Vous prévoyez de vendre votre appartement ou votre maison ? Néophyte ou habitué(e) des transactions immobilières, vous avez certainement besoin de conseils – car une vente, comme un achat, constitue un moment clé dans une vie. De fait, les enjeux sont importants, tout comme les obstacles que vous risquez de rencontrer sur votre route. Or, pour préparer sa vente immobilière à Charenton, il faut s’y prendre de façon structurée : en cherchant des informations viables, en s’imprégnant du sujet, en allant de plus en plus en profondeur pour maîtriser les arcanes du problème, etc. L’agence Immoove, spécialisée dans la vente et l’achat de biens immobiliers à Charenton-le-Pont, vous explique point par point comment préparer correctement pour votre future transaction.
1. Définissez les besoins auxquels répond votre projet de vente immobilière à Charenton
Pour préparer votre vente immobilière à Charenton, la première chose à faire, c’est de comprendre pourquoi vous avez l’intention de vendre. Cela peut sembler anecdotique, mais une transaction répond toujours à des besoins spécifiques. Alors, pourquoi comptez-vous vendre votre appartement ou votre maison charentonnais(e) ? Pour acheter autre chose dans la même ville – avec une pièce en plus en prévision d’un heureux événement, ou moins grand une fois que les enfants ont quitté le nid familial ? Pour partir prendre votre retraite dans le Sud de la France, au soleil ? Pour vous débarrasser d’une propriété reçue en héritage que vous ne souhaitez pas garder ?
Des réponses à ces questions, vous allez pouvoir tirer deux informations :
- Votre calendrier de vente, celui-ci n’étant pas le même si vous vendez sans avoir d’autre projet ou si vous achetez autre chose en parallèle. A ce titre, il faut prendre en compte à la fois les délais de commercialisation (le temps qui s’écoule entre la mise en vente d’un bien et la signature d’un compromis avec des acheteurs) et les délais de réalisation (l’intervalle entre le compromis et l’acte définitif, qui tourne autour de 3 à 4 mois dans la plupart des cas).
- Votre prix de vente. Bien sûr, un vendeur espère toujours toucher un maximum en contrepartie de son bien immobilier. Mais vous reconnaîtrez que la question du prix de vente est d’autant plus essentielle que vous avez pour projet d’acheter un autre bien derrière : de la valeur de votre propriété dépend votre budget d’achat (celui-ci étant composé du fruit hypothétique de la cession et de la somme que vous devrez éventuellement rajouter pour acquérir une autre résidence).
Cela nous amène tout droit à un autre point important pour préparer votre vente de logement à Charenton : l’importance de l’estimation. Car la valeur de votre bien va, elle aussi, influencer vos délais de vente.
2. Réalisez une estimation précise de votre bien immobilier à vendre (et fixez un prix en accord avec le marché)
C’est toujours la même chose : lorsqu’on souhaite vendre un bien, quel qu’il soit (un aspirateur, une voiture, une tablette tactile, un ensemble de casseroles…), il faut d’abord en fixer le prix. C’est ce prix qui va attirer l’attention des acquéreurs – ou les pousser à ignorer l’annonce – en fonction de sa cohérence par rapport au marché. Cela fonctionne de la même manière pour un bien immobilier, dont le prix n’est pas fixé de manière aléatoire, mais déterminé sur la base d’un certain nombre de critères que l’on compare aux autres biens mis sur le marché au même moment. Comprendre cela, c’est essentiel pour préparer sa vente immobilière à Charenton.
Prenons des exemples. Un bon emplacement, une orientation attractive, des prestations haut de gamme (des finitions de qualité, l’existence d’un balcon ou d’un jardin, la présence d’une place de stationnement…) sont autant de « bons » points attribués à un logement. Ces points sont estimés objectivement : ils ne laissent aucune place à la subjectivité. Ainsi, le fait que vous ayez passé 10 années magnifiques dans votre appartement, que vos enfants aient grandi dedans, ou que votre grand-mère ait fabriqué elle-même le mobilier du salon – rien de tout cela ne compte aux yeux des acquéreurs, qui se fient à des paramètres bien plus terre-à-terre. Réaliser une estimation de valeur, c’est faire précisément cela : déterminer la valeur objective d’un bien immobilier en fonction de ses qualités (et de ses défauts) intrinsèques, indépendamment de sa valeur sentimentale.
