Pour bien préparer son projet de vente, il faut prendre en compte l’ensemble des aspects de la transaction à venir. Si les composantes commerciale et marketing sont les clés d’une vente immobilière réussie, il ne faut pas, pour autant, négliger la dimension fiscale de la cession. Vous vous dites certainement qu’il est trop tôt pour y penser, que vous préférez vendre votre appartement à Charenton et étudier ces considérations ensuite, etc. Pourtant, l’impact fiscal de la transaction est un paramètre qui, à lui seul, pourrait vous décider à retarder votre projet. Il est donc crucial de tenir compte de la fiscalité de votre vente immobilière en amont de la mise sur le marché de votre appartement.
Fiscalité de vente immobilière : de quoi parle-t-on ?
En matière fiscale, on le sait, il y a peu d’opérations qui échappent aux taxes et aux impôts. C’est tout aussi vrai des transactions qui impliquent des biens immobiliers.
La fiscalité de vente immobilière concerne donc l’imposition des transactions – de toutes les transactions. Le vendeur et l’acheteur sont tous deux imposés, mais pas de la même façon. Ici, nous allons nous intéresser à ce qui vous attend en tant que propriétaire vendeur, et plus spécifiquement ce que vous devez prévoir comme impôts si vous souhaitez vendre un appartement à Charenton. En l’occurrence : la taxation de la plus-value.
Plus-value immobilière : définition et fonctionnement
La plus-value se définit comme le bénéfice que le vendeur retire de sa vente immobilière, dès lors que le prix de cession est supérieur au prix d’achat majoré des frais consentis lors de l’acquisition et tout au long de la durée de détention.
Calculer sa plus-value éventuelle avant de vendre un appartement à Charenton permet d’estimer le bénéfice concret qu’il est possible de tirer de la transaction. Ce calcul suppose de s’appuyer sur une double base :
- Le prix d’achat du logement, majoré des frais d’enregistrement payés lors de l’acquisition et des dépenses de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement supportées par le propriétaire (sous réserve de pouvoir présenter des justificatifs remis par l’entreprise qui a effectué les travaux – ceux qui ont été réalisés par le vendeur lui-même n’étant plus déductibles). Si le bien immobilier n’a pas été acheté, il faut tenir compte de la valeur déclarée lors du processus de donation ou de succession.
- Le prix de vente estimé du logement, basé sur une évaluation réalisée par un professionnel de l’immobilier (voir, à ce titre, notre article au sujet du prix de vente).
Le calcul de la plus-value consiste donc à soustraire le prix d’achat du prix de vente. Par exemple, si vous envisagez de vendre un appartement à Charenton estimé à 450 000 € et que vous l’avez acheté 15 ans plus tôt au prix de 410 000 € (tous frais compris), vous pouvez espérer une plus-value égale à 40 000 €.
Seulement, tout dépend du type de bien. Et c’est là que les choses se compliquent.
Taxation de la plus-value : l’impact fiscal de la vente en fonction du type de bien
Si l’appartement que vous vendez est votre résidence principale, aucun problème : l’opération est exonérée d’impôt. C’est également le cas si vous achetez une nouvelle résidence principale, que vous déménagez, et que vous vendez seulement ensuite votre ancienne habitation – à condition que la vente se fasse dans des « délais raisonnables ». En général, on estime ces délais à un an, mais ils sont en réalité à l’appréciation du fisc.
Si l’appartement que vous mettez en vente n’est pas votre résidence principale, par contre, la plus-value réalisée sera taxée. Cela s’applique à tout bien immobilier que vous n’habitez pas au sens de la loi : résidence secondaire, bien en location, local commercial, terrain, etc. C’est là que l’impact de la fiscalité de votre vente immobilière se fait sentir.
La taxe sur la plus-value réalisée lors d’une vente immobilière est divisée en deux : elle est perçue au titre de l’impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) et des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %) pour un total de 36,2 %. Une taxe complémentaire oscillant entre 2 et 6 % peut s’appliquer si le montant de la plus-value dépasse 50 000 €.
Pour autant, vous n’allez pas forcément être taxé à hauteur de 36,2 % sur votre plus-value réalisée. Il faut tenir compte des abattements accordés en fonction du nombre d’années pendant lesquelles vous avez détenu le bien, de sorte que la fiscalité de votre vente immobilière peut grandement varier selon les cas. Pour simplifier les choses, nous avons réalisé ce tableau :
Comme vous pouvez le constater, l’exonération intégrale de taxe sur la plus-value intervient après 30 années de détention du bien.
Vendre un appartement à Charenton : les cas d’exonération de la taxe sur la plus-value
La fiscalité de votre vente immobilière doit donc tenir compte de la taxe applicable à la plus-value réalisée, sauf s’il s’agit de votre résidence principale ou si vous détenez le bien en question depuis plus de 30 ans.
Néanmoins, d’autres cas d’exonération sont prévus. Il est utile de les rappeler ici :
- La première vente d’une résidence secondaire depuis 2012, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis quatre ans au moment de la cession, et à condition d’employer le fruit de la vente (intégralement ou partiellement) pour acheter votre résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession – auquel cas l’exonération ne s’applique qu’au montant réellement employé pour acquérir le nouveau bien.
- La vente d’un logement hors résidence principale par une personne âgée résidant en maison de retraite ou par un adulte handicapé hébergé dans un foyer d’accueil, dès lors que la vente a lieu dans les 2 ans qui suivent le départ du logement qui constituait la résidence principale, celui-ci ne devant pas avoir été occupé dans l’intervalle. Et le tout sous conditions de ressources pour le vendeur.
- La vente d’un logement hors résidence principale par un retraité ou par un titulaire d’une carte d’invalidité, sous conditions de ressources strictes (autour de 10 000 € par an pour la première part fiscale).
- La vente d’un logement hors résidence principale faisant suite à une expropriation réalisée après une déclaration d’utilité publique, à condition que l’indemnité reçue par le propriétaire soit employée pour acquérir, reconstruire ou agrandir un bien immobilier dans un délai d’un an à compter de son versement.
- La vente d’un logement hors résidence principale par un propriétaire qui a transféré sa résidence à l’étranger, dans un pays membre de l’Union européenne ou ayant passé une convention fiscale avec la France.
- La vente d’un bien immobilier dont le prix n’excède pas 15 000 € (parking, place de stationnement, box de rangement, etc.).
Vous l’aurez compris : la fiscalité de votre vente immobilière peut être influencée par un certain nombre de paramètres, que vous devez intégrer à vos calculs en amont de la transaction. C’est la meilleure façon de décider si, oui ou non, vous devez vendre votre appartement à Charenton tout de suite ou patienter jusqu’à ce que le contexte vous soit plus favorable. Bien évidemment, les conseils d’un agent immobilier en la matière ne sont jamais du luxe !
