Si vous vous êtes déjà intéressé(e) au mode de financement d’un achat immobilier, vous savez que le crédit est la solution privilégiée pour la grande majorité des ménages.
Et pour cause : tout le monde ne dispose pas des fonds nécessaires pour acheter un appartement ou une maison au comptant !
Vous savez aussi qu’un prêt immobilier est consenti en l’échange d’intérêts que l’emprunteur doit rembourser en complément du capital, et que ce taux est amené à évoluer avec le temps. Ainsi, après avoir été au plus bas durant quelques années, les taux ont fortement remonté avant de se stabiliser.
Ce que vous ignorez peut-être, cependant, c’est que le taux imposé par la banque ne peut pas excéder un certain pourcentage, appelé « taux d’usure », fixé par la Banque de France. En pratique, cela signifie que le taux d’intérêt d’un emprunt ne peut pas dépasser un plafond spécifique.
Aujourd’hui, je vous propose d’explorer ce sujet trop souvent négligé : le taux d’usure d’un crédit immobilier.
Suivez-moi !
Qu’est-ce que le taux d’usure dans le cadre d’un crédit immobilier ?
Lorsqu’un établissement de crédit vous octroie un prêt, le taux d’intérêt ne peut pas dépasser un maximum : c’est le taux d’usure. Une sorte de plafond fixé par l’État pour protéger les consommateurs contre les situations de surendettement résultant de taux abusifs.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il existe plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt. Ainsi, dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux d’usure est spécifique de ce type d’emprunt, alors qu’il sera différent pour un crédit à la consommation. Mieux encore : il varie selon le type de taux et la durée de remboursement.
En d’autres termes, si le taux annuel effectif global (TAEG) proposé par la banque est supérieur au taux d’usure légal, cette offre n’est pas recevable.
Plus encore : le dépassement du taux d’usure constitue un délit prévu par les articles L314-6 à L314-9 du Code de la consommation et par l’article L313-5-1 du Code monétaire et financier. La banque peut donc être lourdement sanctionnée lorsqu’elle accorde un crédit immobilier à un taux qui dépasse le taux d’usure. Ce délit est passible de 300 000 € d’amende, voire d’une peine de prison allant jusqu’à 2 ans.
Quel est le taux d’usure pour un crédit immobilier en 2025 ?
Chaque trimestre, la Banque de France fixe le taux d’usure du crédit immobilier. Les taux nouvellement applicables sont publiés au Journal officiel.
À titre d’exemple, voici les taux d’usure fixés pour le 2e trimestre 2025, pour les crédits immobiliers d’un montant supérieur à 75 000 € :
- Prêt à taux fixe de moins de 10 ans : 4,51 %.
- Prêt à taux fixe compris entre 10 et 20 ans : 5,45 %.
- Prêt à taux fixe de 20 ans et plus : 5,31 %.
- Prêt à taux variable (sans durée précisée) : 5,64 %.
- Prêt relais : 6,39 %.
Dans la mesure où ces taux sont amenés à évoluer chaque trimestre, je vous recommande de conserver ce lien vers la Banque de France de manière à pouvoir le consulter lors de la phase d’évaluation de votre budget d’achat.
Comment savoir si le taux de la banque respecte le taux d’usure ?
En voilà une bonne question !
Car, en effet, le taux proposé par la banque n’est pas toujours aisé à comprendre, parce qu’il se présente sous la forme d’un taux annuel effectif global – le fameux TAEG qu’on vous conseille toujours de regarder de près.
À ce stade, je pense qu’une digression s’impose pour explorer ce que comprend le TAEG :
- Le taux d’intérêt brut ou taux nominal, généralement accordé à taux fixe et déterminé en fonction de la durée d’emprunt et de votre profil (âge, revenus, montant de l’apport personnel, etc.). À ce sujet, je vous invite à consulter notre article sur l’optimisation d’une demande de crédit.
- Les garanties du prêt, selon que votre emprunt est couvert par une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution. Ces différentes solutions ont un coût intégré au TAEG.
