L’investissement locatif offre de multiples avantages : c’est un placement sûr et durable, qui permet de générer un complément de revenus et de se constituer un patrimoine… tout en bénéficiant, dans certains cas de figure, d’abattements fiscaux attractifs ! En effet, grâce aux dispositifs de défiscalisation, il est possible d’optimiser une opération locative en profitant d’une réduction d’impôt conséquente. Par exemple, pour acheter dans l’ancien, il existe un mécanisme adapté : le Denormandie. Que faut-il savoir avant de se lancer ? Comment fonctionne ce dispositif ? Suivez notre guide pour investir en Denormandie à Charenton dans les meilleures conditions.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est une extension de la loi Pinel aux investissements dans l’ancien avec travaux – le Pinel étant, lui, réservé aux investissements dans l’immobilier neuf (voir à ce propos notre guide dédié). Il est en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Son fonctionnement est proche du mécanisme Pinel : par ce biais, les investisseurs privés sont incités à acquérir des biens immobiliers à mettre en location, en contrepartie d’un avantage fiscal.
La loi Denormandie vise à encourager la rénovation dans l’ancien dans des villes qui ont besoin d’un « coup de pouce » : communes en situation de déclin démographique, quartiers caractérisés par une dégradation du parc de logements anciens ou par une fuite des activités commerciales en périphérie, etc. Ce dispositif est donc aussi un moyen, pour les collectivités locales, d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour un investissement en Denormandie ?
Si vous envisagez d’investir en Denormandie à Charenton, vous devez en connaître les modalités d’application. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut…
- Acheter un logement ancien dans l’une des communes éligibles, où l’habitat a besoin d’être réhabilité : celles qui sont concernées par le plan « Action Cœur de ville », dont la liste a été fixée par décret, et celles qui ont mis en place une opération de revitalisation du territoire (prévue par le Code de la construction et de l’habitation, article L. 303-2).
- Réaliser dans le logement acquis des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (donc la somme du prix d’achat, des frais de notaire et du coût des travaux). Les travaux éligibles sont indiqués par décret. Ils concernent la création de surfaces habitables nouvelles et annexes ; la modernisation, l’aménagement ou l’assainissement des surfaces habitables et annexes ; ou l’amélioration des performances énergétiques. Le chantier doit permettre d’atteindre un certain niveau de performance énergétique, et d’obtenir a minima une étiquette « E ». Enfin, les travaux doivent être pris en charge par une entreprise certifiée RGE (Reconnue Garante de l’Environnement).
- Mettre le bien acquis en location (nue) pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. On choisit une durée initiale de 6 ou 9 ans, qu’il est ensuite possible de prolonger, par tranches de 3 ans, jusqu’à un total de 12 ans.
- Respecter des plafonds de loyer, variables en fonction des zones.
- Respecter des plafonds de ressources pour les locataires, fixés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal.
Dans le cadre du dispositif Denormandie, on ne retrouve donc pas le zonage Pinel (de A à C), sauf en ce qui concerne les plafonds de loyer et de ressources.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif en Denormandie ?
Comme pour le Pinel, le principal avantage du dispositif Denormandie est d’ordre fiscal : un abattement s’applique chaque année pendant la totalité de la durée de location sur laquelle l’investisseur s’est engagé. Le taux applicable est d’ailleurs identique à celui du Pinel. Ainsi, investir en Denormandie à Charenton peut vous permettre d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de…
- 12 % du prix d’achat sur 6 ans
- 18 % du prix d’achat sur 9 ans
- 21 % du prix d’achat sur 12 ans
Le montant des dépenses pris en charge est plafonné à 300 000 € par logement et par an. L’abattement est lissé sur la période d’engagement, ce qui se traduit par une réduction d’impôt de 2% par an pendant 6 ou 9 ans, puis 1% par an pour les trois dernières années (sur un total de 12 ans).
Qu’est-ce que ça donne, concrètement ? Exemple : vous achetez un bien au prix de 300 000 € dans lequel vous réalisez pour 100 000 € de travaux. Le total est de 400 000 €, mais l’abattement s’applique sur une somme maximale de 300 000 €. Le dispositif Denormandie vous fait économiser :
- 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an.
