Pour se protéger des impayés avant de signer un bail, un propriétaire a le choix entre trois solutions : souscrire une assurance loyers impayés, accepter la garantie Visale d’Action Logement si le locataire y a droit, ou demander la caution d’une personne. Leur couverture n’est pas la même, et on ne peut pas les empiler comme on veut. Le choix se fait avant la signature, le dossier du candidat en main : une fois le bail signé, la plupart d’entre elles ne peuvent plus être mises en place.
Demander « quelle est la meilleure garantie » ne mène nulle part. La vraie question est celle-ci : « le jour où le loyer ne rentre plus, qui me verse l’argent, à partir de quand, et qui conduit la procédure ? » Quand une garantie ne paie pas, c’est presque toujours pour l’une de trois raisons : un délai qui n’a pas été tenu, un dossier qui ne remplissait pas les critères du contrat, ou deux protections qui ne pouvaient pas se cumuler. Et le propriétaire se croyait couvert.
Sommaire — lecture : 10 minutes
- Quelles protections existent contre les impayés ?
- Comment marche une assurance loyers impayés ?
- Que couvre la garantie Visale, et pour qui ?
- Comment mettre en place Visale avant la signature ?
- Le dossier respecte-t-il les critères de l’assureur ?
- Assurance, Visale et caution : peut-on les combiner ?
- Quelle protection pour quel locataire ?
- Au premier impayé, que faire, et qui s’en occupe ?
- Que voit-on à Charenton-le-Pont ?
- Ce que fait Immoove Eppler
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Quelles protections existent contre les impayés ?
| Assurance loyers impayés | Garantie Visale | Caution d’une personne | |
|---|---|---|---|
| Mise en place | Par le propriétaire, ou par l’agence au moyen d’un contrat groupe | À la demande du locataire, avant de signer | Par un proche du locataire, qui signe un acte de caution |
| Ce que paie le propriétaire | Une prime, calculée en pourcentage des loyers et charges | Rien | Rien |
| Locataires concernés | Tous ceux qui remplissent les critères de l’assureur | Certains, selon leur âge, leur situation et leurs revenus | Tous ceux qui trouvent un garant |
| Couverture | Celle du contrat : loyers, charges, frais de procédure, parfois dégradations | Impayés des 3 premières années du bail, dégradations dans une limite | Celle de l’acte, dans la limite qu’il fixe |
| Procédure contre le locataire | Le plus souvent menée par l’assureur | Action Logement se retourne contre le locataire | À votre charge, contre le locataire puis contre la caution |
| Limite principale | Aucune prise en charge si le dossier ne respectait pas les critères | Plafond de loyer, durée de couverture limitée | Une caution insolvable, ou difficile à poursuivre |
Comment marche une assurance loyers impayés ?
Souvent appelée GLI, l’assurance loyers impayés est un contrat que vous souscrivez, seul ou par l’intermédiaire de votre agence. Si le locataire cesse de payer, l’assureur vous indemnise dans les conditions prévues, puis se charge de récupérer les sommes auprès du locataire.
Avant de signer, lisez trois choses :
- les conditions de solvabilité. L’assureur fixe ce que doit contenir le dossier : un niveau de revenus exprimé en multiple du loyer, un type de contrat de travail, des pièces précises. Si le dossier retenu ne respectait pas ces conditions le jour de la signature du bail, l’assureur peut refuser d’indemniser ;
- la franchise et le délai de carence. Certains contrats ne couvrent pas les premiers mois, ou laissent un mois à votre charge ;
- les plafonds et les exclusions. Le montant maximal indemnisé, la durée de prise en charge, la couverture des dégradations et des frais de procédure, et les cas exclus.
Selon l’agence, l’assurance passe par un contrat qu’elle a négocié pour ses clients, ou c’est le propriétaire qui la souscrit auprès de l’assureur de son choix. Dans les deux cas, demandez les conditions générales et particulières avant de vous engager, et lisez la liste des exclusions.
