Vous le savez, votre vente immobilière se déroule en plusieurs étapes. Chacune de ces étapes est importante à sa manière dans l’optique de mener votre transaction à bien. Mais une fois que vous avez terminé les visites, négocié une offre et conclu un accord tacite avec votre acheteur, que se passe-t-il ? Quelles sont les ultimes phases permettant de conclure une vente immobilière à Charenton pour de bon ?
Ici, vous allez entrer sur un territoire administratif complexe, avec les signatures du compromis de vente et de l’acte définitif. Quelle que soit la solution que vous avez choisie (vendre de particulier à particulier ou bénéficier de l’expertise d’un agent immobilier), vous devrez de toute façon en passer par là. Voici ce qu’il faut savoir pour bien faire.
Conclure une vente immobilière à Charenton : l’avant-contrat
La conclusion d’une vente immobilière à Charenton se déroule en deux temps. D’une part, vous allez signer avec votre acheteur un compromis ou une promesse de vente (on parle aussi, plus globalement, d’un « avant-contrat »). D’autre part, vous vous retrouverez 3 à 4 mois plus tard devant notaire pour parapher l’acte définitif, celui-ci permettant de conclure une vente immobilière à Charenton en bonne et due forme.
Commençons par détailler ce qui se trouve dans l’avant-contrat, ainsi que les conditions qui l’accompagnent.
Compromis ou promesse de vente ?
Le compromis et la promesse de vente font tous deux partie de la même famille : celle des avant-contrats. Bien qu’ils soient très proches, ils présentent tout de même quelques différences importantes à prendre en compte pour bien conclure une vente immobilière à Charenton.
- Le compromis engage le vendeur et l’acheteur à égalité. On parle de « promesse synallagmatique », qui concerne les deux parties. Elle oblige à mener la transaction à son terme.
- La promesse engage spécifiquement le vendeur, qui ne peut pas revenir en arrière tout au long du délai imparti jusqu’à l’acte définitif. L’acheteur, de son côté, doit « lever l’option » mise sur le bien dans le délai convenu pour pouvoir conclure la vente. On parle aussi de « promesse unilatérale ».
Ce que prévoit votre avant-contrat
Dans les deux cas, la conclusion de la vente immobilière à Charenton est validée par la signature d’un acte définitif. Les deux documents peuvent être rédigés et paraphés devant notaire ou sous seing privé (dans ce cas, la promesse doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours qui suivent). L’acheteur doit verser un dépôt de garantie fixé librement (compromis) ou établi à 10 % du montant de l’acquisition (promesse).
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut changer d’avis sans conséquence et en récupérant son dépôt de garantie, simplement en signifiant sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception dans le délai imparti.
Et le vendeur, alors ? Quel que soit le document signé, vous ne pouvez plus vous dégager de votre engagement après signature. Vous êtes contraint de conclure votre vente immobilière à Charenton avec cet acheteur, au risque, sinon, d’être assigné en justice et d’être forcé de procéder à la transaction.
Notez que les deux documents indiquent la description du logement vendu, l’identité du propriétaire, le prix et les délais de rétractation.
Ce que vous pouvez négocier
Dans le cadre de la signature de ce document, première étape pour conclure une vente immobilière à Charenton, vous avez la possibilité de négocier trois points :
- Le montant du dépôt de garantie. L’acompte demandé est généralement égal à 10 % du montant de la vente, par défaut. Mais dans le cadre d’un compromis, rien n’est imposé : vous pouvez exiger plus ou accepter moins. Vous pouvez même ne rien demander du tout (mais alors, l’avant-contrat n’est plus contraignant).
- La date de remise des clés après la signature de l’acte définitif. Le vendeur peut avoir besoin de retarder cette étape, ou au contraire de remettre les clés à l’acheteur de manière anticipée. Ce changement doit être indiqué dans l’avant-contrat. Attention : en cas de remise anticipée, veillez à encadrer cette pratique par une convention stricte, sans laquelle vous ne pourrez pas agir en cas de sinistre ou si votre acheteur refuse de quitter les lieux en cas d’annulation de la vente.
- Les conditions suspensives. Vous avez la possibilité d’ajouter plusieurs clauses suspensives qui annuleront la vente. C’est l’objet de notre sous-partie suivante !
Les conditions suspensives
Même si tout a été fait dans les règles, depuis la préparation de votre transaction jusqu’à la signature des documents, en passant par la vérification de la fiabilité de votre acheteur, conclure une vente immobilière à Charenton n’est jamais certain à 100 %. En particulier si des conditions suspensives sont ajoutées au compromis ou à la promesse de vente.
La clause suspensive d’obtention de crédit est sans doute la plus connue, généralement intégrée par défaut dans l’avant-contrat. Elle annule de fait la vente immobilière si l’acheteur se voit refuser son crédit immobilier. Toutefois, pour fonctionner, elle suppose que l’acquéreur mentionne par écrit les détails de son plan de financement : prêts sollicités (avec aides à l’acquisition le cas échéant), montant demandé, durée d’amortissement prévue, taux d’intérêt appliqué, prêt relais, etc.
Un refus d’octroi de crédit empêche de conclure une vente immobilière à Charenton. Dans ce cas, votre acheteur doit vous fournir une attestation remise par la banque. Si tout est fait dans les règles, le dépôt de garantie lui est restitué dans un délai de 21 jours. Par contre, si la date prévue pour la signature de l’acte définitif a été dépassée, vous êtes en droit de conserver l’acompte versé !
