Quand on parle de gérer un bien locatif, on pense souvent aux étapes préalables (choisir son locataire) et au bon respect des règles tout au long du bail (notamment les obligations du bailleur et du locataire). Mais on oublie généralement de prendre en compte ce qu’il se passe lorsque l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin au bail locatif. Que vous ayez donné congé à votre occupant, ou que celui-ci ait posé son préavis en vue de quitter le logement, vous devez vous assurer que la fin du contrat de location à Charenton soit parfaitement légale et légitime. En 5 questions, voici comment gérer idéalement cette ultime étape de votre location.
1. Comment mettre un terme à un contrat de location à Charenton ?
Le processus de résiliation du bail locatif ne répond pas aux mêmes obligations en fonction de la personne qui est à l’origine de la décision.
- Un locataire peut mettre fin à son contrat de location à Charenton à n’importe quel moment, dès lors qu’il respecte son préavis : un mois si le logement est situé en zone tendue (ce qui est le cas pour Charenton et Saint-Maurice), trois mois dans les autres cas. Le préavis démarre le jour de la réception du courrier recommandé, de la remise en main propre ou de la signification de l’acte d’huissier.
- Un propriétaire bailleur doit respecter des règles plus strictes : donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail locatif, et uniquement sur la base d’un motif légitime (dans le but de vendre le logement, d’en faire sa résidence principale, de le louer à un proche, ou en cas de problème avec le locataire). Plus de détails dans cet article.
2. Comment fonctionne la restitution du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est la somme versée par votre locataire lors de la signature du contrat de location à Charenton, en guise de garantie contre d’éventuelles dégradations. Cette somme, vous l’avez conservée tout au long de la durée du bail et devez la restituer lorsque l’occupant quitte les lieux. Mais avec la possibilité de puiser dedans si le besoin s’en fait sentir.
Si le logement est rendu en bon état en fin de contrat de location à Charenton, vous devez restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois. Si l’appartement fait partie d’une copropriété, vous êtes en droit de garder jusqu’à 20 % du montant en vue de la régularisation des charges.
Si vous constatez des dégradations dans le logement qui sont le fait du locataire, ou si ce dernier vous doit des sommes pour quelque raison que ce soit, vous avez le droit de puiser dans le dépôt de garantie. À condition d’avoir des motifs légitimes et de présenter des factures (notamment pour la prise en charge de toutes les réparations locatives).
3. Comment calculer le montant du loyer dû au moment de la résiliation du contrat ?
La fin du contrat de location à Charenton peut arriver en cours de mois, et pas forcément à son début ou à son terme. Dans ce cas-là, comment faut-il compter le montant dû ?
Contrairement à une idée reçue, un mois commencé n’est pas dû. Votre locataire paiera son loyer pour le nombre de jours qu’il a officiellement habité dans le logement le mois de son départ. Si la fin du bail locatif est prévue pour le 15 du mois, il vous devra donc 15 jours de loyer – et pas un de plus. Le calcul du montant à verser doit se faire au prorata du temps passé, soit :
Nombre de jours dû par le locataire X loyer mensuel / nombre de jours dans le mois
Par exemple, pour un loyer de 700 € sur 15 jours pour un mois comptant 30 jours :
15 x 700 / 30 = 350 €
C’est exactement la même chose pour les charges locatives. C’est vrai pour une location vide comme pour une location meublée, et même si votre locataire choisit de quitter l’appartement avant la date fixée.
Deux exceptions
Le loyer court jusqu’au dernier jour du préavis qui met fin au contrat de location à Charenton, sauf :
- Si vous relouez le logement avant la date officielle de sortie du locataire, celui-ci verse alors un loyer au prorata du nombre de jours jusqu’à l’entrée dans les lieux du nouvel occupant.
- Si vous donnez congé vous-même, votre locataire peut choisir de partir à n’importe quel moment en ne payant son loyer que jusqu’au dernier jour d’occupation.
4. Comment se déroule une fin de bail en cas de colocation ?
Si votre contrat de location à Charenton encadre une colocation, les choses sont un peu différentes. D’abord, il faut savoir que sont considérées comme colocataires toutes personnes vivant sous le même toit sans être légalement liées – c’est-à-dire mariées ou pacsées. Concrètement, deux concubins qui habitent ensemble sont des colocataires. Mais, bien sûr, une colocation peut aussi concerner un plus grand nombre de personnes, trois, quatre, cinq, etc.
- Dans le cas d’un couple. Si l’un des deux colocataires met fin au contrat de location à Charenton, il quitte le logement et c’est celui qui reste qui doit assumer seul le paiement du loyer. Néanmoins, le locataire qui a mis les voiles reste solidaire pendant six mois : vous pouvez vous retourner contre lui en cas d’impayés de loyers de la part du colocataire restant.
- Dans le cas d’une colocation nombreuse (amis, étudiants, etc.). Chaque colocataire est solidaire du paiement du loyer. Quand l’un d’eux s’en va, ce sont les autres qui doivent prendre en charge l’intégralité de la somme due. Ils peuvent aussi proposer un nouveau colocataire, ce qui suppose de signer un avenant au contrat de location à Charenton.
5. Comment organiser des visites du logement alors que le locataire est encore sur place ?
Il arrive fréquemment que le départ d’un locataire vous contraigne à organiser des visites du logement. Soit parce que vous mettez fin au contrat de location à Charenton dans le but de revendre le bien (les visiteurs seront alors des acheteurs potentiels), soit parce que vous souhaitez remplacer l’occupant au plus vite (les visiteurs seront donc des candidats à la location).
Quelle que soit la situation, vous devez organiser ces visites avec l’accord de votre locataire. Il s’agit de trouver un arrangement quant aux dates et aux horaires, en bonne entente avec lui. L’acceptation des visites fait d’ailleurs partie des obligations du locataire.
D’accord, mais que faire s’il refuse ?
- Votre contrat de location à Charenton peut prévoir une clause de respect de l’obligation de consentir aux visites. Mais, autant le dire d’emblée, c’est une clause difficile à faire appliquer : le temps que la procédure aboutisse, votre locataire sera parti depuis longtemps.
- Vous pouvez proposer au locataire de faire visiter en son absence. Dans ce cas, vous devez d’abord lui faire signer une autorisation, et ensuite lui annoncer chaque fois qu’une visite aura lieu.
Notez que vous n’avez pas le droit d’entrer dans le logement sans l’accord de votre locataire. Une telle intrusion serait considérée comme une violation de domicile et passible d’une amende au pénal.
Le mieux est encore de négocier avec votre locataire pour trouver un arrangement quant aux visites. Et de mettre en avant le bénéfice qu’il pourrait en tirer : si vous parvenez à trouver un remplaçant avant l’échéance de son préavis, cela le dispenserait de payer le loyer et les charges jusqu’au dernier jour !
