Pour la plupart des propriétaires vendeurs, la plus-value est une notion d’une opacité totale. Quand est-on redevable de la taxation à la revente ? Combien doit-on s’attendre à payer ? Quels sont les cas d’exonération ?
Toutes ces questions se posent avec insistance quand on envisage de vendre un bien.
La bonne nouvelle, c’est que cette complexité s’efface lorsque le bien faisant l’objet de la transaction est une résidence principale.
Aujourd’hui, je vous propose une plongée dans le monde impitoyable de la taxation sur la plus-value à la revente, avec un focus sur la vente d’une résidence principale.
Concrètement, serez-vous taxé(e) en vendant le logement que vous habitez ?
C’est ce que nous allons voir.
Plus-value à la revente : comment ça fonctionne ?
D’abord, un rappel sur le fonctionnement de la plus-value.
Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous en tirez un certain prix. Or, il arrive (relativement souvent) que le prix de vente excède le prix d’achat : si vous avez attendu suffisamment longtemps pour revendre votre propriété, c’est certainement le cas.
En revendant un bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value. Par exemple, un bien acquis 350 000 € et revendu 400 000 € vous permet de réaliser un bénéfice de 50 000 € : telle est votre plus-value à la revente.
Ce qu’il faut comprendre, c’est que ce montant est imposable. En tant que vendeur, vous serez toujours redevable de la taxation sur la plus-value, et non pas votre acheteur.
De quelle imposition parle-t-on ? C’est là que les choses se compliquent. Car tout dépend du nombre d’années de détention du bien.
Si le bien est soumis à une taxation totale, votre bénéfice est imposé à hauteur de 36,20 %. Ce montant comprend l’imposition sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Sur cette base, l’administration applique des abattements à partir de 5 années de possession. Ces réductions sont progressives, ce qui fait que vous pouvez être exonéré(e) en totalité après 22 ans pour ce qui est de l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour ce qui est des prélèvements sociaux.
Autrement dit, pour être taxé au maximum, vous devez être dans une situation spécifique : revendre un bien détenu depuis moins de 5 ans. Ce qui, dans les faits, n’est pas très courant.
Au-delà de ce mécanisme d’abattement, il existe d’autres cas d’exonération… dont un qui concerne directement la vente d’une résidence principale.
Peut-on être taxé pour la vente d’une résidence principale ?
La réponse est non : la vente d’une résidence principale n’est pas soumise à la taxation sur la plus-value immobilière.
Quel que soit le nombre d’années de détention, que vous possédiez le bien depuis 2 ans ou 40 ans, l’administration fiscale ne vous prendra pas un centime dès lors que vous habitez dans le logement en question au moment de la revente.
D’accord, mais qu’entend-on précisément par « résidence principale » dans la loi ? C’est simple : il s’agit du logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective durant la majeure partie de l’année, et où se trouve le centre de vos intérêts familiaux et professionnels.
(Dans le cas particulier où vous partageriez votre temps entre deux logements, 6 mois dans l’un et 6 mois dans l’autre, vous devez choisir celui qui sera désigné fiscalement comme « résidence principale ». Il ne peut y en avoir qu’une !)
Il n’y a donc pas de délai à respecter pour considérer qu’une maison ou qu’un appartement est votre résidence principale. Si vous achetez un logement et que vous décidez de le revendre au cours de la même année, la plus-value éventuelle ne sera toujours pas taxable.
En revanche, il faut garder en tête qu’une revente réalisée après une très courte durée risque d’attirer l’attention du fisc, qui prendra la peine de regarder de près votre transaction. S’il y a anguille sous roche, l’administration fiscale n’hésitera pas à vous réclamer son dû.
Idem si vous essayez de « tricher » en réintégrant un bien immobilier que vous n’habitiez pas jusqu’alors, quelques mois avant la vente, afin de le faire passer comme résidence principale. Là encore, le fisc soupçonnera une intention frauduleuse.
Précisons tout de même que l’administration peut faire preuve de souplesse. Vous pouvez, par exemple, justifier une revente rapide par un cas de force majeure ou par un changement de situation familiale – un divorce, un décès, etc. Dans ces cas de figure, vous n’aurez aucune difficulté à bénéficier de l’exonération.
Aussi, il est possible de réaliser la vente d’une résidence principale que l’on a déjà quittée. Il n’est pas nécessaire de l’habiter au jour de la vente. Pour cela, il faut toutefois que la cession intervienne dans un délai raisonnable après que vous ayez quitté les lieux – on parle généralement d’un an.
L’exonération sur la résidence principale peut-elle être répétée ?
Si vous avez la bougeotte et que vous changez de résidence principale tous les deux ans, vous pouvez légitimement vous demander si ce rythme d’achat-revente ne risque pas de poser problème.
En réalité, il n’existe pas de limite au nombre d’exonérations dont vous pouvez bénéficier pour la vente d’une résidence principale. À chaque fois, vous serez exonéré(e) si vous remplissez les conditions prévues par l’administration fiscale : au moment de la cession, le bien doit constituer votre lieu de résidence habituelle et effective.
Quels sont les autres cas d’exonération ?
Bien sûr, l’exonération de taxation sur la vente d’une résidence principale n’est qu’un cas parmi d’autres.
Il y a d’autres possibilités d’échapper à l’impôt sur la plus-value, parmi lesquelles :
- La première vente d’un bien immobilier qui n’est pas la résidence principale, sous conditions.
- La vente d’un bien par un propriétaire qui réside dans un établissement médicalisé, par un retraité, par une personne invalide de condition modeste ou par une personne qui n’est pas résidente en France (mais qui a résidé fiscalement dans l’Hexagone pendant au moins deux ans).
- La vente d’un bien au profit d’un organisme chargé du logement social ou d’une collectivité qui le rétrocédera.
- La vente d’un bien dont la valeur n’excède pas 15 000 €.
- La vente d’un bien dans le cadre d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Pour en savoir plus sur les cas d’exonération, je vous renvoie à cet article.
Vous envisagez la vente d’une résidence principale ? Prenez contact avec Immoove Eppler et parlons ensemble de votre projet !