La clause d’articulation entre achat et vente. L’acheteur peut demander à ajouter une clause spécifique qui stipule que la conclusion de la vente immobilière à Charenton est assujettie à la cession préalable de son propre bien immobilier. C’est un risque pour vous, dans la mesure où, dans ce cas, votre propriété est bloquée ! N’acceptez que si votre acquéreur a déjà lui-même signé un compromis ou une promesse de vente.
La clause suspensive liée aux droits de préemption. Vous n’avez pas le choix que de respecter ces droits, au nombre de deux :
- Le droit de préemption urbain. La collectivité locale est prioritaire pour acheter votre bien immobilier si celui-ci est situé dans un périmètre spécifique ; auquel cas, elle peut se substituer à votre acheteur une fois mise au courant de la vente. Renseignez-vous en amont en mairie ou auprès de la Direction départementale des territoires.
- Le droit de préemption du locataire. Si votre logement est mis en location et qu’il est loué vide, votre locataire est prioritaire pour l’acheter. Vous devez l’informer du prix de vente dans le courrier de congé, 6 mois avant l’échéance du bail. Et vous ne pouvez mettre le bien en vente qu’une fois cette échéance passée, si votre locataire a renoncé à son droit de préemption. Attention : il existe un second droit de préemption, qui intervient après la signature de l’avant-contrat. Si vous vendez le bien à un prix inférieur à celui qui a été proposé au locataire, le notaire doit informer ce dernier qui peut se substituer à l’acheteur.
Voilà, en somme, ce qu’il faut savoir au sujet de l’avant-contrat, primordial pour conclure une vente immobilière à Charenton.
Conclusion de la vente immobilière à Charenton : l’acte définitif de vente
La signature de l’acte définitif de vente est la toute dernière formalité à accomplir pour en finir avec votre transaction. C’est là que vous touchez l’argent de la cession et que vous remettez les clés à votre acheteur. On parle alors de « transfert de propriété ».
Le délai de réalisation de la vente
Pour conclure une vente immobilière à Charenton, il est indispensable de respecter un certain délai entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif. Il s’agit du « délai de réalisation de la vente » (voir dans cet article tous les délais incompressibles) qui s’étend généralement sur 3 à 4 mois.
Toutefois, rien ne vous empêche de réduire ou d’allonger ce délai. Il est possible de le ramener à deux mois seulement, surtout si votre acheteur n’a pas besoin d’attendre la réponse de sa banque pour le prêt immobilier. À l’inverse, vous pouvez l’allonger autant que désiré, par exemple si vous avez besoin de plus de temps pour organiser votre déménagement ou acheter votre future résidence principale.
Les vérifications pour conclure une vente immobilière à Charenton dans les règles
Contrairement à l’avant-contrat, qui peut être réalisé sous seing privé, l’acte définitif doit nécessairement être signé devant un notaire. Celui-ci va se charger de vérifier :
- L’identité du vendeur et celle de l’acheteur ;
- La capacité et le pouvoir du vendeur (le bien doit être votre propriété en propre) ;
- La conformité du logement vendu (grâce aux documents du dossier de vente : titre de propriété, servitudes, diagnostics techniques, etc.) ;
- La situation hypothécaire du bien (votre logement doit être libre de toute hypothèque) ;
- La situation cadastrale du bien ;
- La situation du bien au regard des règles d’urbanisme ;
- La purgation des droits de préemption ;
- Pour un appartement : la situation du vendeur au regard de la copropriété ;
- Le déblocage des fonds par la banque de l’acheteur.
Pour en savoir plus sur le rôle du notaire au cours d’une vente immobilière, jetez un œil sur ce lien.
La signature et ce qui s’ensuit
Pour conclure une vente immobilière à Charenton dans les règles de l’art, il s’agit non seulement de signer l’acte définitif en présence du notaire, mais également de respecter certaines conditions.
D’abord, il faut savoir que le notaire va vous faire lecture de l’acte à haute voix. N’hésitez pas à en demander une copie quelques jours avant la date prévue pour ne pas avoir de surprises. Sachez également que cette signature peut se faire sur papier (classique) ou bien sur un support électronique (plus moderne). Vous ne recevrez pas de copie de l’acte, sauf demande inverse.
Ensuite, il est essentiel de se rappeler que le bien doit être libéré avant la signature de l’acte définitif. Vous devez avoir effectué votre déménagement et donné congé à votre locataire (le cas échéant, sauf si vous vendez un logement occupé). Dans la mesure où vous allez remettre les clés au nouveau propriétaire, vous n’êtes plus censé revenir dans le logement : veillez à avoir relevé vos compteurs en amont !
Enfin, prenez acte du fait que l’acheteur peut demander à faire une ultime visite du bien avant la signature. Cela lui permet de vérifier que le logement est conforme à l’état prévu et qu’il a été pleinement libéré. Si vous vendez le bien meublé, l’acquéreur peut également s’assurer que tout le mobilier mentionné dans la liste est présent.
Et voilà : pour conclure votre vente immobilière à Charenton, il ne vous reste plus qu’à remettre les clés à votre acheteur ! Le montant de la vente vous est versé le jour même, moins l’acompte. La somme transite par le notaire pour plus de sécurité.
Si vous avez fait appel aux services d’un professionnel, vous en profiterez pour verser les honoraires dus ! Ce sera la conclusion de votre vente immobilière à Charenton.
