Plus-value immobilière : quels sont les cas d’exonération ?

Lors de la revente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est en principe soumise à l’impôt. Cependant, le cadre réglementaire prévoit deux mécanismes en faveur des vendeurs : d’une part, des abattements dont le taux augmente progressivement avec les années de détention ; d’autre part, un certain nombre de cas d’exonération intégrale. Dans le détail, voyons dans quels cas votre plus-value à la revente sera taxée ou non.

Comment est taxée la plus-value à la revente ?

La plus-value correspond à la somme dégagée à la suite de la vente d’un bien immobilier. Pour calculer cette plus-value, il faut prendre en compte la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ce dernier devant intégrer l’ensemble des frais annexes. À titre d’exemple, un appartement acheté 400 000 € et vendu 600 000 € génère une plus-value de 200 000 €.

Par principe, cette plus-value à la revente est imposée. Elle est assujettie à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, de la façon suivante :

• L’imposition sur le revenu est établie au taux proportionnel de 19 %.
• La taxation au titre des prélèvements sociaux atteint le taux global de 17,2 %. Elle se décompose comme suit : CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %). Ce taux est rabaissé à 7,5 % pour les plus-values réalisées par les propriétaires qui ne résident pas dans un pays de l’Union européenne.

De plus, une surtaxe s’applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €. Le montant de cette taxe varie en fonction de l’ampleur de la plus-value réalisée. C’est une manière, pour l’État français, de lutter contre la spéculation immobilière (le fait d’acheter des biens pour les revendre beaucoup plus chers).

La taxation de la plus-value à la revente concerne tout bien immobilier bâti (appartement ou maison, parking, cave…), mais aussi tout terrain à bâtir.

Comment sont appliqués les abattements relatifs à la durée de détention ?

Il est toutefois possible de réduire le montant de la taxation sur la plus-value à la revente en vertu des abattements relatifs à la durée de détention. En substance, le principe en est simple : plus vous détenez le logement depuis longtemps, et plus l’abattement est important – jusqu’à gommer intégralement la taxe. Comment s’appliquent ces abattements ?

• Pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6 % est appliqué pour chaque année au-delà de la 5^e année de détention, puis 4 % pour la 22^e et dernière année. L’exonération est totale après 22 ans.
• Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % est appliqué pour chaque année au-delà de la 5^e année de détention, puis 1,60 % pour la 22^e année, puis encore 9 % pour chaque année au-delà, jusqu’à la 30^e et dernière année. L’exonération est totale après 30 ans.

En raison de la complexité de ce mécanisme, calculer sa plus-value n’est pas chose facile. Heureusement, lors d’une vente, c’est le notaire qui est chargé de faire ce calcul et de déterminer si, oui ou non, la plus-value à la revente doit être taxée. Le paiement de l’impôt dû intervient au moment de la cession. Puis, il revient au vendeur de reporter le montant net imposable de sa plus-value dans sa déclaration de revenus n°2042.

Quels sont les cas d’exonération de taxation sur la plus-value ?

Il existe un certain nombre de cas d’exonération de la plus-value à la revente, certains très courants, d’autres marginaux. Ces cas sont prévus par le Code général des impôts. Quels sont-ils ?

La vente d’une résidence principale

Le cas le plus courant est l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier qui constitue la résidence principale de son propriétaire. En d’autres termes, la plus-value n’est imposée que pour les résidences secondaires, les biens locatifs et autres biens fonctionnels qui ne sont pas occupés par leur propriétaire.

La notion de résidence principale s’entend pour tout bien dans lequel le vendeur réside de façon habituelle avec sa famille, et qui constitue le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. Dans la mesure où un propriétaire est susceptible d’avoir quitté le logement en amont de la transaction, l’administration fiscale accorde un délai « normal » d’environ un an pour concrétiser la vente (plus dans certaines situations), à condition que le bien ne soit pas proposé à la location, ni même occupé gratuitement par qui que ce soit.

Les autres cas d’exonération

Un autre cas fréquent est l’exonération liée à la durée de détention : vous détenez le bien vendu depuis plus de 30 ans, ce qui annule l’imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce peut être le cas, par exemple, pour un investissement locatif pour lequel vous avez soldé l’emprunt.

Les autres cas d’exonération plus marginaux :

• La première vente d’un bien immobilier qui n’est pas la résidence principale. Pour en bénéficier, toutefois, il faut respecter deux conditions : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la vente, et réinjecter le fruit de la cession dans un projet d’acquisition (logement ancien, neuf ou en construction) d’une résidence principale.
• La vente d’un bien par un propriétaire qui réside dans un établissement médicalisé (social, médico-social, pour personnes âgées ou adultes handicapés, etc.), à condition que le logement reste inoccupé et que les revenus de cette personne ne dépassent pas un certain seuil.
• La vente d’un bien par un retraité ou un invalide de condition modeste (avec un plafond de ressources à respecter).
• La vente d’un bien dont le propriétaire n’est pas résident français, mais qui a résidé fiscalement en France au moins deux ans (peu importe à quel moment en amont de la transaction).
• La vente d’un droit de surélévation.
• La vente d’un bien au profit d’un organisme chargé du logement social (ou d’une collectivité qui le rétrocédera) ou au profit d’un promoteur qui s’engage à édifier des logements sociaux dans un délai de 4 ans.
• La vente d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 15 000 €.
• La vente d’un bien dans le cadre d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque la personne expropriée réinjecte au moins 90 % de la somme dans l’acquisition, la construction ou l’agrandissement d’un bien immobilier.

Comme vous pouvez le constater, il existe de nombreux cas d’exonération de la plus-value à la revente. Pour que l’exonération s’applique, néanmoins, votre situation doit correspondre très exactement à l’un de ces scénarios. C’est pourquoi il est préférable d’en discuter en amont avec votre notaire, qui vous indiquera précisément si oui ou non vous pouvez bénéficier de l’un de ces mécanismes.