Au régime réel, la prime fait partie des charges déductibles des revenus fonciers (service-public.gouv.fr, F1991). Ces contrats couvrent en général une location qui sert de résidence principale au locataire ; une location saisonnière n’entre pas dans leur champ.
À retenir : l’assurance paie si le dossier du locataire respectait ses critères le jour de la signature. Le choix du locataire et celui de la garantie se font donc en même temps, pas l’un après l’autre. Voir nos conseils pour bien choisir son locataire à Charenton-le-Pont.
Que couvre la garantie Visale, et pour qui ?
Visale est une caution gratuite fournie par Action Logement. Ce n’est pas le propriétaire qui la demande, mais le futur locataire, avant la signature du bail ; si sa demande est acceptée, il vous remet un « visa » (service-public.gouv.fr, F33453).
D’après la fiche officielle :
- les bénéficiaires : les locataires de 17 ans et 10 mois jusqu’à 30 ans, quel que soit leur statut, ainsi que certains locataires de plus de 30 ans, en particulier des salariés tout juste embauchés ou mutés, sous conditions de ressources et de loyer. Locataire et propriétaire ne doivent pas appartenir à la même famille proche ;
- le plafond de loyer : en Île-de-France, le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 940 € pour la plupart des locataires ; ailleurs en métropole, le plafond dépend de la commune ;
- la couverture : dans le parc privé, jusqu’à 36 mois d’impayés au cours des 3 premières années du bail, et les dégradations à hauteur de 2 mois de loyer et charges au départ du locataire ;
- le recouvrement : Action Logement vous verse les sommes, puis les réclame au locataire ;
- au-delà de 3 ans : il faut une nouvelle demande pour que la garantie continue.
Charenton-le-Pont étant en Île-de-France, c’est le plafond de 1 940 € charges comprises qui s’applique pour la plupart des locataires. Comparez-le d’abord au loyer de votre logement.
Comment mettre en place Visale avant la signature ?
Tout se passe en ligne, et avant la signature du bail (service-public.gouv.fr, F33453) :
| Étape | Qui agit | Ce qu’il fait |
|---|---|---|
| 1 | Le candidat | Il ouvre son espace sur le site de Visale et dépose sa demande |
| 2 | Action Logement | Il contrôle ses conditions et lui délivre un visa |
| 3 | Le candidat | Il transmet le visa au propriétaire |
| 4 | Le propriétaire | Il ouvre son propre espace, saisit le numéro du visa, le nom du locataire et les caractéristiques du logement, puis valide l’acte de cautionnement qui lui est proposé |
| 5 | Le propriétaire et le locataire | Ils signent le bail, auquel est annexé l’acte de cautionnement Visale |
Votre rôle, ou celui de l’agence, consiste à vérifier tôt quatre points : le loyer entre dans le plafond ; le candidat paraît éligible ; le visa porte bien son nom et correspond au logement ; l’acte de cautionnement est validé avant la signature.
Côté caution, le visa est la seule pièce à demander : ni le propriétaire ni l’agence n’ont à réclamer d’autres justificatifs à Action Logement (service-public.gouv.fr, F1169).
Illustration générée par IA
Le dossier respecte-t-il les critères de l’assureur ?
Avec une assurance, une règle domine toutes les autres : l’assureur ne prend en charge que les dossiers conformes à ses critères le jour de la signature. Le contrôle se fait donc avant le bail, et les pièces qui le prouvent doivent être gardées.
Dans les faits :
- rapprocher les ressources, le contrat de travail et les autres pièces du candidat des critères écrits du contrat, plutôt que d’une règle générale ;
- vérifier que les pièces conservées sont bien celles que l’assureur réclamera en cas de sinistre ;
- s’assurer qu’aucune caution n’est demandée en plus, hors exception prévue par la loi ;
- relever les délais de déclaration fixés par le contrat.
Assurance, Visale et caution : peut-on les combiner ?
Pas comme on le souhaite. Un propriétaire particulier qui a déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs ne peut demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti (service-public.gouv.fr, F31267).
Visale est elle-même une caution. La fiche officielle ne dit rien de précis sur sa combinaison avec une assurance : par prudence, interrogez votre assureur et Action Logement avant d’associer les deux. Les règles de cumul entre caution et assurance font l’objet d’un article à part.
