Inutile de vous rappeler l’importance du loyer dans le cadre de votre projet locatif : vous vous en doutez bien ! Toutefois, vous ne savez peut-être pas que la fixation de ce loyer est soumise à un certain nombre de règles, ainsi que sa révision. De fait, trouver le juste équilibre entre vos nécessités économiques et le respect de la loi peut rapidement tourner au casse-tête.
Heureusement, nous sommes là pour vous aider ! Plus besoin de vous poser mille questions. Voici les 6 règles à connaître pour fixer le montant du loyer à Charenton dans les meilleures conditions.
1. Le montant du loyer à Charenton est (a priori) libre
La première chose à savoir à propos du montant du loyer à Charenton, c’est qu’en principe, sa fixation est laissée au libre choix du propriétaire bailleur. En théorie, donc, vous avez le droit d’afficher le prix que vous désirez, en vous basant sur l’équilibre entre l’offre et la demande. Le mieux est de commencer par faire un point sur les prix pratiqués dans la commune de Charenton-le-Pont (ou Saint-Maurice, le cas échéant) en prenant en compte le tarif au mètre carré.
Attention : dans certaines villes situées au sein de zones tendues, la loi encadre plus ou moins strictement la fixation du loyer. Charenton-le-Pont est concernée, avec les conséquences que nous allons détailler plus bas.
2. Le montant du loyer dépend du marché
Le fait est que vous devez fixer votre montant du loyer à Charenton en fonction du marché. Ce qui ne veut pas dire que vous puissiez faire n’importe quoi, et décider par exemple de majorer de 30 % le tarif moyen au mètre carré pratiqué dans la commune.
Au-delà de l’attractivité moindre d’un appartement trop cher, qui aura pour conséquence d’éloigner de nombreux locataires potentiels, vous augmentez vos risques d’impayés et de turnover. Or, une location rentable est une location qui enregistre un bon taux d’occupation (dont le locataire reste le plus longtemps possible sur place) et par le biais de laquelle des revenus locatifs sont touchés à intervalles réguliers, sans défaillances. Le moindre problème, à un niveau ou un autre, entraînerait des frais importants qui remettraient en cause la rentabilité de votre investissement. Les mêmes considérations sont valables pour le montant d’un loyer commercial.
3. Le montant du loyer est aussi fonction d’autres paramètres
Le marché n’est pas votre seule référence. Fixer le montant du loyer à Charenton suppose également de prendre en compte plusieurs autres paramètres, notamment :
- Le type de bien (appartement ou maison) ;
- L’état général du bien ;
- Le type de bail locatif (les meublés autorisent des loyers plus élevés que les locations vides) ;
- Les équipements disponibles (un ascenseur, un gardien qui s’occupe de l’immeuble, une cave, un parking, etc.) ;
- Le niveau de performance énergétique (le DPE fait partie des diagnostics obligatoires en cas de location).
Vous le voyez : fixer le montant du loyer de votre appartement n’est pas aussi simple qu’il y paraît. Pour être dans les clous, vous devrez faire des recherches par vos propres moyens, consulter les observatoires des loyers, vous adresser à des organismes spécialisés (comme l’ADIL) ou demander une expertise professionnelle.
4. Dans les zones tendues, le montant du loyer peut être encadré
Dans les zones dites « tendues », principalement au sein des grandes agglomérations de métropole, des lois encadrent la fixation des loyers. La plus connue de ces réglementations n’est autre que l’encadrement des loyers instaurée à Paris par la loi ALUR. Mais de nombreuses autres communes sont également concernées, dont Charenton-le-Pont, à des échelles moindres.
Concrètement, cela signifie que vous êtes libre de fixer le montant du loyer à Charenton que vous désirez, quand il s’agit d’une première mise en location. Les choses sont différentes par la suite. Lorsque votre locataire quitte le logement au profit d’un autre occupant, vous ne pouvez pas augmenter le loyer – sauf exceptions (des travaux de revalorisation effectués dans le bien, par exemple).
D’autres obligations vous incombent en raison de la présence de votre bien immobilier locatif en zone tendue, mais elles ne concernent pas le loyer. Par exemple, le préavis de congé du locataire est réduit à un mois quel que soit le type de location, et le fait de laisser un logement vacant trop longtemps peut vous exposer au versement d’une taxe.
5. La révision du loyer suit un protocole spécifique
En tant que bailleur, vous êtes en droit de réviser le montant du loyer à Charenton annuellement, de façon à suivre l’augmentation du coût de la vie. Ceci est valable pour les locations vides ou meublées.
Mais ces hausses suivent un protocole très spécifique. D’abord, la clause de révision doit être explicitement prévue dans le contrat de location. Ensuite, cette révision doit intervenir à une date précise, validée par les deux parties (propriétaire et locataire). Enfin, le montant de la hausse est adapté à la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, ou IRL, que publie chaque année l’Insee.
Ce simulateur vous permettra de calculer aisément vos révisions annuelles pour le montant du loyer à Charenton.
6. Le montant du loyer loi Pinel est strictement encadré
Une chose importante à savoir pour fixer le montant du loyer à Charenton dans le cadre d’un investissement locatif Pinel : comme la plupart des outils de défiscalisation, l’obtention de la réduction d’impôts Pinel est assujettie à des plafonds de loyers. En contrepartie des avantages fiscaux prévus par la loi, vous devez louer uniquement à des locataires répondant à certaines conditions de ressources, et fixer un loyer plafonné en fonction des zones.
À ce sujet, lisez notre article consacré aux dispositifs de défiscalisation.
