Parmi les démarches incontournables à réaliser dans le cadre de votre vente immobilière, il est indispensable de constituer un dossier de diagnostics techniques à remettre à votre futur acquéreur.
Certains de ces documents sont obligatoires dans tous les cas de figure. C’est le cas du diagnostic ERP, ou état des risques et pollutions.
Anciennement connu sous le nom d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), ce diagnostic ne mesure pas un état du bâti, mais fournit une information réglementaire liée à la situation géographique de la propriété. En effet, la loi oblige le propriétaire à informer son acheteur sur les risques auxquels le logement est exposé.
Je vous propose de faire le point sur l’ERP et sur son intégration à votre vente immobilière à Charenton.
Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?
L’état des risques et pollutions (ERP) a pour objectif principal d’informer les acquéreurs des risques auxquels un bien immobilier peut être exposé en raison de sa localisation. Voilà pourquoi il est obligatoire lors d’une vente immobilière. (Je précise que c’est également valable pour la mise en location d’un bien.)
De fait, certaines zones du territoire français sont concernées par des risques naturels tels que les inondations, les mouvements de terrain ou les séismes. D’autres risques peuvent être d’origine technologique ou industrielle, par exemple en raison de la proximité d’installations classées, de sites Seveso ou d’anciennes activités polluantes.
Grâce au diagnostic ERP, l’acheteur peut se projeter en connaissance de cause et mesurer l’environnement global du logement qu’il s’apprête à acquérir.
De l’ERNMT à l’ERP
Au fil des années, la réglementation concernant ce diagnostic a évolué. Après avoir été dénommé ERNMT, puis ESRIS, ce document porte officiellement le nom d’état des risques et pollutions depuis le 3 août 2018.
Notez que depuis la loi Climat et Résilience de 2021, son contenu a été renforcé, notamment par l’intégration systématique des secteurs d’information sur les sols, appelés SIS, et de données relatives au potentiel radon pour les zones concernées. Ces évolutions visent à améliorer la protection des acquéreurs et à renforcer l’obligation de transparence imposée aux vendeurs.
Quelles sont vos obligations au regard du diagnostic ERP ?
Maintenant que vous savez ce qu’est le diagnostic ERP, passons à la question clé : quelles sont vos obligations en tant que vendeur ?
En tant que propriétaire d’un bien à vendre, vous êtes légalement tenu de fournir un ERP valide dès lors que votre bien est situé dans une zone à risque. Il peut s’agir d’une zone de sismicité d’un niveau supérieur ou égal à 2, du périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), naturels (PPRN) ou miniers (PPRM) ayant fait l’objet d’une approbation ou d’une prescription préfectorale, ou d’une zone à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé).
Sachez que la liste des communes concernées par le diagnostic ERP est arrêtée par le préfet du département. Pour le Val-de-Marne, l’arrêté du 10 juillet 2019 précise que toutes les villes font l’objet d’un ou de plusieurs risques.
Par ailleurs, tous les biens immobiliers sont concernés, qu’ils soient bâtis ou non : maisons individuelles, appartements, terrains à bâtir, terrains non construits, immeubles en copropriété et biens détenus en indivision.
Comment établir votre état des risques et pollutions ?
Dans le cadre d’un projet de vente, il incombe au propriétaire du bien concerné d’établir le diagnostic ERP.
La bonne nouvelle, c’est que cette opération peut être réalisée par vos soins. Parce qu’il ne s’agit pas de faire des mesures sur site, il n’est pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur professionnel.
Pour remplir votre ERP, vous devez consulter les arrêtés préfectoraux relatifs aux risques applicables à la commune où se situe votre bien, en ligne ou directement en mairie. Les documents de référence incluent notamment les plans de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, ainsi que les données relatives aux sols pollués.
Une fois ces éléments réunis, il vous reste à compléter le formulaire réglementaire. Autre solution : utiliser cet outil gouvernemental qui localise votre bien grâce à son adresse et établit à votre place un état des risques complet.
Quelle que soit l’option choisie, le diagnostic ERP doit être annexé au compromis de vente. Je vous recommande d’en conserver une copie datée et signée par l’acquéreur afin de prouver que l’information lui a bien été transmise.
Attention : si votre propriété a subi un sinistre d’origine naturelle ou technologique ayant donné lieu au versement d’une indemnité, cela doit être indiqué dans l’acte de vente.
En tout état de cause, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, ne serait-ce que pour vous assurer de la fiabilité du document.
Combien de temps un diagnostic ERP est-il valide ?
La durée de validité d’un ERP est limitée à 6 mois.
En pratique, cela veut dire que le document doit avoir été établi moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente. Si ce délai est dépassé, ou si un nouvel arrêté préfectoral modifie la liste des risques entre la promesse et l’acte définitif, l’ERP doit impérativement être mis à jour.
Quels sont les risques encourus en cas de manquement ?
Enfin, il est important de rappeler que l’absence du diagnostic ERP lors de la vente, ou la fourniture d’un document erroné, incomplet ou périmé, peut avoir des conséquences juridiques importantes.
Si votre acquéreur découvre que le bien est situé dans une zone à risque et que ce fait ne lui a pas été correctement signalé, il est en droit de saisir le tribunal afin d’obtenir une diminution du prix de vente, voire l’annulation pure et simple de la transaction. En cas de sinistre postérieur à la vente, votre responsabilité civile peut être engagée, avec à la clé le versement de dommages et intérêts.
Pour éviter toute contestation future et sécuriser votre vente immobilière à Charenton, il est donc essentiel de respecter scrupuleusement cette obligation réglementaire. Et si vous avez besoin d’aide pour garantir la conformité de votre transaction, vous savez quoi faire : notre équipe est là pour vous accompagner !