Important : demander une caution en plus d’une assurance est interdit, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Si vous prenez une assurance après avoir obtenu une caution, relisez les deux engagements : vous pourriez payer une prime pour une garantie que vous ne pourrez pas faire jouer comme vous le pensiez.
Quelle protection pour quel locataire ?
| Profil du locataire | Protection la plus adaptée |
|---|---|
| Étudiant, alternant ou jeune actif de moins de 30 ans, loyer sous le plafond | Visale |
| Salarié tout juste embauché ou muté | Visale, selon ses conditions |
| Salarié installé dans son poste, revenus réguliers | Assurance loyers impayés, ou caution solide si vous ne voulez pas payer de prime |
| Indépendant aux revenus variables | Une assurance qui accepte ce profil, ou une caution solvable ; à vérifier avec l’assureur avant de retenir le dossier |
| Loyer au-dessus du plafond Visale | Assurance ou caution |
| Logement dont le loyer rembourse votre crédit | Une assurance, pour ne pas attendre l’issue d’une procédure |
Ces repères ne dispensent pas de lire chaque contrat, qui a ses propres critères, ni chaque dossier, qui se juge en entier.
Au premier impayé, que faire, et qui s’en occupe ?
Réagir immédiatement, quelle que soit la garantie : c’est à ce moment que se fait la différence entre une garantie qui paie et une garantie qui ne paie pas.
Avec Visale, le propriétaire suit des étapes précises (service-public.gouv.fr, F33453) :
- dans les 15 jours qui suivent l’impayé, il adresse au locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- dès que la dette dépasse un mois de loyer et de charges, aides au logement déduites, il la déclare dans son espace en ligne ;
- il valide la quittance subrogative émise par Action Logement, qui lui verse alors la somme sous 5 jours ouvrés ;
- chaque mois, il met à jour le compte du locataire, tant que la dette n’est pas soldée ;
- une fois le locataire parti, il fournit le solde de tout compte dans les 60 jours.
Avec une assurance, ce sont les étapes et les délais du contrat qui comptent : relance amiable, mise en demeure, déclaration à l’assureur. Ils sont souvent tout aussi stricts. Si l’on va jusqu’au bout, pour un bail signé depuis la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer laisse six semaines au locataire avant que le juge puisse constater la résiliation (service-public.gouv.fr, F31272). La suite est détaillée dans Votre locataire ne paie plus son loyer : quelles sont vos options ?.
Reste une question que peu de propriétaires se posent à l’avance : qui assure ce suivi ? Si l’agence gère votre logement, c’est elle qui contrôle les encaissements chaque mois et qui fait les déclarations. Si elle s’est contentée de trouver le locataire, ce suivi vous revient dès la signature du bail. C’est souvent ce qui décide un propriétaire à confier aussi la gestion : ce qu’il redoute, ce n’est pas tant l’impayé que de laisser passer, seul, les quinze jours de la mise en demeure.
Que voit-on à Charenton-le-Pont ?
À Charenton-le-Pont, les annonces de relocation affichent autour de 27 € le m² charges comprises, et 29 € pour un studio ou un deux-pièces (carte des loyers de l’État, 3ᵉ trimestre 2025). Le loyer médian des baux en cours se situe, lui, vers 21 € le m² hors charges (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, 2025). Les loyers n’y sont pas encadrés. Pour situer Visale : 1 940 € divisés par 27 € le m², cela représente un peu plus de 70 m² ; au-delà de cette surface, un logement loué au prix des annonces dépasse probablement le plafond, et il faut faire le calcul avec votre loyer réel.
Ce que l’on voit ici comme à Saint-Maurice ou à Maisons-Alfort : les impayés qui coûtent le plus cher sont rarement le fait d’un locataire de mauvaise foi. Ce sont ceux qu’on laisse s’installer. Un mois de retard qu’on n’ose pas réclamer, puis un deuxième, puis une déclaration faite trop tard, et la garantie ne joue plus. À l’inverse, un retard traité dès la première semaine se règle presque toujours à l’amiable.
