Vendre un bien immobilier revient à se lancer dans un processus souvent long et fastidieux.
Je ne dis pas cela pour vous effrayer, mais pour que les choses soient claires : une transaction prend du temps. Entre le moment où vous envisagez de vendre et l’instant précis de la signature chez le notaire, il peut s’écouler plusieurs mois… voire plusieurs années dans certains cas.
Dans ces conditions, il peut s’avérer intéressant de louer avant de vendre. C’est-à-dire de proposer le bien à la location en attendant de mener la transaction à son terme, histoire de percevoir des revenus locatifs qui viendront couvrir les frais fixes.
Est-ce possible ? Le cas échéant, quelles solutions s’offrent à vous pour louer votre logement sans bloquer votre future vente ?
Je vous explique tout.
Louer avant de vendre : dans quels cas de figure ?
Vous vous demandez peut-être dans quels cas de figure un propriétaire peut être amené à louer avant de vendre son bien.
Imaginez la situation suivante :
Vous avez déjà emménagé dans votre nouvelle résidence, acquise grâce à un prêt relais. Le processus consistant à vendre votre ancien logement est en cours, mais la frilosité du marché et les difficultés financières des acquéreurs font que le contexte n’est pas très favorable.
En particulier, vous craignez de tirer pour votre appartement ou votre maison un prix inférieur à vos attentes.
Dans ce contexte, vous envisagez donc de louer le bien en question pendant quelques mois, le temps que le paysage économique retrouve des couleurs. L’idée étant de trouver une solution pour que le bail locatif ne vous empêche pas de finaliser la vente le moment venu.
Que la période d’attente dure quelques semaines ou quelques mois, vous avez toujours la possibilité de proposer le bien à la location.
Reste à savoir quelles solutions s’offrent à vous.
Louer un bien sans s’engager sur le long terme : les solutions locatives à considérer
Le problème de la location, c’est qu’elle engage le propriétaire sur une durée plus ou moins longue.
À ce titre, un bail de location nue est tout à fait exclu. Ce bail a une durée minimale de 3 ans, pendant lesquels le propriétaire n’a pas le droit de mettre fin au contrat sans qu’il existe un motif légitime et sérieux justifiant la résiliation (comme une situation de sous-location non autorisée ou un défaut de paiement du loyer). Le propriétaire est certes en droit de donner congé à son locataire pour vendre son bien, mais seulement à l’échéance du bail, soit 3 ans après la signature, et à condition de respecter un préavis de 6 mois.
La location d’un bien vide n’est donc pas une solution pour louer avant de vendre, sauf à prévoir une cession sur le long terme.
En pratique, je peux vous recommander deux solutions locatives qui ne risquent pas de bloquer votre projet de cession : le bail mobilité et la location saisonnière.
Le bail mobilité
Le bail mobilité fonctionne sur le même principe que le bail meublé : il s’agit de louer un logement comprenant du mobilier et des équipements suffisants pour que l’occupant n’ait besoin que d’amener ses affaires personnelles.
La différence réside dans la flexibilité du contrat.
Alors que le bail meublé est signé pour 1 an minimum (avec les mêmes conditions de résiliation que le bail vide, à ceci près que le préavis n’est plus que de 3 mois), le bail mobilité peut être établi pour une durée comprise entre 1 et 10 mois.
Cela signifie qu’avant de signer un bail, les deux parties (bailleur et locataire) se mettent d’accord sur la durée du contrat locatif, celle-ci ne pouvant pas excéder 10 mois ni donner lieu à renouvellement.
De cette manière, vous pouvez, par exemple, décider avec votre futur occupant d’établir un contrat de bail pour 6 mois seulement. Le contrat prendra fin à son échéance, ce qui vous laissera libre de vendre le bien comme prévu.
Cette solution s’adresse principalement aux personnes qui n’ont pas vocation à rester dans le logement. Il peut s’agir d’un individu suivant une formation professionnelle, d’un jeune en contrat d’apprentissage ou en stage, ou encore d’un professionnel exerçant une mission temporaire (comme un consultant travaillant chez le client pendant quelques mois).
Pour le propriétaire, les avantages sont conséquents :
- Un contrat dont la durée peut être modulée selon les besoins des deux parties, dans la limite de 10 mois.
- Un revenu temporaire qui permet de compenser la vacance du bien.
- Une reprise simplifiée du logement une fois le bail terminé.
C’est donc une excellente solution pour louer avant de vendre, sans pour autant s’engager sur le temps long.
Néanmoins, il est de mon devoir de vous avertir : cette option n’est pas sans risque. Dans le cas (très improbable, mais tout de même possible) où le locataire refuserait de quitter les lieux à l’échéance du contrat, il vous faudrait engager une procédure judiciaire longue et coûteuse.
La location saisonnière
Une alternative pour louer avant de vendre consiste à pratiquer la location saisonnière. À savoir : louer à des locataires de passage, pour des durées allant d’une seule nuit à plusieurs semaines.
C’est la solution la plus flexible et la plus intéressante sur le plan financier, notamment si vous disposez d’un bien attractif ou idéalement situé.
En contrepartie, c’est aussi une option qui nécessite une gestion active de votre part. Vous devez trouver des moyens pour accueillir les voyageurs, récupérer les clés au moment de leur départ, et faire le ménage entre deux séjours. Un service de conciergerie peut s’avérer fort utile dans une telle situation.
Par ailleurs, la location touristique est soumise à une réglementation stricte que vous ne pouvez pas ignorer. Par exemple, à Charenton, un propriétaire est dans l’obligation de déclarer sa location de courte durée et d’obtenir un numéro d’enregistrement à mentionner dans l’annonce.
La durée de location est également limitée : vous ne pouvez pas louer plus de 90 jours consécutifs à un même locataire. (Ici, ce sont les règles relatives à la location saisonnière d’une résidence secondaire qui s’appliquent, puisque vous n’habitez plus dans le bien.)
Enfin, là aussi, vous vous exposez à des risques, notamment celui d’une dégradation du logement par ses locataires de passage. C’est pourquoi il est indispensable d’établir un contrat locatif en bonne et due forme, ou de passer par des plateformes offrant des garanties suffisantes sur ce point.
Que faire après la période de location ?
Une fois la période de location terminée, vous avez les mains libres pour vendre le bien immobilier concerné : à tout moment dans le cadre de la location saisonnière, et à l’échéance du contrat dans le cas d’un bail mobilité.
Ceci étant dit, rien ne vous empêche de poursuivre sur cette voie si vous y trouvez votre intérêt. Le fait de louer avant de vendre pourrait ainsi vous inciter à conserver le rôle de bailleur… et à financer autrement votre acquisition.
Ce que je veux dire, c’est que vous avez la possibilité de louer sur un plus long terme, de continuer à percevoir des revenus locatifs, et de couvrir les mensualités de votre nouveau crédit avec les loyers perçus.
Et si vous en discutiez avec des professionnels ? Les conseillers et les conseillères de chez Immoove Eppler sont à votre disposition pour échanger autour de votre projet de vente ou de location.
