Vous le savez, une vente immobilière s’accompagne de nombreuses obligations administratives. Parmi celles-ci : la nécessité de remettre à vos acquéreurs plusieurs diagnostics immobiliers.
Certains de ces documents sont bien connus des propriétaires et des acheteurs, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) mis en avant dans l’annonce de vente.
Mais il en existe bien d’autres. Et aujourd’hui, je voudrais faire la lumière sur l’un des plus discrets : le diagnostic plomb.
Dans cet article, vous allez découvrir ce qu’est ce diagnostic, comment il fonctionne, quelle est sa durée de validité, et surtout, s’il est obligatoire ou facultatif dans le cas particulier de votre vente immobilière.
Qu’est-ce qu’un diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb, de son nom complet « Constat des risques d’exposition au plomb », ou Crep, fait partie des diagnostics obligatoires à réunir dans l’optique d’une vente immobilière.
Son but ? Identifier la présence éventuelle de plomb dans un logement. Plus exactement : évaluer la concentration en plomb dans les revêtements, et notamment dans les peintures.
Notez que les canalisations en plomb ne sont pas concernées par cette évaluation.
Est-ce à dire que la présence de plomb est toujours synonyme de danger ? Pas tout à fait. Pour qu’il y ait danger, il faut que les personnes soient exposées à cette substance. C’est le cas lors d’opérations de ponçage ou de décollage de vieux papier peint dans un logement : ces interventions occasionnent le dégagement de poussières contenant du plomb, et ces particules peuvent alors être inhalées ou ingérées. Or l’accumulation de plomb cause de graves dommages sur la santé.
En somme, le risque apparaît principalement lorsque les revêtements sont dégradés ou manipulés.
Bien sûr, cela ne concerne que les anciennes peintures, car cette substance est interdite dans les revêtements depuis 1949. (C’est une simplification parce que, dans les faits, l’interdiction a été progressive ; mais l’année de référence juridique retenue est bien 1949.)
Ce qui nous amène à la question du diagnostic plomb.
Quand le diagnostic plomb est-il obligatoire ?
Compte tenu de l’interdiction du plomb dans les peintures, les bâtiments édifiés depuis 1949 sont réputés ne pas en contenir.
C’est pourquoi le diagnostic plomb porte exclusivement sur les logements qui ont été construits avant le 1er janvier 1949. Pour savoir si vous relevez de cette obligation, il vous revient de vérifier la date de construction de votre immeuble (ou de votre maison).
Dans le cas d’une copropriété, le Crep porte uniquement sur les parties privatives du logement, et inclut également les revêtements extérieurs (par exemple : les volets). Pour ce qui est des parties communes, un Crep adapté est mis à disposition par le syndic.
Que contient le Crep ?
Dans un bâtiment concerné par cette obligation, le Crep identifie les revêtements dégradés qui présentent un risque immédiat d’intoxication au plomb et ceux qui sont susceptibles de libérer des particules toxiques lors de travaux.
Le danger d’exposition dépend de l’état du revêtement. Le diagnostic plomb classe les revêtements en 4 catégories d’état :
- 0 : absence de plomb ou présence avec une valeur inférieure à 1 mg/cm².
- 1 : présence de plomb avec une valeur supérieure ou égale à 1 mg/cm², mais revêtement en bon état ou inaccessible.
- 2 : présence de plomb avec une valeur supérieure ou égale à 1 mg/cm², revêtement usagé sans présence de décollement.
- 3 : présence de plomb avec une valeur supérieure ou égale à 1 mg/cm² dont l’état est dégradé avec décollement des couches de peinture.
Quelle est la durée de validité du diagnostic plomb ?
Comme tous les diagnostics techniques, le Crep a une durée de validité spécifique. Celle-ci dépend de la présence ou de l’absence de plomb dans les revêtements.
Si le diagnostic plomb montre la présence de revêtements à risque dans le logement, et si la concentration de cette substance est supérieure au seuil légal de 1 mg/cm², le Crep doit être daté de moins d’un an avant la signature de la promesse de vente.
En revanche, si ce document démontre l’absence de peinture au plomb, sa validité est illimitée. Le cas échéant, vous n’avez plus besoin de le refaire, même si vous souhaitez vendre votre propriété : il suffit d’ajouter au dossier technique le diagnostic plomb initialement réalisé.
Quelles obligations pour le propriétaire vendeur ?
Maintenant, une question essentielle se pose : si le diagnostic révèle la présence de plomb dans le logement, quelles sont vos obligations ? Êtes-vous contraint(e) de réaliser des travaux ?
La réponse est non. En tant que propriétaire vendeur, vous n’avez aucune obligation d’effectuer des travaux visant à assainir le logement.
Par contre, vous devez nécessairement avertir votre futur acheteur en lui remettant le diagnostic plomb. Celui-ci pourra alors décider d’entreprendre ou non des travaux en fonction du risque d’exposition signifié par le document.
Au passage, notez que la réalisation du diagnostic plomb est également obligatoire avant des travaux importants ou de démolition dans un immeuble édifié avant le 1er janvier 1949. La vente n’est donc pas l’unique cas de figure !
Qui doit réaliser un diagnostic plomb avant une vente immobilière ?
Compte tenu de l’importance du diagnostic plomb, sa réalisation doit être confiée à un professionnel.
À cet effet, il est indispensable de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour évaluer la présence de plomb dans un bâtiment construit avant 1949. Il se charge d’examiner les revêtements et d’évaluer la concentration de cette substance, qui ne doit pas dépasser 1 mg/cm².
Évidemment, l’intervention d’un diagnostiqueur a un coût. En moyenne, il faut compter entre 80 et 250 €, en fonction de la surface du logement à évaluer. Ce montant est entièrement à votre charge.
Mais la bonne nouvelle, c’est que ces frais peuvent être déduits du prix de vente lors du calcul de la plus-value.
Et en cas de location, faut-il aussi réaliser un diagnostic plomb ?
Imaginons une autre situation : vous souhaitez vendre votre propriété plus tard et la mettre en location dans l’intervalle.
Dans ce cas de figure, avez-vous besoin d’un diagnostic plomb ?
La réponse est oui : cette obligation s’étend à la location, toujours selon les mêmes modalités (un bâtiment édifié avant le 1er janvier 1949). Le Crep est remis au locataire avant la signature du bail et doit, à cette date, avoir moins de 6 mois. Sauf, bien sûr, si vous disposez déjà d’un diagnostic valide indiquant l’absence de plomb.
Attention : dans le cadre d’une mise en location, vos obligations en tant que bailleur diffèrent. Si le document révèle la présence de plomb, vous devez réaliser des travaux d’assainissement lorsqu’il existe un risque avéré pour la santé des occupants. Ceux-ci n’incombent pas au locataire.
Ces travaux doivent être réalisés avant la mise en location. Il est donc indispensable d’anticiper !
Voilà ce qu’il faut savoir à propos du diagnostic plomb. Si d’autres questions vous viennent en tête, contactez notre équipe chez Immoove Eppler et parlez-nous de votre projet de vente ou de location !
