Vendre un bien immobilier, ça paraît simple, vu de loin. Mais une fois plongé dans les détails, on comprend vite qu’une transaction n’a rien d’aisé. Au-delà des nombreuses questions qui peuvent se poser avant de mettre un logement sur le marché (questions recensées ici), il y a quantité de paramètres administratifs et légaux à prendre en compte. Un exemple particulièrement complexe : les servitudes. De petits « détails » qui n’en sont pas vraiment, puisqu’ils peuvent impacter la valeur de votre propriété. Dans l’optique de votre vente immobilière à Charenton, il est donc important de mieux connaître la notion de servitude en immobilier et d’établir les obligations qui pèsent sur votre appartement.
Qu’est-ce qu’une servitude en immobilier ?
La servitude en immobilier est définie par le Code civil, articles 637 et suivants. Il s’agit, en substance, d’une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien immobilier au profit du propriétaire d’un autre bien immobilier. Par exemple, pour l’utilisation d’un passage vers la voie publique qui empiéterait sur le terrain d’un voisin. Une servitude peut être légale, naturelle ou conventionnelle (issue d’une convention signée entre deux propriétaires). Sa durée est fixée à 30 ans d’usage continu, sauf si elle perd sa raison d’exister (la propriété a été détruite) ou si les propriétaires concernés ont établi une durée différente dans leur convention.
Pour bien comprendre, il y a deux manières de voir les choses :
- Du point de vue du fonds dominant, une servitude en immobilier est une autorisation d’utiliser une propriété qui n’est pas la sienne. Le fonds dominant est donc celui qui profite de la contrainte.
- Du point de vue du fonds servant, une servitude est une charge imposée à un bien immobilier au profit d’une ou de plusieurs propriétés voisines, aux dépens du propriétaire du bien concerné. Le fonds servant est donc celui qui supporte la contrainte.
Mais en quoi cela doit-il vous préoccuper pour votre vente immobilière à Charenton ?
La double conséquence d’une servitude pour votre vente immobilière à Charenton
La servitude est toujours attachée au bien immobilier concerné, et non pas au propriétaire dudit bien. À ce titre, elle est « cédée » avec le bien et passe du vendeur à l’acheteur. Double conséquence dans le cadre de votre projet de vente immobilière à Charenton :
- Vous avez l’obligation d’informer les acheteurs potentiels de toute servitude en immobilier imposée à votre bien (appartement, immeuble, maison, terrain). Les conditions de servitude doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
- Vous devez prendre en compte l’impact des servitudes sur la valeur de votre logement durant son estimation. De fait, il peut s’avérer plus difficile de valoriser son emplacement dès lors qu’une servitude naturelle ou légale pèse sur le bien. Par exemple, une maison en contrebas d’une pente qui doit supporter l’écoulement des eaux pluviales verra sa valeur baisser, même si elle est idéalement placée pour cent autres raisons.
Vous comprenez pourquoi il est important de tenir compte des éventuelles servitudes qui pèsent sur votre propriété dans l’optique de votre vente immobilière à Charenton.
Les différents types de servitudes
On distingue plusieurs types de servitudes en immobilier. Voici les principales :
- La servitude de passage. Dès lors qu’une propriété ne jouit pas d’un accès à la voie publique, il existe une servitude de passage sur une propriété voisine. C’est le cas, par exemple, d’un bâtiment enclavé au milieu de plusieurs terrains. Ce faisant, un voisin peut être amené à utiliser une partie de votre propriété pour accéder à la voie publique ; pour autant, il n’a aucun droit dessus, et devient responsable de son entretien. Pour vous, en tant que fonds servant, il n’y a aucune possibilité de s’opposer à cette servitude : vous pouvez seulement demander une indemnisation proportionnelle au dérangement occasionné.
- La servitude de vue. Cette servitude en immobilier impose des distances minimales à respecter pour séparer les ouvertures des constructions, dans le but de préserver l’intimité des occupants, par exemple dans le cas de deux immeubles accolés. Elle concerne les fenêtres, les portes-fenêtres, les velux, les balcons et les terrasses. Les distances imposées diffèrent selon que la vue est droite (au moins 1,90 m) ou oblique (au moins 60 cm).
- La servitude publique. Elle impose à un propriétaire l’obligation de laisser le passage vers un bord de mer ou un étang public.
- La servitude naturelle. Elle impose aux propriétaires de supporter la conséquence d’une situation naturelle. Par exemple, l’écoulement des eaux de pluie qui touche une maison en contrebas ou un appartement au rez-de-chaussée.
- La servitude de travaux, aussi appelée « tour d’échelle ». Il s’agit d’une servitude occasionnelle qui n’a pas d’impact sur votre vente immobilière à Charenton. Elle consiste à autoriser un voisin à installer sur votre propriété un équipement (échelle, échafaudage) le temps de réaliser des travaux sur son bien. Elle résulte exclusivement d’une convention signée entre des propriétaires. Celle-ci doit préciser la nature des travaux, les dates de début et de fin, les horaires durant lesquels le fonds dominant peut intervenir, ainsi que la zone occupée (pas plus de 3,50 m à partir du mur concerné par les travaux).
Pour savoir si une servitude grève votre bien, et si cela peut impacter de près ou de loin votre projet de vente immobilière à Charenton, rapprochez-vous d’un professionnel !