- 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an.
- 63 000 € sur 12 ans, soit 6 000 € par an pendant 9 ans, puis 3 000 € par an pour la dernière tranche.
Ce faisant, la réduction d’impôt maximale que vous pouvez obtenir est de 63 000 €.
Pour le reste, investir en Denormandie à Charenton revêt des avantages non spécifiques, que l’on retrouve pour tout investissement dans l’immobilier locatif : les loyers constituent un complément de revenus, le bien acquis intègre le patrimoine, et c’est un bon moyen de préparer sa future retraite.
Quelles sont les contraintes imposées par la loi Denormandie ?
Investir en Denormandie à Charenton peut donc s’avérer très avantageux, en raison de la réduction d’impôt associée. Néanmoins, il existe des contraintes à prendre en compte :
- Les villes éligibles. Contrairement au Pinel qui s’applique à un grand nombre de communes françaises, le Denormandie se focalise sur des villes ayant des besoins spécifiques en matière de réhabilitation. Vous n’aurez donc pas toute liberté au moment de choisir l’emplacement de votre investissement locatif : c’est un détail à ne pas négliger.
- Les travaux à réaliser. L’investissement Denormandie n’est valable que pour les biens anciens à rénover, et seulement si les travaux à effectuer représentent au moins 25 % de l’opération totale. Il s’agit donc d’identifier les biens qui nécessitent de gros travaux de rénovation ou de réhabilitation, et organiser le chantier en amont – en contactant des professionnels et en faisant établir des devis, sur lesquels vous allez baser votre opération. Cela suppose de bien calculer votre budget travaux en amont !
- La période d’engagement. Dans le cadre d’un investissement Denormandie, vous vous engagez à louer le bien acquis pendant une période définie à l’avance : 6 ou 9 ans, avec la possibilité d’étendre l’engagement jusqu’à 12 ans par tranches de 3 ans. Pendant toute cette période, vous ne pouvez ni revendre le bien, ni le louer à des locataires qui ne respectent pas les plafonds de ressources, ni l’occuper vous-même. Au risque, sinon, de perdre la totalité de l’avantage fiscal déjà obtenu.
- Les plafonds de loyer. En Denormandie comme en Pinel, les loyers sont plafonnés, avec des maxima identiques, fixés en fonction des zones (A, A bis, B1, B2 ou C). Ce qui veut dire que vous devrez louer le bien à des prix inférieurs de 20 à 30 % à ceux du marché. Conséquence : il faut calculer avec soin votre rentabilité locative en tenant compte de ces limitations, afin de vous assurer que votre investissement soit intéressant.
En raison de ces contraintes, il est important de préparer votre investissement Denormandie avec soin.
Comment investir en Denormandie à Charenton ?
Est-il possible d’investir en Denormandie à Charenton ? La réponse est non : Charenton-le-Pont ne fait pas partie des communes concernées par le dispositif. Aucune ville du Val-de-Marne n’est dans ce cas. Vous ne pouvez donc pas acquérir un bien ancien à Charenton ou Saint-Maurice, réaliser des travaux, et bénéficier de l’abattement prévu.
Pour autant, vous avez toujours la possibilité d’investir ailleurs. Pour cela, n’hésitez pas à consulter la liste des communes éligibles (nous avons inséré le lien plus haut) ou à vérifier, à l’aide de ce simulateur, si la ville que vous avez en vue relève du dispositif Denormandie. Dans le cadre de ce projet, vous pouvez demander conseil à votre agence de proximité, qui vous mettra en contact avec des confrères connaisseurs du marché qui vous intéresse.
Enfin, notez que la loi Denormandie s’applique aux biens achetés jusqu’au 31 décembre 2022. Si vous envisagez de réaliser un investissement dans ce cadre fiscal, il est donc préférable de ne pas trop attendre…
Faites-vous accompagner par des professionnels de la transaction à toutes les étapes de votre projet d’investissement locatif !
