Vous envisagez de vendre votre appartement ? Ce n’est pas une démarche courante. Parmi mes clients vendeurs, seuls 20 à 30 % ont vendu au moins deux biens immobiliers au cours de leur vie. Ce qui veut dire que la plupart d’entre eux se lancent dans une première transaction… avec le risque de commettre des erreurs.
Et c’est normal. Quand on fait quelque chose pour la première fois, on ne dispose pas des connaissances, des compétences et des « codes » qui permettent de tout réussir sans faute.
Les erreurs sont donc fréquentes, surtout en ce qui concerne l’estimation immobilière, et donc la fixation du prix de vente. Or, c’est sans aucun doute la base de votre transaction, le pilier sur lequel vous allez bâtir tout le reste – avec plus ou moins de succès en fonction des choix que vous aurez faits.
Ayant souvent constaté, chez mes vendeurs, des difficultés relatives à l’évaluation du prix de leur appartement ou de leur maison, j’ai décidé de vous proposer un guide pratique des erreurs les plus courantes que les propriétaires ont tendance à commettre… et des solutions à mettre en place pour les éviter !
Erreur n°1 : vous laissez vos émotions dicter votre estimation immobilière
Vous n’êtes pas une machine, donc vous ne pensez pas comme telle. Autrement dit : vous avez des émotions. Et celles-ci peuvent empiéter sur la qualité de votre estimation immobilière.
Oui : une évaluation se doit d’être parfaitement neutre et objective. Elle s’incarne dans un processus comparatif et statistique qui ne doit pas s’embarrasser de subjectivité et d’émotion.
Or, pour un propriétaire qui cherche à donner une valeur à son logement, il est presque impossible de faire preuve de neutralité. C’est tout ce qu’il y a de plus normal : cette résidence, vous y avez vécu, vous y avez vu grandir vos enfants, des moments importants de votre existence s’y sont déroulés. À vos yeux, sa valeur est donc inestimable… et cela doit se voir sur le prix.
Le problème, c’est que ce qui a une grande valeur à vos yeux n’en a pas forcément pour vos acheteurs. Ceux-ci ont leurs propres besoins et attentes, et aucune raison de mettre dans leur acquisition un prix trop élevé seulement pour vous faire plaisir.
Voilà pourquoi, parmi les erreurs les plus communes dans le cadre d’une estimation immobilière, il y a le risque de surestimer le bien.
Pourtant, il est essentiel de prendre du recul et d’ignorer votre attachement émotionnel. La subjectivité n’a rien à faire dans un processus d’évaluation : il faut se mettre dans la peau des acquéreurs et voir les choses de leur point de vue.
J’ai conscience que c’est facile à dire, mais compliqué à appliquer. C’est pourquoi la clé pour éviter de surestimer votre propriété, de créer la confusion chez les acheteurs, et de risquer de voir le bien rester trop longtemps sur le marché (jusqu’à ce que le logement soit « grillé » aux yeux des acquéreurs), c’est de confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier : seul un intermédiaire saura se montrer suffisamment objectif !
Erreur n°2 : vous êtes aveuglé(e) par votre projet suivant
Si vous prévoyez de vendre votre appartement, c’est certainement que vous avez un autre projet en vue. Il peut s’agir d’acheter un autre bien (plus grand, plus confortable, mieux placé…), de déménager au soleil, de transmettre les fonds à vos enfants, etc.
Peu importe la raison qui vous pousse. Le fait est qu’à chaque instant du processus de vente, vous avez en tête de réaliser un projet.
Or, l’erreur, c’est de confondre le prix que vous voulez tirer de la vente avec la valeur réelle de votre appartement sur le marché.
Je vous donne un exemple : parce que vous avez besoin de 400 000 € pour acheter la maison qui vous a tapé dans l’œil, vous estimez pouvoir vendre votre appartement pour une somme comprise entre 400 000 et 450 000 €, histoire de couvrir la somme complète et de compenser les frais de notaire à venir. Problème : la valeur réelle de cet appartement n’excède pas 375 000 €.
Dans ce cas de figure, assez typique, vous aurez tendance à plier l’estimation immobilière pour que le prix final corresponde à vos besoins… voire à ignorer complètement les résultats de l’évaluation pour n’en faire qu’à votre tête.
Seulement, vous devez garder une chose importante à l’esprit : la somme dont vous avez besoin pour financer votre prochain projet ne peut pas interférer avec votre estimation immobilière. Ce sont deux transactions bien distinctes, et deux réalités à ne surtout pas mélanger.
Moralité : ne vous laissez pas aveugler par le coût de votre projet suivant. Techniquement, vos acheteurs n’ont pas à payer votre prochaine maison ou vos travaux à venir : ils sont là pour faire l’acquisition d’un bien immobilier au prix du marché, et pas plus.
Erreur n°3 : vous vous focalisez sur l’estimation la plus haute
Autre erreur malheureusement trop commune chez les propriétaires, celle que j’ai nommée « la raison du plus cher ».
Mettons-nous en situation : dans l’optique de vendre votre appartement, vous faites réaliser 3 estimations par 3 agences différentes, qui vous donnent 3 prix différents. Bien sûr, sans trop y réfléchir, vous choisissez l’estimation immobilière la plus élevée, sans même regarder dans le détail le processus qui a permis d’en arriver à ce résultat.
Reconnaissons que c’est tentant. Pourquoi faire la fine bouche et refuser quelques dizaines de milliers d’euros supplémentaires ?
C’est pourtant un choix contre-productif. Car la méthode employée est tout aussi importante que le résultat qui vous est proposé. En effet, une bonne estimation doit être en phase avec l’état du marché immobilier à l’instant T, afin de fixer un prix de vente qui soit cohérent par rapport aux biens similaires et aux attentes des acheteurs.
En optant pour l’estimation la plus haute, mais peu argumentée et en déconnexion avec les réalités du marché, plutôt que pour une autre, plus basse, mais qui colle davantage à la moyenne des prix dans le secteur et aux caractéristiques de votre appartement, vous mettez en danger votre transaction.
De fait, seule une estimation immobilière parfaitement objective, argumentée, et basée sur un ensemble de méthodes efficientes, permet de fixer le juste prix d’un bien.
Il est donc important d’éviter ces 3 erreurs trop communes et de confier votre estimation immobilière à une agence experte, bien ancrée dans son secteur, et qui connaît sur le bout des doigts le marché local. Et si vous contactiez Immoove Eppler avant d’aller plus loin ?
