Vous préparez un projet de vente (ou vous êtes en plein dedans) ?
Je suis prête à parier que vous ne connaissez pas (encore) la surface loi Carrez.
Ce diagnostic, en vigueur depuis 1996, reste obligatoire pour les ventes de lots faisant partie d’une copropriété. Il garantit aux acheteurs une information fiable quant à la surface privative du bien qu’ils envisagent d’acquérir.
Je le sais : tout ce qui concerne la surface d’un appartement est tout sauf simple à maîtriser.
Néanmoins, dès lors que vous vendez un bien en copropriété, vous ne pouvez pas vous passer de ce document.
C’est pourquoi je vous propose de faire le point sur la loi Carrez !
Surface loi Carrez : à quoi s’applique ce diagnostic ?
La loi Carrez concerne tous les biens en copropriété dont la surface est égale ou supérieure à 9 m² : appartements, locaux commerciaux, et même les maisons intégrées à une copropriété horizontale.
Les caves, les garages et les parkings en sont exclus, tout comme les maisons individuelles hors copropriété (où seule la loi Boutin peut s’appliquer, notamment pour la location).
Ces dernières années, la jurisprudence a apporté des précisions : par exemple, les lots secondaires (chambres de service, greniers, etc.) doivent aussi faire l’objet d’un mesurage si leur surface dépasse 8 m² et qu’ils sont vendus avec le lot principal.
Pour rappel, 9 m2 est la surface habitable minimale admise pour pouvoir vendre un bien immobilier.
En l’occurrence, on parle ici de « surface privative » puisqu’il s’agit d’un lot de copropriété. La surface habitable découle de la loi Boutin et s’applique aux mises en location. (Pour autant, il peut s’avérer pertinent de mentionner aussi la surface habitable dans l’annonce, afin d’offrir un maximum d’informations aux futurs acheteurs.)
Pourquoi ce diagnostic loi Carrez est-il si important ?
C’est un fait que tous les vendeurs doivent garder en tête : la mention de la surface Carrez est obligatoire dans tous les documents de vente (promesse ou compromis, et acte authentique).
Si cette information n’apparaît pas dans les documents, la vente ne peut pas avoir lieu : elle ne sera pas validée par le notaire.
Plus grave : si vous commettez une erreur d’au moins 5 % dans le calcul de la surface privative, au détriment de l’acheteur, cela peut entraîner une réduction du prix de vente, voire l’annulation pure et simple de la transaction.
Les notaires sont d’ailleurs très vigilants sur ce point, et les acheteurs bien informés de leurs droits.
Comment calculer la surface loi Carrez ?
Avant toute chose, il faut comprendre que le calcul de la surface Carrez ne s’improvise pas.
Cette mesure doit respecter les normes en vigueur. En l’occurrence : seules les surfaces de plancher des pièces fermées, ayant au moins 1,80 m de hauteur sous plafond, sont retenues.
Cela exclut les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les balcons, terrasses, caves, parkings et garages.
Notez que les placards intégrés, les vérandas et les combles aménagés sont inclus s’ils respectent les critères de hauteur et d’accessibilité. Les pièces mansardées comptent également, mais uniquement pour la partie où la hauteur sous plafond atteint 1,80 m.
Par ailleurs, je recommande toujours aux vendeurs de faire réaliser le mesurage Carrez par un diagnostiqueur certifié.
Le recours à un professionnel n’est pas imposé par la loi, mais réduit grandement le risque d’erreur… et vous protège en cas de contestation. En effet, en cas de faute, c’est la responsabilité du diagnostiqueur qui est engagée : le vendeur peut donc aisément se retourner contre lui et obtenir réparation.
Les nouveautés à connaître en 2025 sur la mesure loi Carrez
Pour en finir avec ce sujet de la surface loi Carrez, je vous propose de lister les nouveautés à connaître pour vendre un bien immobilier en 2025 :
- De plus en plus de diagnostics techniques sont établis au format numérique, ce qui facilite leur transmission et leur archivage. Demandez à votre diagnostiqueur sous quel format il peut vous remettre ce document.
- Les notaires et les agences immobilières vérifient systématiquement la présence du mesurage Carrez dans les dossiers de vente. En faisant appel à un conseiller immobilier, vous avez l’assurance de ne pas passer à côté de cette obligation.
- En cas de litige au regard de la surface privative, la jurisprudence récente tend à protéger l’acquéreur. D’où l’importance de pouvoir disposer d’un diagnostic précis et mis à jour. Si jamais vous avez réalisé des travaux dans votre appartement ayant eu pour effet de modifier la surface privative, assurez-vous de refaire la mesure (les diagnostics périmés représentent un risque non négligeable).
En somme, si vous souhaitez de vendre votre appartement à Charenton, ne négligez surtout pas le diagnostic loi Carrez. C’est une étape clé pour sécuriser votre vente, éviter les litiges et rassurer vos acheteurs.
En tant que professionnelle, je reste à vos côtés pour vous conseiller et vous orienter vers des diagnostiqueurs fiables et certifiés.
N’hésitez pas à me solliciter pour toute question ou pour organiser la réalisation de votre diagnostic loi Carrez : mieux vaut prévenir que guérir !
