Achat immobilier : l’importance de la subjectivité quand vous estimez la valeur d’un logement

C’est systématique : quand vous visitez une propriété qui vous plaît et pour laquelle vous pourriez envisager de faire une offre, vous procédez immédiatement à votre propre estimation. Cela, pour savoir si le prix affiché est « le bon », si le vendeur n’a pas surévalué son logement, si une bonne affaire vous tend les bras, et si vous avez une marge de négociation (c’était l’objet d’un précédent article). Pour cela, vous vous reposez sur les critères d’estimation à Charenton utilisés par les professionnels.

Ce faisant, vous risquez de passer à côté du plus important. Parmi toutes les questions que vous devez vous poser, celle qui compte le plus, c’est de savoir si le bien que vous avez visité correspond à vos critères personnels. Les facteurs objectifs ne sont pas à négliger (pour plusieurs raisons que nous exposons plus bas), mais ils ne doivent pas occulter vos critères subjectifs, ceux qui déterminent si un appartement ou une maison est destiné(e) à devenir votre futur nid douillet. Explications.

Quels sont les critères d’estimation à Charenton ?

Commençons par faire le point sur les critères objectifs couramment utilisés pour procéder à une estimation à Charenton.

• La situation géographique. Pour les professionnels de l’immobilier, l’emplacement est le critère numéro un. C’est d’abord celui qui détermine le prix du m² à Charenton dans la plupart des baromètres. C’est aussi celui qui donne une meilleure idée de l’évolution de la valeur d’un bien dans le temps : un bon emplacement est la promesse d’une augmentation progressive. Toute estimation à Charenton doit donc s’appuyer sur ce critère de base.
• La surface habitable. Exprimée en mètres carrés, elle permet de se faire une idée de la place disponible à l’intérieur d’un bien immobilier. Pour un appartement, on parle ici uniquement de la partie privative.
• Le nombre de pièces et leur agencement. Ce critère d’estimation à Charenton vient pondérer celui de la surface qui, seul, n’a pas beaucoup de sens. Un trois pièces de 60 m² se vendra mieux qu’un deux pièces de la même taille. Et un appartement bénéficiant d’un bon agencement aura plus d’attrait qu’un logement peu pratique.
• L’âge et l’état du bâti. Entre un logement ancien à rénover et un autre en bon état général, les différences de valeurs peuvent être grandes. L’âge de la construction, mais aussi la qualité des matériaux utilisés, entrent en ligne de compte pour juger l’état du bien et les éventuels travaux à effectuer.
• Les prestations. Un logement ne se limite pas à quatre murs, un plafond et un plancher. Il est aussi la somme de ses prestations, c’est-à-dire de tout ce qui participe de son confort. Dépendances (balcon, terrasse, cave), équipements (cuisine équipée, ventilation automatique, performances thermiques) ou encore finitions (qualité des revêtements…) font partie des éléments qui influent sur la valeur d’un bien.

Pourquoi ces critères sont-ils essentiels ?

Ce sont les principaux critères d’estimation à Charenton utilisés par les professionnels pour mener à bien leur travail d’évaluation, dans le cadre d’une transaction. Ils permettent de déterminer la valeur d’un bien immobilier par rapport au marché local à un instant T.

En tant qu’acheteur, vous devez prendre en compte ces différents critères lorsque vous recherchez des biens susceptibles de vous intéresser. D’abord, parce qu’il est préférable d’estimer la valeur d’un logement avant de formuler une offre d’achat, histoire de ne pas payer trop cher.

Ensuite, parce qu’il faut penser au futur. Même si vous partez d’une liste de critères de choix définie en amont, vous ne devez pas ignorer l’impact de ces éléments sur la valeur future de votre propriété. En effet, on n’achète jamais un bien immobilier au présent seulement, mais on investit sur plusieurs années. Il faut entre 6 et 20 ans, en moyenne, pour rentabiliser l’acquisition d’un logement, en fonction de la zone géographique et des prix (à Charenton, on est plus proche des 20 ans). Par conséquent, vous devez penser aux critères qui vont garantir la valeur du bien dans les années à venir, ou du moins vous assurer de la rentabilité de votre achat au cas où vous seriez dans l’obligation de vendre plus tôt que prévu.

