Les logements avec parking sont de plus en plus convoités par les acquéreurs, surtout dans les grandes villes où l’offre de stationnement résidentiel manque cruellement. Sur certains marchés, il est même possible de vendre seulement une place de parking pour un excellent prix. Au moment de lancer votre projet de vente d’un bien immobilier à Charenton, vous vous posez peut-être la question qui suit : est-il obligatoire de céder le logement avec son parking, ou peut-on envisager de distinguer les deux afin de les vendre séparément – ou de garder le parking pour le louer ? C’est ce que nous vous proposons de voir dans cet article.
La vente d’un bien immobilier à Charenton s’accompagne le plus souvent de celle du parking
Si l’idée de vendre séparément votre logement et votre parking ne vous a pas effleuré l’esprit, c’est normal : il est naturel de céder les deux ensemble. C’est le cas, en particulier, si le stationnement est attenant au bien résidentiel, par exemple un garage pour une maison, ou s’il fait partie intégrante de l’immeuble (parking souterrain ou stationnement en plein air accolé à l’immeuble, et dont les places ont été vendues en même temps que les lots résidentiels).
En toute logique, il est donc plus commun de réaliser la vente d’un bien immobilier à Charenton avec son parking.
Mais il est tout à fait possible de faire autrement, et de séparer les deux lots. Une solution que beaucoup de propriétaires ignorent, mais qui, dans certains cas de figure, peut s’avérer attractive sur le plan financier.
Peut-on séparer le logement de son parking lors d’une vente ?
Imaginons que vous envisagiez de procéder à la vente d’un bien immobilier à Charenton, mais d’en séparer le parking afin de ne céder que le bien résidentiel en tant que tel. Est-ce faisable ?
Sur le plan légal, il n’existe pas de contre-indication, dès lors que le parking constitue un lot distinct du logement. Il doit donc être séparé dans les faits et apparaître, dans votre contrat d’achat, indépendamment du bien résidentiel. Or cela ne peut être vrai que pour les appartements bénéficiant d’une dépendance séparée : une maison ne peut pas être séparée de son garage, puisque celui-ci se trouve sur le même terrain.
Deux lots, deux possibilités
À ce titre, vous avez deux options :
- Vendre séparément les deux lots, à deux acheteurs différents, de façon à tirer du parking un prix plus élevé que s’il avait été intégré à la propriété. Rien ne vous en empêche légalement (voir l’exception plus bas), mais sachez que si l’acquéreur de l’appartement compte sur une solution de stationnement, il risque de refuser de s’en passer ou bien tentera de négocier une baisse de prix en compensation.
Pour quel prix ? Dans une ville petite ou moyenne, les parkings se vendent entre 7 000 et 10 000 €. Dans les grandes agglomérations, y compris en région parisienne, entre 15 000 et 20 000 €. À Paris, certaines places très centrales se négocient jusqu’à 40 000 € !
- Vendre seulement le logement et rester propriétaire du parking pour le mettre en location, et ainsi générer un revenu mensuel. Une option intéressante, à condition que la séparation des deux lots n’ait pas un impact trop important sur le prix de vente du logement.
Pour quel loyer ? Le montant varie de 50 à 300 € par mois : renseignez-vous en amont.
Les limites à connaître
Attention, car dans certains cas de figure, votre vente d’un bien immobilier à Charenton doit respecter le cadre imposé par la copropriété. Celle-ci peut prévoir, dans les statuts de l’immeuble, l’interdiction de diviser des lots, ou celle de vendre un garage ou un box de rangement à une personne extérieure à la copropriété.
Toutefois, la jurisprudence est plutôt du côté des propriétaires vendeurs, de telles interdictions pouvant constituer une violation du principe de libre cession, ce qui permet de les contourner. En outre, chaque propriétaire est libre de diviser son lot privatif à sa guise (sauf interdiction contraire inscrite dans les statuts de l’immeuble), modification qui doit néanmoins être faite avant la vente.
Prenez aussi en compte un inconvénient notable : en vendant les deux lots séparément, à des acheteurs différents et à des moments différents, vous risquez de perdre le bénéfice de l’exonération de la plus-value sur la cession du parking.
En effet, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier à Charenton, vous profitez d’une exonération de la plus-value si le bien en question est votre résidence principale – ce qui inclut les dépendances. Cela fonctionne de la même manière si vous dissociez les lots, mais que vous vendez le même jour, en signant auprès du même notaire. Mais cela ne marche plus lorsque les transactions sont séparées dans le temps : le parking est alors considéré comme un bien indépendant.
Quelle est la valeur attribuée à un parking seul ?
Tout comme un bien immobilier résidentiel, une place de parking, dès lors qu’elle est considérée comme un lot à part entière et non comme la dépendance d’une propriété, peut donc faire l’objet d’une vente ou d’une location.
Pour cela, il faut lui attribuer un prix, qui lui-même est fonction de l’offre et de la demande. Alors qu’une place de stationnement aura une valeur toute relative dans une zone rurale, où il est aisé de garer son véhicule sur la voie publique, ce type de bien peut être fortement convoité dans les villes denses où les logements sont nombreux et les places rares. Dans ce cas de figure, il devient compliqué de posséder une voiture sans disposer d’un endroit où la stationner – comme à Charenton-le-Pont.
Par ailleurs, les places de stationnement sont aussi très recherchées par les investisseurs, en raison d’une rentabilité locative élevée et d’un bail moins contraignant que pour un bien résidentiel (pas de locataire à gérer, moins de risques d’impayés, etc.).
En substance, la valeur d’une place de parking dépend :
- De son emplacement géographique, à la fois la région, la ville, mais aussi le quartier et la rue.
- De son type : à ciel ouvert, sous forme de box privatif fermé, en souterrain, dans une résidence surveillée par un gardien, etc. (Sachant qu’un parking fermé permet d’entreposer ce que l’on souhaite, en plus de son véhicule.)
- De sa surface : entre 10 et 20 m2, cela fait une différence majeure pour les possesseurs de grosses voitures.
Voilà pourquoi il est indispensable, le cas échéant, de réaliser pour un parking une estimation appuyée sur la donnée locale, exactement comme on le fait pour un appartement ou pour une maison. Alors, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour votre vente d’un bien immobilier à Charenton, ce qui vous permettra de faire réaliser des estimations différentes si besoin, et de bénéficier de précieux conseils.
