Le mot « expropriation » fait souvent peur. Et pourtant, cette situation peut concerner tout propriétaire… lorsque les conditions légales sont réunies.
Il est donc utile de comprendre de quoi on parle.
Que se passe-t-il lorsque l’État décide, pour une raison ou une autre, d’exproprier un propriétaire ? Pourquoi parle-t-on de « cause d’utilité publique » ? Quelle indemnisation est prévue dans ce cas de figure ?
Je vous propose d’explorer un sujet complexe, délicat, auquel on espère n’être jamais confronté(e), mais qu’il faut bien connaître malgré tout.
Aujourd’hui, nous parlons d’expropriation pour cause d’utilité publique et des conséquences d’une telle procédure sur les particuliers.
Expropriation pour cause d’utilité publique : de quoi parle-t-on ?
L’expropriation permet à une entité publique, notamment l’État ou une collectivité, de contraindre une personne (physique ou morale) à céder la propriété d’un bien immobilier à son profit.
Cela se fait, bien entendu, en contrepartie du versement d’une indemnité considérée comme « juste ».
Pour la personne publique qui acquiert le bien, le but n’est pas de s’approprier un logement à l’encontre du marché privé, mais de contribuer à la réalisation d’ouvrages publics. Ainsi, le bâtiment peut être transformé en équipement public ou être démoli pour laisser place à un projet d’aménagement, par exemple. C’est ce que l’on appelle, dans le jargon, une « prérogative de puissance publique ».
Dans certains cas, la personne expropriée peut même retrouver ses droits sur le bien et le racheter par la suite.
Le cadre juridique de l’expropriation
Il faut comprendre que cette procédure est strictement encadrée par le Code de l’expropriation, et que le non-respect de la loi peut aboutir à des sanctions.
À ce titre, l’expropriation n’est possible qu’en se fondant sur la notion d’« utilité publique ». Car, comme l’indique l’article 545 du Code civil, « nul ne peut être contraint de céder sa propriété [sauf] pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».
D’ailleurs, exproprier n’est pas la même chose que nationaliser (des biens meubles et incorporels, ou des entreprises), confisquer (dans le cadre d’une sanction douanière), réquisitionner (processus qui porte sur l’usage du bien, sans en déposséder son propriétaire) ou expulser (évacuer un bien, potentiellement par la force, lorsqu’une personne l’occupe sans droit ni titre).
Il ne faut pas non plus confondre l’expropriation avec le droit de préemption, qui préserve la volonté du propriétaire de vendre son bien. Alors que, dans le premier cas, la loi permet à la personne publique de passer outre le refus de céder le logement.
Comment fonctionne l’expropriation pour cause d’utilité publique ?
Entrons plus avant dans le mécanisme d’expropriation, en commençant par nous intéresser aux types de biens concernés. Nous verrons ensuite comment se déroule la procédure.
Quels biens sont concernés ?
Sur ce point, c’est assez simple : tous les biens et les droits immobiliers qui appartiennent à une personne privée, physique ou morale, peuvent être expropriés. À savoir :
- Les immeubles bâtis ou non bâtis (maisons, immeubles d’habitation, terrains, parcelles agricoles, bureaux, locaux commerciaux…).
- Les droits immobiliers, comme l’usufruit ou les servitudes.
- Les biens mobiliers indissociables des immeubles, ce qui peut concerner des équipements intégrés à la structure.
Qui peut exproprier ?
Qui prend la décision d’exproprier ? En théorie, seul l’État dispose de cette compétence.
Mais, dans les faits, une expropriation peut être mise en œuvre à la demande (ou au bénéfice) d’une autre entité, comme un établissement public ou une collectivité. Par exemple, si la mairie a besoin d’un bien immobilier pour réaliser un projet d’intérêt général, elle peut recourir à l’expropriation via l’État.
Je vous passe les cas dans lesquels des personnes privées sont autorisées à recourir à ce processus, lorsqu’elles poursuivent un but d’utilité publique : ils sont rares et soumis au même fonctionnement.
Quelles sont les conditions à remplir pour exproprier ?
