Vous vous apprêtez à mettre un appartement en vente ? Attention au droit de préemption urbain ! Celui-ci permet à une collectivité locale d’acheter une propriété en priorité… et pas forcément au prix que vous en demandez ! Comment fonctionne ce droit de préemption ? Que faut-il savoir pour vendre à Charenton-le-Pont dans les règles ? L’agence Immoove Eppler vous dit tout.
Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain désigne un droit légal qui permet à son bénéficiaire (une collectivité locale, le plus souvent) de se positionner en priorité pour acquérir un bien immobilier proposé à la vente.
En vertu de ce droit, l’appartement que vous mettez en vente peut donc être acquis par une entité publique – ou par le locataire de votre habitation dans certains cas, voir plus bas – sans que vous puissiez choisir vous-même votre acquéreur. De fait, la collectivité se substitue aux acheteurs sur le marché.
Pour autant, le droit de préemption urbain n’est pas une forme d’expropriation : à aucun moment le propriétaire n’est mis dehors. Ce droit ne s’applique que lors de la mise en vente volontaire du bien immobilier.
Cette procédure est strictement encadrée par le Code de l’urbanisme. Elle ne peut avoir lieu que dans des zones spécifiques, définies par la collectivité dans le cadre d’un vote, et pour des raisons bien particulières. Dans une zone de préemption, n’importe quel bien immobilier peut être acheté en priorité : les habitations, les locaux professionnels ou encore les espaces commerciaux.
Il est important de connaître ce droit de préemption car, si vous envisagez de vendre à Charenton-le-Pont et que votre immeuble est situé dans une telle zone, vous ne pourrez pas y échapper. Mais cela ne signifie pas que la commune va nécessairement chercher à acheter votre propriété.
À quoi sert le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain a une raison d’être : pour la collectivité locale, il s’agit de favoriser des projets d’aménagement d’intérêt public. Par exemple, l’établissement d’une zone de préemption peut servir à…
- développer la voirie (agrandir la taille des rues, etc.),
- créer des logements sociaux,
- bâtir des équipements collectifs (comme des écoles, des infrastructures ou des espaces de loisirs),
- protéger des espaces naturels sensibles,
- sauvegarder l’artisanat et le commerce de proximité,
- etc.
Comment savoir si votre logement est concerné (si vous désirez vendre à Charenton-le-Pont) ?
La meilleure façon de savoir s’il existe un droit de préemption sur votre logement, c’est encore d’aller vous renseigner en mairie, auprès du service d’urbanisme. Cela, avant de mettre en place votre projet de vente.
Néanmoins, si vous envisagez de vendre à Charenton-le-Pont, vous le saurez bien assez tôt. En effet, dans le contexte de ses formalités administratives obligatoires, le notaire chargé de la vente doit s’attacher à vérifier l’existence d’un éventuel droit de préemption urbain pesant sur le logement concerné. Si c’est le cas, il doit alors transmettre une déclaration d’intention d’aliéner en mairie, après la signature du compromis de vente, mais avant celle de l’acte authentique. Ce document mentionne de nombreuses informations propres au bien en vente, notamment son prix.
La commune dispose d’un délai de deux mois pour répondre, à compter de la réception d’une déclaration d’intention d’aliéner. Si elle décline, la vente reprend son cours normal. Au-delà de ce délai, en l’absence de réponse, la vente peut également se poursuivre sans incident.
Attention : la commune peut décider de préempter le bien immobilier en faisant une offre à un prix inférieur à celui que demande le vendeur. Dans ce cas de figure, le propriétaire peut accepter ou refuser. S’il refuse, il doit saisir le juge de l’expropriation afin de faire établir un prix judiciaire. Enfin, il peut aussi renoncer à la vente.
Le droit de préemption du locataire
Il existe un cas particulier associé au droit de préemption urbain : c’est le droit de préemption du locataire.
Son principe est simple. Si le logement que vous souhaitez mettre en vente est occupé, avec un bail en cours, vous êtes dans l’obligation de proposer le bien en priorité à votre locataire. Celui-ci est ainsi en mesure de se positionner pour l’acquérir, avant que vous ne puissiez le mettre sur le marché. Le cas échéant, la notification du congé constitue une offre de vente en bonne et due forme, et celle-ci s’étend sur les deux premiers mois du préavis.
Si le locataire décline l’offre, vous êtes alors libre de proposer le bien à la vente dans le cadre d’une transaction classique.
Le droit de préemption urbain s’applique dans des zones bien spécifiques au sein des communes, mais les propriétaires restent généralement dans l’ignorance avant de mettre en vente leur habitation. N’hésitez pas à vous renseigner avant de vendre à Charenton-le-Pont, et à échanger avec votre conseiller immobilier pour bien préparer votre transaction.
