Si je vous demande : « Quand devez-vous laisser les clés de votre appartement à l’acheteur ? », vous allez certainement me répondre : « Le jour de la signature du contrat de vente définitif ».
Et vous aurez raison. En principe.
Dans la grande majorité des cas, il est vrai que le transfert de propriété a lieu le jour même de la signature de l’acte définitif. Le notaire valide la transaction, vous glissez les clés au nouveau propriétaire, et le tour est joué. Avant votre rendez-vous, vous avez pris soin d’organiser votre déménagement, afin que le logement soit complètement vide lors de la signature.
Mais il y a une chose que vous ignorez peut-être, c’est que cette règle n’est pas systématique. Courante, oui ; mais pas imposée dans tous les cas de figure.
Autrement dit, il est possible de différer la date de sortie du bien, et de la repousser de plusieurs mois… y compris une fois la vente immobilière signée. On parle d’un « différé de jouissance ». Cela, bien entendu, avec l’accord de l’acquéreur.
Le sujet vous intéresse ? Je vous propose de l’explorer dans le détail !
Le différé de jouissance pour une vente immobilière, c’est quoi ?
Quand on parle de la « jouissance d’un bien immobilier », on fait référence à un concept légal : le droit de disposer d’un bien et de l’ensemble des prérogatives qui lui sont attachées.
De façon générale, dans le cadre d’une vente immobilière, la notion de jouissance est associée à la signature de l’acte authentique chez le notaire, et à la remise des clés à l’acheteur.
C’est ce qui « valide » le transfert de propriété.
Sauf que ce n’est pas toujours le cas. Il arrive que le vendeur souhaite continuer à occuper son logement, pendant quelques semaines ou quelques mois, après avoir conclu sa transaction et perçu le fruit de la vente.
On parle alors de « différé de jouissance ».
Cela peut arriver dans différents cas de figure. Mais selon mon expérience, le plus souvent, un différé est consenti par l’acheteur dans un cas particulier : lorsque le vendeur doit effectuer des travaux dans son nouveau logement et qu’il n’est pas en mesure de déménager à la date prévue pour la signature – mais qu’il a tout de même besoin du prix de la vente pour financer son chantier.
Comment repousser la date de départ d’un vendeur ?
Vous aurez compris qu’il est possible de conclure une vente immobilière et de rester malgré tout dans le logement, du moins pour quelque temps. Mais qu’en tout état de cause, l’accord de l’acheteur est indispensable.
Voyons ce qu’il se passe lorsque l’acquéreur donne son accord à un différé de jouissance.
Le notaire mentionne cette modalité dans l’acte authentique, en précisant la date de départ négociée entre les deux parties.
Cela donne lieu au versement d’une somme qui reste en séquestre chez le notaire, fixée librement par le vendeur et par l’acheteur. Par exemple : 20 000 €. Ce montant est soustrait du prix de la vente immobilière, ce qui veut dire que le vendeur ne perçoit pas la totalité de la somme qui lui est due. Le solde est débloqué le jour de la remise des clés.
Cet argent sert de garantie. Si jamais le vendeur ne quitte pas le logement à la date prévue, cette réserve servira au paiement d’une astreinte prédéfinie pour chaque jour de retard, par exemple : 300 ou 500 €. L’idée, c’est que le séquestre soit suffisamment dissuasif pour inciter le vendeur à ne pas rester au-delà de la date fixée.
En plus de cette mention dans l’acte de vente, le différé de jouissance peut faire l’objet d’une convention de prêt à usage, ou « commodat », prévue par le Code civil. Je vous propose d’en discuter avec votre notaire afin d’évaluer l’intérêt de ce type de contrat.
De combien de temps peut-on différer la remise des clés ?
Il faut savoir que la pratique du différé n’est pas régie par la loi : elle découle d’une convention entre les deux parties.
Cela veut dire que le vendeur et l’acquéreur peuvent définir, ensemble, un différé de jouissance de plusieurs mois.
Mais attention : plus le différé est important, et plus la somme séquestrée est élevée. C’est donc, aussi, un risque pour le vendeur.
Que se passe-t-il si l’acheteur refuse de différer la jouissance du bien ?
Et si votre acheteur refuse le principe du différé ?
Dans ce cas, il n’y a pas grand-chose à faire. Vous pouvez toujours essayer de le convaincre ou, à défaut, reporter la date de signature de l’acte de vente pour vous laisser le temps de faire ce qu’il faut.
Mais il n’est pas possible de contraindre l’autre partie.
Autre solution : négocier avec votre acheteur une contrepartie financière au différé de jouissance. Cela en revient à fixer le montant d’un loyer mensuel pour le temps que vous allez rester dans le logement au-delà de la signature finale. Comme dans le cas d’une vente à terme.
Maintenant, je me dois d’être honnête : dans les faits, la pratique du différé est assez rare. Tout simplement parce que les acheteurs rechignent à se mettre volontairement dans une position aussi risquée – ils se disent qu’ils auront du mal à récupérer la jouissance du bien une fois le prix de vente versé. Ou parce qu’ils ont eux-mêmes un logement à vendre ou un bien en location pour lequel ils ne souhaitent pas continuer à payer un loyer.
Il est donc essentiel d’en discuter au plus tôt avec l’acheteur dans le processus de vente immobilière.
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