Voilà pourquoi ces critères objectifs d’estimation à Charenton sont importants. Mais ils ne font pas tout : votre subjectivité joue un rôle déterminant dans votre choix de logement. Elle est tellement puissante qu’elle peut remettre en cause la validité d’un critère d’estimation objectif !

Votre subjectivité : un facteur déterminant pour estimer la valeur d’un bien immobilier

Il faut bien comprendre que tous les critères d’estimation à Charenton, y compris les plus solides, sont éminemment subjectifs. Vos critères ne sont pas ceux des autres. Prenons quelques exemples.

L’emplacement ? Sa pertinence dépend avant tout de vos besoins en termes d’environnement. Un appartement situé en plein centre-ville de Charenton aura certes plus de valeur qu’un autre installé en périphérie de la commune. Mais si vous recherchez en priorité le calme, la sérénité et l’éloignement des zones les plus bruyantes, vos préférences en matière d’emplacement ne seront pas dictées par les prix du m² à Charenton. Avoir une station de métro à proximité peut satisfaire 90 % des acheteurs, mais être rédhibitoire en ce qui vous concerne. De la même façon, vous allez rechercher un bien immobilier qui limite au maximum votre temps de trajet pour aller au travail, ou qui favorise la proximité d’une école réputée pour vos enfants.

Les prestations ? Leur intérêt est fonction de ce que vous recherchez. Si un grand balcon fera un bel effet au moment d’une estimation à Charenton, ce n’est pas forcément un critère essentiel pour vous. De même, les finitions choisies par le propriétaire actuel ne sont pas nécessairement de votre goût, même si c’est du haut de gamme. Autre possibilité : le vendeur s’est lancé dans de gros travaux pour remplacer la baignoire par une superbe douche à l’italienne ? Dommage, car vous auriez préféré la baignoire…

Ce ne sont que des exemples, mais il y en a bien d’autres. Un rez-de-chaussée, habituellement victime d’un gros malus dans le cadre d’une estimation à Charenton, est peut-être précisément ce que vous recherchez comme type de bien. Un appartement trop grand, ou doté d’une seule pièce alors qu’il y aurait de la place pour en faire deux, peut vous rebuter. Une cuisine ouverte sur le salon peut vous déplaire. Etc.

En somme, la valeur d’un bien ne s’estime pas uniquement sur la base de facteurs objectifs. Vos propres critères de choix comptent tout autant. Certains défauts peuvent être rédhibitoires à vos yeux. Des points particuliers sont susceptibles de faire l’objet d’un compromis, d’autres encore peuvent vous plaire alors qu’ils tendent à faire baisser la valeur du logement, une prestation peut être attractive pour votre conjoint(e) mais pas pour vous (si vous achetez à deux)… Au final, le « bon » prix est celui que vous jugez convenable pour un bien qui répond à vos attentes.

Les critères subjectifs, de puissants leviers de négociation

Vous pouvez aussi utiliser ces critères subjectifs comme leviers de négociation au moment de faire une offre. L’argument de la subjectivité ne fonctionnera pas pour des qualités objectives qui forment le socle d’une estimation à Charenton (vous ne pourrez pas faire baisser le prix d’un bien idéalement situé au prétexte que vous n’aimez pas le centre-ville !). Mais certains défauts génériques, qui n’en sont pas vraiment pour vous, peuvent vous permettre d’obtenir une belle ristourne.

• Vous préférez un rez-de-chaussée plutôt qu’un appartement à l’étage ? Ayez en tête que le RDC est souvent mal considéré lors d’une estimation à Charenton. C’est l’occasion de négocier une baisse du prix, surtout si vous traitez avec un particulier qui a estimé son bien tout seul sans appliquer de décote pour ce « défaut ».
• Vous aimez l’idée de rénover entièrement le bien ? Vous pouvez obtenir une belle décote sur le prix de vente en prenant prétexte des gros travaux à effectuer.
• Vous privilégiez un appartement loin des commodités du centre-ville, pour être plus au calme ? Faites remarquer au propriétaire l’isolement relatif de son bien, sans lui dire que c’est précisément ce qui vous plaît.

Ne négligez pas l’importance des critères subjectifs d’estimation à Charenton lorsque vous recherchez un bien immobilier. Et si vous achetez avec une agence, n’oubliez pas d’en faire part au professionnel en charge de votre transaction.