investissement, mais aussi de permettre aux ménages modestes de se loger. C’est pourquoi la réduction d’impôt est conditionnée au respect de plafonds de revenus pour les locataires, calculés en tenant compte du revenu fiscal de référence. Ces plafonds varient selon la zone géographique concernée et la composition du foyer fiscal, comme on peut le voir sur le tableau suivant :
(Source : service-public.fr)
Ce faisant, investir en Pinel en 2024 suppose de prendre en compte les revenus des locataires potentiels. Notez que vous avez le droit de louer le logement à des parents ou à des enfants, dès lors que ceux-ci sont indépendants de votre foyer fiscal.
Les conditions liées à la location
Le Pinel est également caractérisé par un ensemble de conditions relatives à la location :
- Le logement doit être loué vide, en tant qu’habitation principale.
- Le bail doit démarrer au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien.
- Les loyers appliqués doivent respecter des plafonds imposés par zone géographique et en fonction de la surface du logement :
(Source : service-public.fr)
Comme vous pouvez le constater, il y a donc de nombreuses conditions à respecter pour investir en Pinel en 2024. En ce sens, il est souhaitable de se faire accompagner par un professionnel compétent qui saura identifier pour vous les logements éligibles, fixer des loyers respectueux des plafonds, et trouver les locataires dont les revenus s’encadrent dans le dispositif.
Le dispositif Pinel+
Le Pinel existe depuis 2014. Au cours de la dernière décennie, le dispositif a régulièrement été revu et corrigé, parfois au profit des investisseurs, parfois à leur désavantage. Ainsi, à compter de 2023, le gouvernement a modifié les taux de réduction d’impôt de manière dégressive selon la durée d’engagement de location.
Toutefois, il est possible de continuer à bénéficier des taux initiaux, plus intéressants. C’est le cas dans le cadre du dispositif Pinel+, une version alternative du Pinel classique qui se caractérise par des conditions d’éligibilité plus drastiques, mais avec des taux avantageux à la clé :
- Pour 6 ans de location : une réduction égale à 12 % du prix de revient.
- Pour 9 ans de location : une réduction égale à 18 % du prix de revient.
- Pour 12 ans de location : une réduction égale à 21 % du prix de revient.
Si vous voulez investir en Pinel en 2024 et bénéficier de ces taux, vous devez cibler des logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville et respectant un niveau élevé de qualité. Celui-ci a trait à trois composantes :
- Une surface habitable minimale.
- Une surface extérieure privative minimale.
- Des critères de performance énergétique élevés (respect de la norme RE 2020 pour la construction et atteinte d’une classe A au DPE).
Il n’est donc pas aisé de bénéficier du Pinel+ et, par ailleurs, des critères de qualité plus élevés signifient également des prix plus hauts à l’achat. Mais c’est une bonne manière de profiter d’une réduction d’impôt plus attractive, idéale pour les contribuables les plus lourdement imposés.
N’hésitez pas à discuter de votre projet d’investir en Pinel en 2024 avec nos conseillers et conseillères !