Maintenant, regardons du côté des conditions à remplir pour qu’une personne soit expropriée. Globalement, il y en a quatre :
- L’opération d’expropriation doit avoir une utilité publique constatée à la suite d’une enquête, présenter un intérêt général, et ne pas pouvoir être réalisée avec les biens déjà détenus par l’entité. Autrement dit, la collectivité ne peut pas vous mettre dehors sans raison !
- L’expropriation doit concerner des parcelles bien déterminées.
- Les personnes concernées (propriétaires ou titulaires des droits) doivent avoir été recherchées par les autorités pour être notifiées.
- Le propriétaire doit percevoir une indemnité juste et préalable.
Quelle est la procédure d’expropriation ?
Enfin, voyons quelles sont les étapes de la procédure :
- L’enquête préalable vise à apprécier l’utilité publique de l’opération par le biais d’une enquête. Un dossier est déposé au préfet par l’expropriant contenant une notice explicative du projet et d’autres informations, puis un commissaire enquêteur est nommé par le tribunal. En complément, l’administration peut organiser un débat public ou un référendum sur la question, afin de recueillir des avis et des recommandations.
- La déclaration d’utilité publique est publiée par le préfet si l’enquête a démontré le bien fondé de la demande. Ce document indique le but de l’opération, précise sur quels textes elle est fondée, détaille les travaux éventuellement prévus, nomme le bénéficiaire de l’expropriation et souligne le délai accordé pour sa réalisation.
- L’enquête parcellaire a pour objectif de déterminer les parcelles à exproprier et de rechercher les propriétaires ou les titulaires des droits.
- L’arrêté de cessibilité est pris par le préfet pour désigner les propriétés déclarées cessibles et préciser l’identité des propriétaires. Il est adressé aux personnes concernées par l’expropriation.
- Le transfert de propriété à l’expropriant consiste à contraindre le propriétaire à céder son bien. Une offre financière lui est adressée, qui repose sur une évaluation rigoureuse du bâtiment. Faute d’accord amiable, le propriétaire peut saisir le juge qui, après réflexion, rend une ordonnance d’expropriation. Quoi qu’il advienne, l’exproprié ne peut pas être dépossédé de son bien tant qu’il n’a pas été indemnisé.
- L’indemnisation se déroule en plusieurs étapes. En substance, l’expropriant fait une offre au propriétaire tout en l’invitant à formuler sa propre demande quant au montant souhaité. Le montant final est fixé par le juge qui impose le versement d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires : celles-ci doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’opération, y compris les frais de déménagement.
Je vous ai proposé ci-dessus une version très synthétique des faits. Si le sujet vous intéresse et que vous voulez en savoir plus, je vous invite à consulter cette page dédiée sur service-public.gouv.fr.
Peut-on s’opposer à une expropriation ?
Je vous propose de boucler cet article en répondant à la question que vous vous posez sans doute depuis la première ligne :
« Si un projet d’expropriation me concerne, quels sont mes recours ? »
La bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas démuni(e) face à un projet d’expropriation pour cause d’utilité publique. Vous disposez de plusieurs voies de recours à différentes étapes de la procédure.
Dans l’ordre, vous pouvez :
- Contester le principe même de l’expropriation en engageant un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de la déclaration d’utilité publique (DUP). Vous avez un délai de deux mois après sa publication, mais autant vous dire que l’aide d’un avocat spécialisé est incontournable. Je vous passe les détails de la tambouille, mais en gros, il est possible de contester la DUP en arguant d’illégalités externes ou internes.
- Contester l’arrêté de cessibilité, là encore pour excès de pouvoir, en saisissant le tribunal administratif compétent.
- Contester l’ordonnance d’expropriation au moyen d’un pourvoi en cassation, pour incompétence, vice de forme ou excès de pouvoir.
- Enfin, contester le montant de l’indemnité, ce qui permet de demander une nouvelle évaluation lorsque la somme proposée semble disproportionnée par rapport à la nature du bien ou à la réalité du marché.
Ces procédures ont-elles une chance d’aboutir ? Difficile de vous répondre clairement : tout dépend des bases sur lesquelles votre contestation est bâtie. Mais, comme toute opération immobilière, une expropriation peut être remise en cause… et il arrive que les propriétaires parviennent à faire changer une décision administrative.
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