Combien de temps faut-il attendre avant de revendre un bien immobilier ? De nombreux propriétaires qui envisagent de mettre un logement sur le marché se posent la question – parmi bien d’autres interrogations. Pour le savoir, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, comme les frais d’acquisition et les futurs frais de vente, le crédit immobilier en cours, l’évolution des prix ou encore la destination du bien concerné (s’il s’agit d’une résidence principale ou pas). Voyons quel est le délai minimal pour une revente de bien immobilier à Charenton.
Revente d’un bien immobilier à Charenton : quel est le délai minimal pour revendre dans de bonnes conditions ?
Normalement, quand on achète un bien immobilier, c’est pour longtemps. C’est vrai d’une résidence principale, dont on souhaite faire le centre névralgique de son existence familiale. C’est vrai aussi d’un investissement locatif, envisagé comme un placement financier et censé rapporter de l’argent. Dans l’un ou l’autre cas, un achat est censé durer de longues années.
Mais vous pouvez aussi envisager la revente d’un bien immobilier à Charenton acheté au cours des années précédentes. Plusieurs raisons à cela : changement de situation personnelle (vous et votre compagne/compagnon avez décidé de faire un enfant et votre studio est trop petit), mutation professionnelle (on vous envoie travailler à l’autre bout de la France et vous devez quitter Charenton ou Saint-Maurice), ou encore accident de la vie (une maladie vous empêche de travailler et vous ne pouvez plus rembourser votre crédit).
Le problème, c’est que la revente d’un logement n’est une opération rentable qu’à partir d’un certain nombre d’années de possession. On considère, par convention, qu’il faut conserver un bien immobilier au moins 5 ans pour ne pas perdre d’argent en le revendant. C’est ce qu’un agent immobilier conseillerait à une personne qui hésiterait encore entre acheter et louer sa résidence principale.
Mais pourquoi 5 ans ? Quels paramètres entrent en ligne de compte quand on envisage une revente de bien immobilier à Charenton ?
Quels sont les paramètres à prendre en compte avant de revendre ?
Les frais d’acquisition
Le principal paramètre qui influe sur la rentabilité d’un achat immobilier concerne les frais fixes occasionnés par une telle opération – au-delà du prix du logement en tant que tel. Quels sont ces frais ?
- Les frais de notaire (jusqu’à 8 % dans l’ancien).
- Les frais d’agence immobilière (si vous êtes passé par un professionnel pour rechercher votre bien : jusqu’à 10 % du prix).
- Les frais relatifs au crédit (intérêts, frais de dossier, assurance emprunteur, garantie…).
- Le coût des travaux réalisés pour emménager dans le bien.
À cela, il faut ajouter les charges diverses (travaux d’entretien et de réparation, charges de copropriété) ainsi que les impôts (taxes foncières et d’habitation payées depuis l’achat).
En raison de ces frais d’achat, qui viennent augmenter le prix de départ du bien immobilier sans en modifier la valeur, il existe un intervalle de temps pendant lequel il n’est pas rentable de revendre. On estime cet intervalle de temps à 5 ans en moyenne, mais cela dépend beaucoup du montant des dépenses consenties et de l’évolution du marché. Ce délai est bien plus long dans les grandes agglomérations, où les coûts élevés des logements et des charges sont difficilement compensés par les hausses des prix. Ainsi, pour une revente de bien immobilier à Charenton, ce délai peut être doublé.
Les frais de revente
Vendre un bien immobilier n’est pas gratuit : là aussi, il y a des frais à prendre en compte. Il faut payer pour la réalisation des diagnostics techniques, verser une commission à l’agence immobilière en charge, acquitter des pénalités en cas de remboursement anticipé du crédit (voir plus bas), financer un déménagement… Même si vous vous débrouillez seul, sans agence, il faudra tout de même sortir le portefeuille pour diffuser votre annonce et la mettre en valeur sur les différents supports. Sans compter le temps perdu à gérer les visites, les offres d’achat et les négociations.
Le crédit immobilier en cours
Si vous avez souscrit un emprunt pour acheter, votre projet de revente de bien immobilier à Charenton doit tenir compte du coût du crédit. Or, plus le prêt est de longue durée, plus vous revendez tôt, et plus ce coût sera élevé : pendant les premières années, les mensualités comprennent essentiellement des intérêts d’emprunt et très peu de capital. Ce n’est qu’au fil du temps que cette logique se renverse. En somme, en revendant dans un délai de 5 années après l’acquisition, vous aurez payé presque uniquement des intérêts tout en ayant quasiment toujours le même montant à rembourser au titre du capital…
De plus, quand un emprunteur décide de solder son crédit avant l’échéance prévue, des pénalités de remboursement anticipé s’appliquent. Elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû, dans la limite du cumul de 6 mois d’intérêts. Seul un cas de force majeure peut casser cette obligation (décès de l’emprunteur ou d’un co-emprunteur, mutation professionnelle, cessation forcée de l’activité professionnelle).
L’évolution des prix
Autre paramètre qui influe sur le délai idéal avant une revente de bien immobilier à Charenton : l’évolution des prix dans le secteur. Plus les prix de l’immobilier augmentent, plus vous avez de chances de réaliser une plus-value importante, plus cela réduit l’intervalle de temps nécessaire pour rentabiliser votre acquisition. Cela suppose de bien connaître le marché immobilier local. Pour autant, n’espérez pas une hausse telle qu’elle vous permettra de rentabiliser complètement votre achat au bout d’une période de temps inférieure à 5 ou 6 ans !
Attention : une période de baisse des prix, à l’inverse, va augmenter le délai pour rentabiliser l’achat…
Le cas d’un logement neuf
Si votre projet de revente de bien immobilier à Charenton concerne une propriété achetée neuve, il y a un autre paramètre à prendre en compte : le délai pendant lequel le logement est toujours considéré comme neuf. Il est de 5 ans. De fait, revendre avant que 5 années se soient écoulées permet de mettre le logement sur le marché à un très bon prix, ce qui va augmenter votre plus-value. Mais la revente est alors soumise à la TVA.
En revanche, attendre 6 ans permet de s’assurer d’avoir amorti les principales dépenses relatives à l’acquisition.
La taxation de la plus-value
Enfin, la revente d’un bien immobilier à Charenton dans un délai réduit après l’achat peut vous contraindre à payer la taxe sur la plus-value, dès lors qu’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Avant la 6e année de possession, vous ne pouvez même pas bénéficier des abattements qui s’appliquent au titre des prélèvements sociaux et de l’imposition sur le revenu.
Il existe deux exceptions : si vous revendez un bien sans avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes ; si vous revendez pour pouvoir acheter une résidence principale. Plus d’informations dans notre article au sujet de la plus-value.
En somme, mieux vaut éviter de revendre trop vite pour ne pas impacter la rentabilité de votre achat immobilier. Enfin, il y a des cas de figure dans lesquels vous pouvez y gagner même en revendant très tôt, par exemple en ayant acheté très bon marché ou en vendant off market un bien exceptionnel.