À l’issue de cette estimation, vous pourrez fixer le prix de vente de votre logement, en tenant compte des réalités du marché. Et en intégrant à votre calcul la question du délai : plus un prix sort du cadre fixé par le marché, et plus délais de vente augmentent (pour un prix plus élevé que la moyenne). D’où l’intérêt de travailler avec un professionnel de l’immobilier, seul capable de fixer un prix de vente « juste ».
3. Commencez à réunir les différentes pièces qui composent le dossier de vente
Bien préparer sa vente immobilière à Charenton, c’est aussi anticiper la constitution du dossier de vente. Ce qui peut s’apparenter à un simple processus administratif ne doit pourtant pas être pris à la légère. D’une part, parce que de la viabilité de ce dossier dépend la validité de votre transaction : le fait de fournir au notaire une liste de documents incomplète ou bardée d’erreurs risque fort de retarder la cession, voire, dans les cas extrêmes, de la remettre en cause. D’autre part, parce que certaines pièces peuvent être compliquées à trouver, en particulier celles qui ont trait à la copropriété dans le cas d’un appartement.
Les pièces composant le dossier de vente varient en fonction de la nature du bien immobilier concerné. On va tâcher d’être aussi large que possible dans la liste ci-dessous, que vous vous apprêtiez à vendre un appartement ou une maison.
- Les documents qui concernent la propriété. Titre de propriété (l’acte notarié que vous avez signé au moment de l’achat), plan du bien (et/ou plan cadastral), avis d’imposition de taxe foncière, attestation d’assurance habitation. Pour une maison individuelle que vous avez fait construire, ajoutez un permis ad hoc, la déclaration d’achèvement des travaux, un certificat de conformité, ainsi que les attestations de garanties encore valables (dommages-ouvrage, décennale, etc.).
- Les pièces liées à l’évaluation technique du logement. En substance, il s’agit des différents diagnostics techniques à fournir à vos acheteurs – on y revient en détail dans la partie suivante.
- Les documents qui concernent la copropriété. Diagnostic de mesure de la superficie (loi Carrez), règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales (sur 3 ans), carnet d’entretien de l’immeuble, montant des charges courantes, plan pluriannuel de travaux, et état des comptes de la copropriété.
- Les pièces relatives aux travaux importants réalisés dans le logement. Autorisations administratives, accords de la copropriété, historique du bâti (indiquant les modifications apportées), etc. Par exemple, si vous avez surélevé votre maison, ou créé une pièce supplémentaire (ce qui a mécaniquement augmenté la superficie de votre propriété), une autorisation de la mairie était indispensable : celle-ci doit être transmise à vos acheteurs.
Notez que ces documents vous seront demandés par votre agent immobilier si vous choisissez de vendre par agence. Et que celui-ci vous aidera à mettre la main sur les pièces qui vous manquent, le cas échéant. (Travailler avec un professionnel, c’est donc un excellent moyen de préparer sa vente immobilière à Charenton !)
4. Organisez-vous pour faire réaliser les diagnostics techniques indispensables (en les confiant à un professionnel)
Dans la liste des documents à fournir à vos futurs acheteurs figure, en bonne place, ce qu’on appelle les diagnostics techniques. Ceux-ci servent à évaluer certains points spécifiques d’un logement, comme ses performances énergétiques ou la fiabilité de son réseau électrique.
Quelques-uns sont obligatoires et s’imposent pour toute vente (le DPE, l’ERP), d’autres ne concernent que certains logements en fonction de l’âge du bâti (les diagnostics plomb et amiante), de la localisation géographique (le diagnostic relatif au bruit des avions, lorsqu’un aéroport se trouve à proximité) ou de l’ancienneté des installations (pour les réseaux d’électricité ou de gaz qui ont plus de 15 ans).
Il est donc important de connaître ces différents diagnostics pour bien préparer sa vente immobilière à Charenton, d’autant plus qu’il faut prévoir le temps nécessaire à leur réalisation et respecter un timing qui, dans quelques cas, s’avère assez précis. À ce titre, notez par exemple que le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé avant la mise en vente, puisque l’étiquette énergie doit figurer dans votre annonce. Sauf si vous disposez déjà d’un DPE et qu’il est encore valable.
On revient plus longuement sur le sujet des diagnostics dans cet article : vous y trouverez tous les détails concernant ces documents et le processus permettant de les faire réaliser. Sachant que seul un professionnel du diagnostic peut s’en occuper.
