Les passoires thermiques sont les moutons noirs de la performance énergétique : ces logements mal considérés, qui ne peuvent plus être loués sans effectuer des travaux d’amélioration, sont aussi particulièrement difficiles à vendre à prix coûtant. En effet, même si rien n’interdit de céder un bien affublé d’une mauvaise note au DPE, les acheteurs sont désormais en position de force et prêts à négocier sec. Heureusement, vous pouvez compter sur les conseillers de chez Immoove Eppler pour vous aider à vendre une passoire thermique à Charenton sans trop y perdre. On vous explique comment.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont la consommation d’énergie est considérée comme excessive. Celle-ci est indiquée dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) : les logements concernés ont reçu la note F ou G, ce qui signifie que leur consommation excède 331 kWh/m2/par an.
Le statut de passoire thermique a plusieurs conséquences concrètes sur le logement :
- Une forte consommation d’énergie due à une faible isolation thermique.
- Un inconfort thermique important pour les habitants.
- Des besoins élevés pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire, ce qui se ressent sur les factures.
En 2022, on recensait 7,2 millions de passoires thermiques en France, selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (cités sur cette page). Il faut savoir que le nouveau mode de calcul du DPE a entraîné la requalification d’un très grand nombre de logements en passoires énergétiques.
Passoires thermiques : des logements mal aimés et plus difficiles à vendre
Le statut de passoire thermique a aussi une conséquence sur la vente immobilière : un logement à la consommation excessive est plus difficile à vendre au prix fort. De fait, les acheteurs sont de plus en plus attentifs aux performances énergétiques des biens immobiliers et, de plus, la mention de « passoire thermique » est obligatoire sur les annonces de vente et de location depuis le 1er janvier 2022.
Par conséquent, ce critère pèse désormais sur le processus de décision des acheteurs, en raison des travaux lourds et coûteux à envisager dans le logement concerné. Voilà pourquoi il est plus compliqué de vendre une passoire thermique : à la lecture du DPE, les acheteurs potentiels savent qu’ils devront lancer un chantier de rénovation avant de pouvoir profiter pleinement de leur habitation. Ces travaux ont un coût qui doit être pris en compte dans le calcul de leur budget.
C’est encore plus difficile pour les investisseurs, puisque les passoires sont progressivement interdites de location en vertu de la loi climat et résilience. Depuis le 1er janvier 2023, il est en effet interdit de louer les logements classés G+, et ce sera le cas des logements classés G, puis F, à l’horizon 2025 et 2028. Pour celui qui envisage d’acheter pour louer, en somme, des travaux de rénovation énergétique sont incontournables : là aussi, cette réalité est prise en compte dans le calcul du budget, donc dans la négociation du prix d’achat.
Dans les deux cas, vendre une passoire thermique en revient le plus souvent à baisser son prix. La décote atteint en moyenne 5 à 6 % pour les logements les plus énergivores, contre 3 à 4 % pour les biens classés D ou E. Ce risque de décote doit être intégré au projet de vente. Mais est-il possible de le contourner ?
Comment vendre une passoire thermique à Charenton ?
Heureusement, il existe des solutions pour vendre une passoire thermique à Charenton en limitant la casse sur le prix. Voici trois conseils pour mettre un maximum de chances de votre côté :
- Réalisez l’audit énergétique obligatoire et présentez-le, avec le DPE, aux acheteurs potentiels. Ce document a l’avantage de suggérer des scénarios cohérents de travaux d’amélioration des performances énergétiques, avec les coûts estimés ainsi que les aides financières accessibles pour réaliser ces travaux. C’est un excellent moyen de montrer le potentiel de votre logement après travaux et de négocier sur une base plus saine, en ayant une idée claire de la somme nécessaire pour changer de classe énergétique. Vous serez certes contraint(e) de baisser un peu votre prix, mais de façon raisonnable, et preuve à l’appui !
- Focalisez-vous sur les points positifs du logement, qui peuvent justifier un maintien du prix demandé, même avec des travaux à prévoir. En effet, une situation exceptionnelle ou des prestations de qualité sont susceptibles de compenser la problématique énergétique, notamment sur un marché où la demande excède l’offre. Par exemple, un appartement donnant sur le bois de Vincennes vaudra toujours cher, même s’il est affublé d’une classe F ou G au DPE. À ce titre, on constate que les prix des passoires thermiques restent constants à Paris et en Île-de-France, c’est-à-dire dans les zones où le marché est de toute façon extrêmement tendu.
- Réalisez vous-mêmes quelques travaux de rénovation avant de vendre. Cela peut sembler contre-productif de prime abord, mais il existe de nombreuses aides financières dédiées aux travaux d’amélioration des performances énergétiques, ainsi que des bonus spécifiques pour les passoires que l’on souhaite faire changer de classe (c’est ce que prévoit notamment MaPrimeRénov’ avec des bonus qui viennent s’ajouter aux aides de base). Cette transformation préalable du logement vous aidera à vendre votre passoire thermique à un excellent prix en compensant le montant des travaux.
Pour plus de conseils, adressez-vous à nos conseiller·ères Immoove Eppler : vous serez accompagné·e tout au long de votre projet visant à vendre votre passoire thermique au meilleur prix.
