Vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement occupé ? Si vous souhaitez le mettre en vente, vous avez deux solutions : attendre la fin du bail pour donner congé à votre locataire et céder le logement libre, ou vendre le bien en cours de contrat de location avec le locataire qui reste en place.
Si vous optez pour la seconde solution, vous devez alors vous poser la question suivante : quelles sont les règles à connaître quand on souhaite procéder à une vente d’appartement à Charenton et qu’un locataire l’occupe déjà ?
Procéder à une vente d’appartement à Charenton lorsqu’il est occupé
Vendre un logement alors qu’il est encore en location revêt certains avantages, et notamment le fait de pouvoir continuer à toucher les loyers jusqu’à la vente définitive – sans avoir à subir de vacance locative et donc de manque à gagner.
Vous avez d’ailleurs tout à fait le droit de réaliser une vente d’appartement à Charenton alors que le locataire est encore dans les lieux. Cela peut arriver si vous êtes trop proche de la date de fin du bail de location (donc hors délai pour donner congé) ou si, au contraire, l’échéance est lointaine et que vous ne pouvez/voulez pas attendre.
Ce type de vente n’occasionne pas de contraintes particulières pour le propriétaire-bailleur (ni d’ailleurs pour le locataire)… dès lors que l’acquéreur est au courant qu’il achète un logement occupé, bien sûr !
Seulement, vous devez avoir quelques éléments en tête avant une vente d’appartement à Charenton encore occupé. Voici lesquels !
Veillez à ce que votre locataire soit en règle
Si votre locataire reste en place pendant votre procédure de vente d’appartement à Charenton, vous n’aurez pas de formalité particulière à remplir. Ce sera une vente immobilière tout ce qu’il y a de plus classique.
Par contre, si vous rencontrez des soucis avec votre locataire, ce ne sera pas aussi aisé. Deux types de problèmes peuvent gêner la cession du bien :
- Votre locataire n’est pas en règle (il n’a pas le droit d’occuper le logement ou n’a pas de titre de séjour, par exemple) ;
- Vous êtes en conflit avec votre locataire pour des impayés de loyers, avec une procédure en cours.
Dans ces conditions, la vente sera impossible : aucun acquéreur ne voudra devenir propriétaire d’un bien occupé par un locataire qui ne respecte pas la loi.
Si le locataire est en règle, qu’il paie ses loyers et que tout va bien, alors votre vente d’appartement à Charenton se déroulera comme sur des roulettes !
Le contrat de location se poursuit dans les mêmes conditions
Au cours de la vente, rien ne change pour le locataire : l’occupation du logement court jusqu’à la fin du bail, aux mêmes conditions.
Par exemple, le loyer ne pourra être révisé que dans le respect des règles afférentes, et toujours en fonction de l’indice Insee. Le changement de propriétaire-bailleur n’influe pas sur le contrat existant, à une exception près : la caution (si caution il y a) est dégagée de son engagement.
Le nouveau propriétaire devra seulement se présenter au locataire, lui fournir ses coordonnées et prendre en charge la restitution du dépôt de garantie (c’est un point que vous devrez discuter avec lui avant ou pendant votre vente d’appartement à Charenton).
Attendez-vous à une éventuelle décote sur le prix de vente d’appartement à Charenton
Si votre acquéreur souhaite investir dans un bien locatif, alors tout va bien : il conservera le locataire en place et pourra même prolonger le bail si cela lui convient.
Toutefois, les choses se compliquent un peu si vous vendez votre appartement occupé à un acheteur qui a l’intention de s’en servir de résidence principale : de fait, il devra attendre la fin du bail pour prendre possession des lieux !
C’est pourquoi, dans ce cas précis, attendez-vous à subir une décote de 10 à 20 % sur le prix de votre vente d’appartement à Charenton (sachant que la décote est plus ou moins importante en fonction du nombre de mois ou d’années qui vous sépare de l’échéance du bail).
Le locataire n’a pas de droit de préemption
Le droit de préemption du locataire (qui consiste à lui proposer d’acheter en priorité avant de mettre le bien sur le marché) ne s’applique pas si vous vendez votre appartement occupé.
Ce droit ne s’applique que dans le cas où vous donnez congé de votre locataire pour vendre, dans les délais prévus, et uniquement si vous louez le logement vide.
Attention à la taxe sur la plus-value immobilière !
En cas de vente d’appartement à Charenton avec locataire, n’oubliez pas que vous serez soumis à la taxation sur votre plus-value immobilière ! La taxe regroupe l’imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux (moins les abattements prévus en fonction de la durée de possession du bien).
Lisez notre article consacré à la plus-value immobilière pour savoir comment la calculer !