5. Valorisez votre propriété pour séduire les acquéreurs (et ciblez les bons canaux pour attirer leur attention)
À ce stade, vous l’aurez sans doute compris : préparer une transaction n’est pas une mince affaire. Et ce n’est pas terminé ! Car une fois votre prix de vente en tête, votre dossier prêt à être transmis aux acheteurs et au notaire, et vos diagnostics sous le bras, il vous reste encore une grosse partie du travail à effectuer. Il s’agit, maintenant, de montrer votre logement sous son meilleur jour et de faire en sorte que votre offre de vente soit vue du plus grand nombre. Sans quoi, vous n’aurez ni visites, ni propositions d’achat.
Valorisez votre logement
Prenons les choses dans l’ordre. Vous devez optimiser la présentation de votre logement avant même de prendre les photos que vous utiliserez pour illustrer votre annonce. Pour cela, il y a trois règles majeures à respecter :
- Dépersonnaliser (neutraliser au maximum la décoration intérieure pour aider les acheteurs potentiels à se projeter dans le bien et à imaginer leurs propres aménagements).
- Désencombrer (libérer au maximum les pièces des meubles et équipements trop encombrants ou superflus, afin que les acheteurs puissent évaluer les volumes et envisager d’y mettre leurs propres biens).
- Nettoyer (faire un gros ménage pour que les lieux soient propres et débarrassés de tout ce qui pourrait faire mauvaise impression, depuis la vaisselle sale dans l’évier jusqu’aux vêtements des enfants empilés sur les lits).
En suivant ces consignes, vous disposerez de photos attractives qui vont attirer l’attention des candidats à l’achat et, potentiellement, produire chez eux des émotions positives. De quoi leur donner envie de vous appeler pour organiser une petite visite ! Mais avant cela, il faut aussi apprendre à diffuser correctement votre annonce de vente.
Diffusez votre annonce de vente
Et oui : il vous faut identifier les bons canaux de diffusion pour que votre offre de vente touche les bonnes cibles. Plus haut, on a parlé « du plus grand nombre », mais c’est un raccourci : s’il est en effet important de toucher un maximum de personnes, il est encore plus déterminant de cibler les « bons » acquéreurs, ceux qui sont susceptibles de vous faire une offre. Trois conditions à respecter pour cela :
- Donnez toutes les informations essentielles dans votre annonce, afin de répondre d’emblée aux questions que les acheteurs se posent, et de faire un premier tri parmi eux. Mettez-vous à leur place et tâchez d’imaginer ce que des candidats à l’acquisition peuvent rechercher comme données concernant un bien immobilier à Charenton-le-Pont : localisation géographique précise, points d’intérêt dans le quartier, proximité de la capitale et des grands axes routiers, avantages du Val-de-Marne, et bien entendu, atouts de votre logement.
- Choisissez les canaux les plus pertinents pour diffuser votre annonce, sans risquer de surexposer votre bien (une propriété qui apparaît sur TOUTES les plateformes donne l’impression que son propriétaire est désespéré). Optez pour les portails d’annonces les plus en vue, en privilégiant des sites ayant une forte dimension locale, sans délaisser les supports print (journaux locaux).
- Appuyez-vous sur le bouche-à-oreille, ce que l’on pourrait traduire par l’injonction suivante : communiquez au niveau local ! Publier une annonce sur Leboncoin.fr accessible à n’importe quel acheteur potentiel en France, c’est très bien, mais vous devez garder à l’esprit que dans 90 % des cas les acquéreurs d’un logement habitent dans un rayon de quelques kilomètres autour de ce dernier. Ce qui signifie que les futurs propriétaires de votre maison ou appartement ont toutes les chances de vivre dans une zone bien délimitée autour de Charenton, ou du moins en région parisienne… Et que vous avez tout intérêt à privilégier la dimension locale de votre communication. En somme, parlez-en à vos amis, à votre famille, à vos collègues de travail, aux commerçants chez lesquels vous avez vos habitudes, etc. Ils s’occuperont de passer le message !
Telles sont les conditions à respecter pour préparer une vente immobilière à Charenton et mettre toutes les chances de son côté pour trouver preneur dans les meilleures conditions. Pour le reste, vous n’avez plus qu’à cliquer sur ce lien pour découvrir la suite : les grandes étapes du déroulement d’une transaction, jusqu’à la signature finale chez le notaire. Et si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter l’agence Immoove !