- L’assurance décès-invalidité qui est imposée par les banques, avec une prime dont le montant varie en fonction du risque (selon votre âge, votre état de santé, etc.). Notez que vous n’êtes pas dans l’obligation d’accepter l’assurance de votre banque et que vous pouvez proposer n’importe quel assureur choisi par vos soins.
- Les frais de dossier appliqués par l’établissement de prêt.
- L’éventuelle rémunération du courtier.
- Les frais annexes qui couvrent différentes dépenses comme les frais d’ouverture d’un compte courant au sein de l’établissement prêteur ou les frais d’évaluation du bien par la banque.
Maintenant, il faut bien comprendre une chose :
Lorsqu’on parle d’un taux à ne pas dépasser, on tient compte de l’ensemble des coûts associés au crédit immobilier. Ce n’est donc pas le taux nominal qui est pris comme référence, mais le TAEG dans son ensemble.
Votre crédit peut-il être refusé par votre banque ?
Allons plus loin dans la démonstration.
Si votre TAEG est inférieur au taux d’usure du crédit immobilier, le financement est accordé – à condition de remplir les autres critères imposés par la banque. L’offre de prêt est éditée et n’a plus qu’à être signée par vos soins. Vous pouvez passer à la suite de votre projet d’acquisition.
Par contre, lorsque le TAEG dépasse le taux d’usure, le crédit ne peut pas être accordé. La banque n’a légalement pas le droit de vous prêter l’argent dans ces conditions.
Mais attention : cela ne veut pas dire qu’elle est responsable de la situation !
En effet, les taux nominaux restent très inférieurs au taux d’usure du crédit immobilier. La banque n’est donc pas directement en cause. Ce qui fait gonfler la facture, ce sont les frais annexes, comme nous l’avons vu plus haut. Autrement dit, l’éventuel dépassement du taux d’usure résulte des dépenses complémentaires, qui elles-mêmes sont liées à votre profil d’emprunteur et aux frais pratiqués par la banque.
L’établissement peut donc refuser de considérer votre demande de prêt au prétexte que votre projet coûte trop cher à financer !
Lorsque les taux d’intérêt étaient au plus haut, ce type de situation n’était pas rare. Il était fréquent qu’un crédit soit refusé par la banque parce qu’il constituait un trop gros risque ou parce que le TAEG dépassait le taux d’usure.
Ainsi, quand les taux d’intérêt remontent trop vite, de nombreux demandeurs se retrouvent dans une situation compliquée. Le décalage entre l’évolution des taux et l’actualisation de la Banque de France fait que les taux, s’ils augmentent rapidement, tendent à se rapprocher un peu trop près du taux d’usure.
Autre problématique commune : le dépassement du plafond en raison de frais d’assurance trop élevés. Pour les seniors et les personnes présentant un risque de santé, les primes d’assurance peuvent excéder 0,90 % du montant emprunté ! Cela fait gonfler le TAEG qui a toutes les chances de dépasser le taux d’usure du crédit immobilier.
Comment augmenter vos chances d’obtenir votre crédit immobilier ?
Dans ces conditions, que pouvez-vous faire pour augmenter vos chances d’obtenir la somme demandée ?
En réalité, tout dépend du problème qui se pose.
Les taux d’intérêt ont grimpé trop vite et se retrouvent trop proches du taux d’usure du crédit immobilier ? Le mieux est encore de patienter quelques semaines, le temps que la Banque de France recalcule ses plafonds en tenant compte des taux d’intérêt réels.
L’assurance emprunteur est trop coûteuse ? Comparez les offres auprès d’assureurs tiers, ce que la réglementation vous autorise à faire dans le cadre de la délégation d’assurance. Vous trouverez forcément une solution assurantielle qui vous permettra de limiter vos frais et de réduire le montant du TAEG.
Plus globalement, il est important de respecter les critères établis par la banque et de montrer patte blanche en ce qui concerne votre gestion financière. C’est la meilleure façon de vous assurer d’avoir un TAEG qui n’excède pas le taux d’usure du crédit immobilier.
Et si nous en parlions de vive voix ?
