Quand vous confiez votre estimation immobilière à un professionnel, celui-ci s’appuie sur une multiplicité de critères pour vous fournir un avis de valeur cohérent au regard du marché. Au fil des articles précédents, nous avons exploré ces différents critères, des plus basiques (emplacement, surface, âge et qualité du bâti) aux plus difficiles à appréhender (prestations et facteurs subjectifs). Mais il reste une question à se poser au sujet des clés d’une bonne estimation à Charenton : comment le professionnel interroge-t-il ces critères pour en tirer des informations pertinentes ?
Car tous ces éléments sont tributaires de deux tendances qui peuvent tout changer : le marché et les besoins des acquéreurs. Pour pouvoir appréhender ces tendances, le professionnel doit replacer tout bien évalué dans un double contexte, celui de son secteur et celui du marché, grâce à des données locales pertinentes. Quelles sont ces données ? Et comment votre agent immobilier à Charenton s’en sert-il pour vous donner une estimation concrète de votre bien ? C’est ce que nous allons voir tout de suite.
La donnée locale comme clé d’une estimation à Charenton
Le Big Data, ça vous dit quelque chose ? On désigne par cette expression la quantité invraisemblable de données récoltées sur le web au sujet des internautes, par tous les canaux possibles et imaginables (emails, formulaires, objets connectés…). Comme tous les domaines d’activité, le secteur de l’immobilier s’est emparé de ces données pour simplifier ses processus et offrir des services plus pertinents aux acheteurs… et aux vendeurs !
Ces données ont une utilité très précise : elles permettent d’affiner les méthodes d’évaluation des biens immobiliers en fonction des tendances locales. De sorte qu’en confiant votre estimation à Charenton à un professionnel dans votre secteur, vous bénéficiez d’une évaluation qui s’appuie sur des paramètres à la fois objectifs, locaux, et adaptés aux profils des acheteurs. On parle, à ce titre, d’une véritable « expertise de la donnée ».
Quelles sont les données concernées ? On peut les classer en deux catégories : les données de marché et les données relatives aux acquéreurs.
Les données de marché
Dans les données de marché, on retrouve sans surprise tout ce qui concerne l’évolution des prix à court, moyen et long terme. Au niveau local, bien entendu. Il s’agit ici des prix du mètre carré à Charenton, par exemple : la valeur attribuée au mètre carré pour chaque type de bien (maison ou appartement) dans la commune, mais aussi par quartier et par rue. Ainsi que l’évolution du parc immobilier à Charenton : proportion d’appartements et de maisons en vente, volume de biens par typologie (studios, F1, F2, F3, loft, etc.), volume de biens par quartier, etc. Cela permet de comparer les biens entre eux en fonction de leur emplacement, de leur état général et de la surface habitable.
Plus il y a de données disponibles, plus les informations qui en découlent sont pertinentes : un prix du mètre carré calculé à partir d’un millier de biens sera plus précis que s’il s’appuie seulement sur une dizaine de biens vendus.
Dans le cadre d’une estimation à Charenton, ces données sont croisées avec les statistiques de l’agence immobilière en charge de votre évaluation, notamment l’historique de ses transactions.
Les données relatives aux acquéreurs
La seconde catégorie concerne les données relatives aux acquéreurs, c’est-à-dire toutes les informations qui permettent de dresser un portrait-robot des acheteurs et de leurs capacités financières à un instant T, à une échelle micro.
Quelques années en arrière, les données sur lesquelles un professionnel pouvait s’appuyer en la matière étaient très limitées. Mais la multiplication des sources d’information contribue à dresser des portraits très précis des acquéreurs dans un secteur donné, en prenant en compte différents paramètres : tranche d’âge, catégorie socioprofessionnelle, type de bien visé, besoins, attentes en matière de commodités, critères de choix, etc.
En quoi cela renforce-t-il votre estimation à Charenton ? En donnant la possibilité à votre agent immobilier de mieux connaître les acheteurs potentiels et leurs besoins. Cette connaissance est indispensable pour donner leur valeur réelle aux biens immobiliers, puisqu’elle détermine l’état de la demande : si les trois pièces sont les plus recherchés, alors ils vaudront plus cher. De la même manière, cette approche permet de valoriser certaines prestations plutôt que d’autres, comme un balcon, un garage ou une bonne isolation thermique – toujours en se basant sur ce qu’attendent les acheteurs.
Ces informations au sujet de la façon dont les acquéreurs perçoivent les critères subjectifs d’estimation ne sont pas fournies par les outils statistiques traditionnels. À charge aux agents immobiliers de puiser dans leurs données locales – et de les interpréter correctement – pour les utiliser à bon escient.
L’expertise de la donnée : un argument qui valorise le travail des agents immobiliers
Vous aurez compris que la data locale est indispensable pour réaliser une estimation à Charenton pertinente et juste. Et vous n’ignorez pas que c’est la clé pour fixer le bon prix de vente, et ainsi trouver preneur dans des délais raisonnables.
Il faut aussi insister sur la place de l’agent immobilier dans cette affaire. Son rôle de conseil apparaît d’autant plus important dans le contexte d’un écosystème dont la donnée locale est en train de devenir une composante essentielle.
Et pour cause : en tant que vendeur, vous pouvez tout à fait essayer d’estimer votre logement vous-même en utilisant des plateformes web (plus d’indications sur cette page), tout en sachant que les informations que vous allez en tirer sont approximatives. Le prix au mètre carré, qui découle de critères objectifs, peut vous servir de socle pour cette opération d’évaluation. Mais sans la précieuse data locale, votre tentative est vouée à l’échec, car vous ne saurez pas évaluer l’impact des critères subjectifs sur la population des acheteurs potentiels. Vous pourriez décider que telle prestation gonfle la valeur de votre bien de X %… Sans savoir qu’en réalité, les acheteurs d’aujourd’hui ne sont plus du tout en recherche de ce type de prestation.
Autre exemple : vous voulez vendre votre appartement et, dans ce but, vous prenez en charge votre estimation à Charenton. Vous appliquez pas à pas toutes les étapes d’une évaluation, dont vous tirez un prix. Le problème, c’est que vous n’avez pris en compte que les critères d’aujourd’hui, et non pas ceux de demain. Il se trouve qu’un projet prévoit la réfection d’un bâtiment voisin pour en faire un centre commercial, ce qui risque de créer d’importantes nuisances sonores – votre appartement pourrait ainsi voir sa valeur actuelle impactée par anticipation. À l’inverse, vous pouvez ignorer que les prix, après avoir longtemps stagné, devraient rebondir dans les mois qui viennent – vous risquez alors de vendre trop tôt et de passer à côté d’une jolie plus-value future. Autant d’informations qu’un professionnel aurait pu inclure dans le résultat de son estimation à Charenton.
En somme, la valeur ajoutée de votre agent immobilier réside dans sa capacité à collecter ces données locales et à les interpréter pour vous proposer une estimation à Charenton pertinente. C’est ça, l’expertise de la donnée. Cela permet en outre au professionnel de vous fournir un renseignement précieux dans son avis de valeur : le délai moyen pour vendre une propriété en fonction de son prix estimé.
