Vous avez probablement déjà pensé à changer de logement. Et mieux encore : à acheter votre nouveau nid douillet avant de revendre votre propriété actuelle.
Cette situation est courante… mais pas facile à gérer. Surtout quand il s’agit de prendre un prêt relais.
Parce que, vous le savez, le crédit relais doit être remboursé dans un délai assez court.
J’ai accompagné un grand nombre de clients qui se trouvaient dans ce cas de figure, et qui se demandaient, avec inquiétude, s’ils trouveraient un acheteur dans les délais. « Que se passera-t-il si je ne peux pas vendre dans les temps ? »
La solution du prêt relais est en effet bien pratique, mais elle comporte également des risques.
Aujourd’hui, je vous propose de répondre à 5 questions essentielles pour bien comprendre ce type d’emprunt, prendre conscience de ses périls, et savoir comment les déjouer.
1. Le prêt relais, ça sert à quoi ?
Le crédit relais est une sorte de bouée de sauvetage qui vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre l’actuel.
Essayons d’imaginer la situation.
Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves. Mais vous avez besoin de fonds pour l’acquérir. Alors, deux options s’offrent à vous :
- Mettre votre appartement en vente, attendre d’en toucher le fruit, et espérer que votre propriété de rêve sera toujours sur le marché (ou vous entendre avec le propriétaire pour qu’il vous la réserve… et croiser les doigts pour qu’il se montre patient).
- Trouver un moyen d’acheter l’habitation qui vous plaît, et réfléchir ensuite à la vente de votre appartement actuel.
Cette seconde option est rendue possible par le prêt relais : une solution permettant d’emprunter la somme d’argent nécessaire à l’achat d’un bien immobilier B, dans l’attente de la vente d’un bien immobilier A.
Le montant prêté sera remboursé à la banque lorsque vous aurez vendu votre appartement.
2. Faut-il verser des mensualités pendant la durée d’un prêt relais ?
Oui et non.
Techniquement, pendant la durée du prêt relais, vous ne remboursez pas de capital. Vous êtes seulement redevable des intérêts à verser chaque mois (et de la prime d’assurance emprunteur qui va avec).
Le capital, lui, est soldé en une seule fois lors de la vente du bien immobilier. Ce remboursement final se fait généralement dans un délai d’1 an, maximum 2 ans. Et sans pénalité pour remboursement anticipé.
Ce système permet de réduire la charge financière jusqu’à la conclusion de la vente.
3. Combien peut-on emprunter ?
C’est une question importante : combien la banque va-t-elle vous donner dans le cadre d’un prêt relais ?
Tout dépend de la valeur du bien actuel. En substance, la banque avance entre 60 et 80 % de la valeur estimée. Celle-ci est déterminée lors d’une évaluation réalisée par un expert foncier, mandaté par l’établissement bancaire.
Cela veut dire que si votre appartement vaut, mettons, 400 000 €, la banque pourrait vous prêter entre 240 000 et 320 000 €.
Cela vous semble peu ? Vous avez raison.
Mais ce n’est pas innocent : la banque cherche à limiter ses risques. Elle veut s’assurer d’être remboursée quoi qu’il arrive, y compris si votre appartement venait à se vendre pour un prix très inférieur au montant issu de l’évaluation.
Concrètement, si la banque vous prête 320 000 € et que, finalement, votre bien se vend « seulement » 360 000 €, elle aura la garantie de rentrer dans ses frais. Ce qui n’aurait pas été le cas si elle avait consenti à vous prêter 380 000 €. Tout est donc calculé pour que la banque conserve une bonne marge de sécurité.
Après, bien entendu, la somme peut varier en fonction des circonstances. Un bien d’exception, dont la valeur est sûre et que le marché s’arrache, peut faire l’objet d’un prêt plus important.
Vous pouvez aussi compléter votre prêt relais avec un crédit amortissable classique, afin d’acheter un nouveau bien plus cher. On parle alors de « prêt adossé ».
4. Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas vendre dans les temps ?
Il est vrai que sur un marché aussi dynamique que celui de Charenton, ce cas de figure est peu probable : vous avez toutes les chances de vendre votre appartement avant l’échéance du prêt relais.
Mais imaginons. Et si, au bout d’1 an ou de 2 ans, vous n’avez toujours pas trouvé d’acquéreur ?
Ici, on peut envisager plusieurs possibilités :
- La banque accepte de renouveler le crédit relais. Cela peut arriver si la durée d’emprunt initiale était fixée à 12 mois, et que la banque consent à vous laisser 12 mois de plus. Ou si vous avez trouvé un acheteur, que votre vente est en bonne voie, et qu’il ne reste plus que quelques formalités à accomplir.
- La banque peut vous suggérer de baisser votre prix de vente. Dans ce but, elle peut, par exemple, réaliser une nouvelle évaluation de votre appartement – histoire de vous prouver, chiffres à l’appui, que le marché n’est pas à votre avantage.
- Vous pouvez demander à transformer votre prêt relais en crédit amortissable. Une solution qui, dans les faits, est peu courante : moi-même, je n’en ai vu passer qu’à de rares occasions durant ma carrière comme conseillère en immobilier.
- Vous pouvez reconsidérer vos plans, et décider de confier votre vente à un professionnel de l’immobilier – si vous ne l’aviez pas fait jusque-là. Celui-ci trouvera un moyen de dynamiser votre transaction et de la faire aboutir, grâce à sa connaissance aiguë du marché.
Maintenant, allons jusqu’au bout de la réflexion, et imaginons le pire : il vous est impossible de vendre, les délais sont écoulés, et la banque refuse toute négociation.
Le risque, c’est qu’elle saisisse le bien pour le revendre elle-même, à un prix bas, et ainsi récupérer son dû.
Ce n’est pas souhaitable. Mais cela peut arriver : vous devez en avoir conscience au moment de souscrire un crédit relais. Même si le risque n’est que de 0,01 %.
5. Au final, le prêt relais, est-ce une bonne idée (ou pas) ?
Après tout ce que je viens de vous raconter, vous vous posez peut-être la question :
Faut-il ou non souscrire un prêt relais ?
Faisons un point complet, en commençant par les avantages :
- La possibilité d’acheter un nouveau bien sans avoir vendu l’ancien.
- Une grande flexibilité financière : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt.
- C’est moins compliqué que de gérer des charges doubles (pour habiter quelque part après la vente, en attendant d’acheter un autre bien).
Sans oublier les inconvénients :
- Des taux d’intérêt généralement plus élevés que pour un prêt immobilier classique.
- Des difficultés financières en vue si vous ne parvenez pas à vendre dans les délais.
Compte tenu de tous ces éléments, ma recommandation est la suivante : vous ne devriez considérer l’option du prêt relais qu’à l’issue d’un examen consciencieux de votre situation, de votre projet d’achat, et des réalités du marché immobilier à Charenton.
Avant de contacter une banque, il est important de savoir combien vaut votre appartement actuel, sur quel budget vous pouvez compter pour votre futur achat, et dans quels délais il vous sera possible de vendre.
La solution ? Laisser un conseiller immobilier réaliser cet examen complet, et lui faire confiance à la fois pour acheter votre nouveau bien et pour vendre l’ancien.
Après tout, nous sommes là pour cela !
