Dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier, vous êtes tombé sur une opportunité intéressante : un appartement en cours de location, c’est-à-dire avec un occupant sur place et un bail en cours. Or vous avez justement l’intention d’investir dans l’immobilier locatif à Charenton, donc de tirer du bien acquis des revenus locatifs au plus vite. Mais est-ce une bonne idée ? Avez-vous intérêt à opter pour un logement déjà loué plutôt que de chercher un locataire vous-même par la suite ? Pour vous aider à prendre la bonne décision, on vous explique ce que l’achat d’un bien immobilier occupé implique.
Acheter un logement occupé, ça veut dire quoi ?
Un bien immobilier est généralement vendu vide de toute occupation, ce qui veut dire que plus personne n’habite dans les lieux lorsque l’acte authentique est signé en présence du notaire. C’est la façon de faire la plus courante, étant donné que la plupart des acheteurs ont pour projet de s’installer dans leur nouvelle propriété.
Mais il arrive qu’un logement soit vendu en cours d’occupation. Cela signifie qu’un locataire vit sur place, que son bail n’est pas arrivé à échéance, et que le propriétaire ne lui a pas donné congé avant de mettre le bien en vente. En tant qu’acquéreur, vous devenez alors propriétaire et bailleur dans le même mouvement. Ce qui peut s’avérer intéressant si votre projet d’achat est un investissement et que vous ne comptiez pas habiter vous-même dans le logement (donc si vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier locatif à Charenton).
Quelles sont les spécificités d’un tel achat ?
- Le(s) locataire(s) reste(nt) en place.
- Les dispositions du bail ne changent pas malgré le transfert de propriété ; seul l’engagement du garant prend fin à cette occasion.
- Les devoirs du locataire restent identiques (versement du loyer et des charges, jouissance sereine du logement… : tous les détails dans cet article).
- La seule question en suspens concerne le dépôt de garantie. Elle doit être réglée avant la conclusion de la vente, soit que la somme est restituée en amont par le vendeur, soit qu’elle vous est transmise afin que vous la reversiez au locataire le moment venu.
Logement déjà loué : une option intéressante pour investir dans l’immobilier locatif à Charenton ?
Parce que vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Charenton et que vous n’avez pas l’intention d’habiter vous-même dans le logement acquis, cette opportunité vous semble intéressante. Est-ce vraiment le cas ?
La réponse est « oui ». L’achat d’un appartement déjà loué offre de nombreux avantages. Le plus important de tous étant que vous touchez des revenus locatifs dès que le transfert de propriété est effectif. Vous n’avez pas besoin de chercher un locataire (publier une annonce, organiser des visites, étudier les dossiers des candidats…), de prendre en charge son entrée dans le logement (état des lieux, signature du bail), ni même d’effectuer des travaux préalables à la mise en location.
Le vendeur vous confie un bien locatif clé en main. Cela veut dire : pas de vacance locative, pas de décalage entre le début du remboursement de votre crédit immobilier et le premier loyer collecté, et pas de démarches complexes à effectuer.
Dans le même temps, vous pouvez compter sur un locataire sérieux qui paie son loyer rubis sur l’ongle et qui ne crée pas de problèmes (à condition, bien sûr, d’avoir dûment vérifié ses antécédents, notamment en consultant les quittances des dernières années, en interrogeant la copropriété à son sujet, etc.).
Autre avantage pour investir dans l’immobilier locatif à Charenton : le statut du logement est un argument de poids au moment d’obtenir un crédit. En effet, pour consentir à prêter de l’argent, les banques s’intéressent de près à la rentabilité potentielle du projet. Or dans le cas d’un appartement déjà loué, a fortiori si le locataire est en place depuis longtemps et que le vendeur n’a pas rencontré de souci avec ce dernier, la rentabilité de l’opération est attestée. De quoi rassurer les banques, et les convaincre plus aisément.
Dernier point : l’option du logement occupé est idéale si vous devez acheter depuis l’étranger, puisque vous n’avez aucune démarche à accomplir qui nécessiterait d’être sur place – à l’exception de la signature de l’acte de vente.
Quelles sont les contraintes quand on achète un logement occupé ?
Bien sûr, ce type de projet est adossé à quelques contraintes dont vous devez tenir compte pour investir dans l’immobilier locatif à Charenton en toute sérénité. Quelles sont-elles ?
- En devenant propriétaire d’un appartement en cours de location, vous devez respecter les dispositions du contrat existant. En ce sens, les obligations de l’ancien propriétaire deviennent les vôtres et vous n’y pouvez rien changer avant l’échéance du bail. C’est pourquoi il est important de lire ce dernier dans le détail.
- Il n’est pas possible d’augmenter le loyer en dehors du cadre strict de la révision annuelle basée sur l’indice IRL (à condition qu’une clause ad hoc soit inscrite dans le bail).
- Le type de location (vide ou meublée) est imposé, tout comme le locataire.
- Il vous est impossible de donner congé au locataire dans des délais rapides. Non seulement il est nécessaire d’attendre la fin du bail, mais en outre, la loi Alur prévoit une reconduction tacite du contrat locatif si son échéance intervient dans les trois ans qui suivent le transfert de propriété. Il faudra être patient avant de pouvoir récupérer le logement ou y faire entrer un locataire de votre choix.
- Si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif à Charenton en optant pour un logement occupé, vous ne pourrez pas bénéficier des mécanismes de défiscalisation existants (Pinel, Denormandie, etc.). Même si votre vendeur a lui-même acquis le bien en utilisant l’un de ces dispositifs, la loi ne prévoit aucune possibilité de transférer la réduction d’impôt (et dans certaines conditions, le vendeur doit en outre renoncer aux avantages acquis).
En somme, l’intérêt d’une telle opération dépend de la nature de votre projet d’investir dans l’immobilier locatif à Charenton et des objectifs que vous ciblez. Pourquoi ne pas prendre conseil auprès de nos négociateurs pour être sûr·e de faire le bon choix ?
