C’est un fait avéré : dans l’immobilier, le neuf revient (beaucoup) plus cher que l’ancien, pour des biens dont les caractéristiques sont équivalentes. Comment expliquer cette différence significative de prix ? Surtout, cet écart est-il justifié par une meilleure rentabilité à moyen et long terme ? Dans cet article, l’équipe d’Eppler Immoove vous donne des éléments de réponse et vous aide à faire le bon choix : acheter dans le neuf ou non.
Immobilier neuf VS ancien : un écart de prix vraiment si important ?
C’est un vieux débat : vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? C’est avant tout une question de projet immobilier et de sensibilité. Mais quoi qu’il en soit, la différence de prix, elle, existe bel et bien. Et elle s’avère souvent significative : à surface identique, une habitation neuve revient 15 à 20 % plus cher que son équivalent dans l’ancien. Ce n’est d’ailleurs là qu’une moyenne, à prendre avec des pincettes. Car, dans les grandes agglomérations où le marché est tendu et où le foncier est plus rare que l’or, les écarts de prix peuvent devenir de véritables fossés.
Ce faisant, acheter dans le neuf s’avère presque toujours bien plus coûteux que d’investir dans un bien ancien. Par « neuf », il faut entendre : un bien immobilier en cours de construction (VEFA) ou dont les travaux ont été terminés, mais qui n’a pas encore été habité.
Pourquoi de telles différences de prix entre les logements ?
S’il est vrai qu’acheter dans le neuf nécessite de prévoir un budget plus important, cette différence de prix doit néanmoins être expliquée. De fait, le prix d’un bien immobilier neuf est déterminé par plusieurs paramètres :
- Le prix du foncier, c’est-à-dire le coût du terrain qui accueille le programme (immeuble collectif ou maison individuelle). En fonction des zones géographiques, le foncier seul peut représenter une partie importante du prix final, compte tenu de sa rareté, notamment dans les grandes villes très urbanisées.
- Le coût des matériaux de construction. Ceux-ci connaissent une hausse continue de leurs tarifs ces dernières années, non seulement parce que le prix des matières premières augmente, mais aussi parce que les promoteurs sont dans l’obligation de respecter des normes écologiques toujours plus exigeantes. Celles-ci pèsent pour beaucoup dans le prix : ainsi, avec l’entrée en vigueur de la RE2020 au 1er janvier 2022, le coût des matériaux, à lui seul, aurait fait gonfler la facture finale de 10 %.
- La TVA, dont le taux normal s’élève à 20 %, réglée par l’acquéreur et reversée par le promoteur à l’État. Ce taux est parfois réduit dans le cadre d’un achat dans un secteur spécifique, ANRU ou QPV. Dans l’immobilier ancien, la TVA n’est pas appliquée : la différence est donc notable.
Voilà qui explique pourquoi il est plus cher d’acheter dans le neuf. Pour autant, réaliser un investissement dans le neuf permet aussi de bénéficier d’avantages financiers immédiats : les frais de notaire sont beaucoup plus bas que dans l’ancien (de l’ordre de 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 %), ce qui constitue une économie non négligeable. De plus, le propriétaire d’un bien neuf peut profiter d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années, à compter de la date d’achèvement, à condition d’en faire la demande au fisc.
Acheter dans le neuf, est-ce intéressant malgré cette différence tarifaire ?
Cette différence de prix entre le neuf et l’ancien existe, oui. Mais elle se justifie de plusieurs manières, en particulier par des prestations plus attractives et par un standing plus élevé. Voici un florilège des avantages qui vous attendent si vous décidez d’acheter dans le neuf :
- Un meilleur confort.
- Pas de réparations à prévoir pendant des années, en raison de matériaux solides et durables.
- Des coûts d’entretien réduits, y compris pour les parties communes.
- Des performances énergétiques normalisées (application de la RE2020), ce qui se traduit par des économies d’énergie significatives, et donc par des factures beaucoup plus basses pour le chauffage.
- Une meilleure isolation phonique, qui participe au confort général du logement et au bien-être des occupants.
- Une orientation et une configuration optimisées.
- Un extérieur pour tous les logements (balcon ou terrasse) et, le plus souvent, des espaces verts communs.
- Une place de parking vendue avec chaque appartement.
- Des innovations technologiques : digicode, visiophone, portail de garage électrique, volets roulants, etc. Avec, parfois, des équipements de domotique intégrés.
- En cas de mauvaise surprise, les garanties du constructeur apportent une plus grande sécurité au projet. Dans l’ancien, seule la garantie des vices cachés peut jouer en faveur de l’acquéreur, mais elle n’est pas facile à déclencher.
Au global, un bien immobilier neuf s’avère certes plus coûteux à l’achat, mais aussi plus rentable à l’usage, sur le moyen comme sur le long terme. Bien entendu, un tel projet nécessite de rester attentif aux détails, car tout n’est pas rose dans le monde de la construction : il est indispensable, en particulier, de regarder de très près le logement lors de la livraison, et de refuser de signer si l’habitation qui vous a été remise ne correspond pas précisément à ce qui était prévu. Car les problèmes existent, et ils ne sont pas rares.
Les points à vérifier pour acheter dans le neuf sont listés dans cet article, mais le mieux est encore de vous faire accompagner par des professionnels de la transaction afin de garantir la réussite de votre projet. Contactez notre équipe sans attendre !