Ce que fait Immoove Eppler
Quand vous nous confiez la mise en location, Immoove Eppler choisit avec vous la garantie qui convient au candidat retenu. Pour Visale, nous vérifions que le loyer entre dans le plafond et que le visa correspond au logement, et nous nous assurons que l’acte de cautionnement est validé avant la signature. Pour une assurance, nous confrontons le dossier aux critères écrits du contrat et nous conservons les pièces qui en attestent. Nous vous signalons ce qui ne peut pas se cumuler. Si vous nous confiez aussi la gestion, nous suivons chaque encaissement, relançons dès le premier retard et faisons les déclarations dans les délais.
Aller plus loin
- Arrêtez la garantie avant de retenir un dossier. C’est elle qui fixe les critères. Pas d’assurance et de caution ensemble, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.
- Contrôlez tout avant la signature. Pour Visale, le visa et l’acte de cautionnement validés ; pour une assurance, un dossier conforme à ses critères écrits.
- Décidez qui fera le suivi chaque mois, vous ou l’agence, avant le premier loyer : tenir les délais de déclaration fait partie de la garantie.
Premier geste : comparez votre loyer charges comprises au plafond Visale de 1 940 €, puis indiquez dans l’annonce la protection que vous attendez. Pour les autres étapes de la location, voir notre guide pour mettre en location un bien à Charenton-le-Pont, et pour la caution, le guide pratique de la caution locative.
Questions fréquentes
Un propriétaire est-il obligé de prendre une assurance loyers impayés ?
Non, c’est un choix. Elle se marie mal avec une caution : un propriétaire particulier assuré ne peut exiger une caution que d’un locataire étudiant ou apprenti.
Qui fait la demande de garantie Visale ?
Le futur locataire, en ligne, avant de signer le bail. Il remet ensuite son visa au propriétaire, qui valide l’acte de cautionnement.
Visale coûte-t-elle quelque chose au propriétaire ?
Rien. La garantie est gratuite ; c’est le locataire qui rembourse ensuite à Action Logement les sommes versées.
Pendant combien de temps Visale couvre-t-elle les impayés ?
Dans le parc privé, jusqu’à 36 mois d’impayés sur les 3 premières années du bail. Ensuite, il faut renouveler la demande.
Le premier loyer n’est pas payé et le locataire a Visale : que faire ?
Lui envoyer une mise en demeure en recommandé dans les 15 jours, puis déclarer l’impayé en ligne dès que la dette dépasse un mois de loyer et de charges.
Et si le dossier ne remplissait pas les critères de l’assureur ?
L’assureur peut refuser de vous indemniser. D’où l’intérêt de vérifier les critères du contrat avant de choisir le locataire.
Sources
- Garantie Visale : conditions, plafonds, démarche, couverture, obligations du bailleur — service-public.gouv.fr, F33453
- Caution du locataire et non-cumul avec une assurance — service-public.gouv.fr, F31267
- Justificatifs de la caution, visa Visale — service-public.gouv.fr, F1169
- Loyers impayés et expulsion — service-public.gouv.fr, F31272
- Revenus fonciers, charges déductibles — service-public.gouv.fr, F1991
- Loyers à Charenton-le-Pont — Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, 2025 ; carte des loyers de l’État, 3ᵉ trimestre 2025
Cet article donne des repères généraux. Les conditions d’un contrat d’assurance et celles de Visale évoluent : vérifiez-les avant de signer.
Sybille Everhard, responsable d’agence, transaction et gestion — Immoove Eppler
Responsable de l’agence, Sybille accompagne les propriétaires de Charenton-le-Pont pour vendre, louer et faire gérer leur bien.
Carte professionnelle : carte T 94 01 85 747 et carte G 94 01 85 318, délivrées par la préfecture du Val-de-Marne (CCI Paris Île-de-France)
Vous mettez votre logement en location à Charenton-le-Pont ? Nous choisissons avec vous la protection qui convient au locataire retenu, et nous vérifions son dossier au regard de cette garantie.
