L’estimation est sans doute l’étape la plus importante de votre projet de vente. Parce qu’elle aura une incidence sur l’ensemble du processus : sur l’intérêt des acquéreurs potentiels pour votre bien, sur leur désir d’organiser une visite, sur leur volonté de faire une offre, et sur la réalisation de votre projet suivant (l’achat d’un autre logement, par exemple).
Bref, estimer un bien immobilier ne suffit pas : il faut le faire avec le plus grand soin, afin de fixer le bon prix de vente.
Évidemment, l’importance de cette étape appelle une question : comment savoir si, oui ou non, l’estimation que vous avez faite (ou que l’on a faite pour vous) est la bonne ?
Autrement dit, comment avoir la certitude que vous avez évalué votre logement à son juste prix ?
Je vais vous le dire : si vous voulez vous assurer de l’exactitude de l’estimation de votre propriété, il vous faut prendre quelques précautions et éviter les erreurs les plus courantes.
Mais rassurez-vous, je vous explique tout cela dans le détail !
Contourner les pièges courants pour estimer un bien immobilier correctement
J’ai déjà listé les erreurs d’estimation à éviter dans un précédent article, mais je tiens à insister sur certains points qui me semblent absolument essentiels. Car, en effet, si vous voulez estimer un bien immobilier à sa juste valeur et le faire en toute confiance, il s’agit avant toute chose d’éviter les écueils majeurs que voici :
- Ne vous impliquez pas émotionnellement ! Il est normal de vouloir attribuer une valeur élevée à un logement dans lequel on a vécu des moments importants. Mais une estimation doit toujours s’appuyer sur des critères objectifs et sur une certaine neutralité.
- Ne vous focalisez pas sur votre prochain achat ! Même si vous avez besoin d’une certaine somme d’argent pour réaliser votre projet suivant, cela ne peut avoir aucune incidence sur la valeur de votre logement actuel. En somme, il ne faut jamais fixer son prix de vente en ayant en tête le coût du logement que l’on désire acheter.
- Ne vous montrez pas trop gourmand ! Une bonne estimation s’inscrit forcément dans la moyenne du marché local : à caractéristiques équivalentes, il existe rarement des différences de prix de 20 ou 30 %. Si vous constatez que votre estimation est trop au-dessus de ce qui se fait sur le secteur, mieux vaut vous poser des questions maintenant plutôt que de partir à l’aventure avec un prix bien trop élevé qui fera fuir les acheteurs.
Dans le but d’estimer un bien immobilier avec un maximum de justesse, il est crucial d’avoir ces erreurs communes en tête… et de se donner les moyens de les éviter.
Voyons maintenant ce qu’il faut faire pour obtenir une estimation de confiance.
Utiliser des outils pertinents pour réaliser une estimation immobilière
La qualité d’une estimation repose en grande partie sur la pertinence des outils employés pour la réaliser. Meilleurs sont ces outils, et plus votre prix de vente sera proche de la réalité du marché.
Bien sûr, il n’est pas question d’estimer votre bien immobilier au hasard, et encore moins d’aller demander l’avis du cousin François qui a regardé des vidéos YouTube sur le sujet (je suis sûre que François est de bonne volonté, mais on ne devient pas un spécialiste de l’évaluation immobilière avec les réseaux sociaux). Vous avez besoin de pouvoir compter sur des solutions fiables et rationnelles, qui elles-mêmes s’adossent à des données vérifiées.
Voici quelques solutions intéressantes :
- Les cartes de prix officielles ont l’avantage d’utiliser des données extrêmement fiables pour afficher les valeurs immobilières à l’instant T, parce qu’elles s’appuient sur les biens réellement vendus. Vous pouvez, par exemple, consulter l’Explorateur de données de valeurs foncières du gouvernement (explore.data.gouv.fr) ou la carte des prix de l’immobilier du Grand Paris établie par la Chambre des notaires de la capitale (paris.notaires.fr).
- Les outils d’estimation en ligne proposés par les agences immobilières et certains sites spécialisés constituent également une option intéressante. En pratique, il vous suffit de saisir les caractéristiques de votre logement (adresse, type de bien, surface, nombre de pièces, année de construction de l’immeuble, etc.) pour obtenir une estimation à la volée.
- Enfin, les portails d’annonces vous donnent une vision globale des prix pratiqués par les autres propriétaires sur le marché. Ils peuvent ainsi servir d’outil de comparaison : pour peu que plusieurs biens équivalents au vôtre soient en vente au même moment et dans le même secteur, vous pourrez vous faire une idée du montant qu’ils demandent.
Maintenant, je préfère être transparente : ces outils sont utiles pour estimer un bien immobilier, mais ils sont loin d’être suffisants.
Même si vous employez une solution digitale dotée de données fiables, comme celle du gouvernement ou des notaires, vous n’aurez au final qu’une vision approximative de la valeur de votre bien. Idem pour les outils d’estimation proposés en ligne.
La raison en est simple : quelle que soit l’approche que vous adoptez, dès lors que vous vous contentez d’un outil digital ou d’une comparaison sommaire avec les logements sur le marché, vous passerez à côté de l’essentiel. À savoir : une évaluation physique de votre appartement ou maison.
Oui : peu importe la qualité et la pertinence d’une solution digitale, rien ne vaudra une estimation réalisée sur place, dans votre logement. C’est la seule manière de vous assurer de la fiabilité d’une évaluation.
Déléguer votre estimation immobilière à un professionnel
J’en viens au dernier point que je souhaitais aborder dans cet article : la nécessité de faire estimer un bien immobilier par un professionnel aguerri.
Si vous voulez avoir une confiance absolue dans votre estimation immobilière, c’est la meilleure solution que vous puissiez choisir. Et cela, pour au moins 3 raisons :
- Un conseiller immobilier vient estimer votre bien sur place. Ce qui veut dire qu’il ne se contente pas des cartes de prix et des valeurs immobilières sur le secteur : il vient réellement explorer votre logement, prendre des informations et observer ses caractéristiques. À cette estimation in situ, il ajoute tout un tas de méthodes d’évaluation plus techniques.
- Un conseiller s’appuie sur des données locales en grand nombre. Et dans la mesure où ces données sont essentielles à la réalisation d’une estimation juste, cela lui confère un avantage majeur sur les cartes de prix et les plateformes en ligne. Connaissant parfaitement son secteur, il sait précisément quel est l’état du marché local, ce que veulent les acquéreurs, et les moyens dont ils disposent pour réaliser leur projet.
- Enfin, le conseiller immobilier s’adosse à sa propre expérience, et c’est également très important, car rien ne remplace une connaissance personnelle et intuitive d’un marché. Quand vous travaillez depuis 20 ans sur le même secteur, que vous avez traversé ses rues en long, en large et en travers, que vous en connaissez quasiment tous les habitants par leur nom, et que vous avez évalué des centaines de biens – aucun outil, aussi puissant soit-il, ne peut vous remplacer.
En somme, si vous voulez avoir une confiance absolue dans votre prix de vente, vous avez tout intérêt à demander à un professionnel d’estimer votre bien immobilier !
Si vous souhaitez en savoir plus, notre équipe est à votre disposition !
