Acheter un bien immobilier à mettre en location, c’est tentant. Au-delà des revenus locatifs générés, c’est l’occasion de se constituer un patrimoine et de préparer sereinement l’avenir. Et si, en plus, on peut bénéficier d’un coup de pouce fiscal par la même occasion, c’est parfait ! Justement, vous avez entendu parler des dispositifs de défiscalisation et, en particulier, de la loi Censi-Bouvard ? Vous voulez savoir s’il est possible d’investir en Censi-Bouvard à Charenton et, si oui, dans quelles conditions ? Cela tombe bien : nous avons conçu ce guide pour répondre à toutes vos questions !
Qu’est-ce que le Censi-Bouvard ?
Le Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation entré en vigueur au 1er janvier 2013. Il permet aux contribuables d’investir dans des biens intégrés à des résidences de services, en bénéficiant d’une réduction d’impôt et des avantages conférés au statut de loueur meublé non professionnel.
Le dispositif Censi-Bouvard a pour ambition de stimuler la construction de résidences de services et d’établissements sociaux ou médico-sociaux à destination des publics fragiles (personnes âgées ou en perte d’autonomie, adultes handicapés) et des étudiants. En incitant les particuliers à investir dans ce type de bien immobilier, le Censi-Bouvard a ainsi favorisé l’éclosion de nombreux projets sur l’ensemble du territoire.
Quelles sont les modalités d’un investissement en Censi-Bouvard ?
Pour investir en Censi-Bouvard à Charenton, ou ailleurs en France, vous devez tenir compte d’un certain nombre de modalités. L’avantage fiscal n’est accessible qu’à condition…
- D’acheter un logement neuf (achevé, en cours de construction, ou en VEFA) ou un logement ancien n’ayant pas plus de 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation (avec des objectifs à atteindre en matière de performances techniques), situé dans une résidence de services.
- De proposer le bien meublé à la location dans le mois qui suit l’achat ou l’achèvement des travaux.
- De louer le bien à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence pendant une durée minimale de 9 ans.
Pour être éligibles, les appartements achetés doivent être situés dans des résidences offrant des services à leurs occupants : ménage, restauration, blanchisserie, accueil, etc. Il peut s’agir de résidences pour seniors (maisons de retraite), d’établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, d’établissements délivrant des soins de longue durée, ou de résidences avec services pour étudiants. (Avant 2017, les résidences de tourisme étaient éligibles au dispositif, mais ce n’est plus le cas depuis.)
Les avantages du Censi-Bouvard
Le fait d’investir en Censi-Bouvard à Charenton peut vous offrir de nombreux avantages. Le premier d’entre eux, c’est la réduction d’impôt associée : elle est égale à 11 % hors taxes du prix d’achat du logement ou de son prix de revient, dans la limite de 300 000 € par bien et par an. Cette réduction est échelonnée sur la durée du bail (9 ans) et démarre l’année de la livraison de la résidence. Elle peut donc atteindre 33 000 €, soit 3 667 € par an.
Si la réduction prévue excède l’impôt dû au titre de l’année d’imposition, le solde peut être imputé sur les années suivantes jusqu’à 6 ans – à condition que le logement soit toujours en location pendant la période concernée.
Autre atout : il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, soit l’équivalent d’une remise de 20 %. Pour cela, il faut que l’exploitant de la résidence ou de l’établissement propose à ses occupants au moins trois services (accueil, ménage, petit-déjeuner, linge de maison, etc.). Cet avantage n’est néanmoins acquis en totalité qu’au bout de 20 années de possession du bien : en revendant avant le terme, vous serez dans l’obligation de reverser la somme obtenue (sauf si votre acheteur loue le logement dans les mêmes conditions).
Un investissement en Censi-Bouvard présente également les avantages suivants :
- Vos revenus locatifs sont sécurisés pendant toute la période d’engagement, puisque l’exploitant verse le loyer que le bien soit occupé ou non.
- La prise en charge du logement par un exploitant vous soulage des obligations liées à la gestion locative.
- Contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie, vous n’êtes pas soumis à des contraintes relatives à la zone géographique, aux plafonds de loyer ou aux ressources des locataires. Seul le type de résidence est pris en compte.
- Vous bénéficiez de tous les avantages du statut de loueur meublé non professionnel, et notamment d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs (au régime forfaitaire ou micro-BIC).
Sans parler, bien entendu, des bénéfices propres à tous les investissements locatifs : complément de revenus, patrimoine, etc.
Les limites du Censi-Bouvard
Pour autant, l’investissement en Censi-Bouvard présente des limites qu’il convient de prendre en compte avant de démarrer son projet. Quelles sont-elles ?
D’abord, il y a la particularité des logements éligibles : uniquement des résidences de services ou des établissements de soins pour personnes âgées ou dépendantes. Or ce type de bien n’est pas aisé à trouver, car il existe peu de projets en cours ou à venir. Conséquence : vous n’aurez pas le choix du lieu, et devrez vous adapter aux projets disponibles.
Ensuite, il y a le manque d’options locatives. À l’issue de la période d’engagement de 9 ans, peu de possibilités s’offrent à vous : soit vous poursuivez avec l’exploitant (puisqu’il vous est impossible de gérer vous-même la location), soit vous revendez le bien (avec le risque de perdre la TVA), soit vous vous trouvez en situation d’occuper vous-même l’appartement (par exemple si vous intégrez la maison de retraite en question).
Il faut également tenir compte du manque de contrôle sur la location. En effet, c’est l’exploitant de la résidence ou de l’établissement qui fixe les règles du jeu et qui s’occupe de tout. Par exemple, vous n’avez pas votre mot à dire sur le loyer, même si celui-ci est fixé en fonction des prix du marché. En somme, renseignez-vous bien en amont pour calculer votre rentabilité locative future.
Enfin, il y a la question de la revente. Une fois la période d’engagement terminée, si vous désirez vendre, il vous faudra trouver un acheteur souhaitant investir dans ce type très particulier de bien immobilier, sans que lui-même puisse profiter de l’avantage fiscal, ni du gain de TVA. Il faudra donc que le bien ait gagné en valeur avec le temps pour espérer réaliser une bonne opération !
Investir en Censi-Bouvard à Charenton, c’est possible ?
Vous vous demandez s’il est possible d’investir en Censi-Bouvard à Charenton ? Malheureusement, ce n’est pas le cas : les programmes neufs concernant des résidences avec services sont rares, y compris en région parisienne. Il n’en existe ni à Charenton-le-Pont, ni à Saint-Maurice.
Rien ne vous empêche, pour autant, d’investir en Censi-Bouvard ailleurs sur le territoire français. Toutefois, dans cette optique, nous vous recommandons de prendre vos précautions et de vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier, afin de bien tenir compte de l’ensemble des paramètres, et de vous assurer que votre projet soit éligible. La liste des programmes change tout le temps, alors pensez à jeter un œil régulièrement sur les différentes plateformes web (comme ici) ou à en discuter avec votre agence immobilière de proximité.
Dernier point : si vous envisagez de réaliser un investissement locatif sous le régime Censi-Bouvard, n’attendez pas ! Le dispositif est prévu pour prendre fin au 31 décembre 2021, et tiendra compte des contrats de réservation signés avant cette date. C’est donc maintenant ou jamais !
