Vous envisagez de vendre un appartement… mais il est actuellement en location ?
Rassurez-vous : ce n’est pas aussi compliqué que ça en a l’air. Non seulement il est possible de vendre un logement occupé, mais cela peut même présenter des avantages certains.
Pour autant, il faut absolument avoir certaines règles en tête pour se lancer dans l’aventure. Car, vous vous en doutez, on ne vend pas un bien occupé comme on le fait d’un bien vide !
C’est tout l’objet de cet article : vous expliquer comment céder votre investissement locatif en conformité avec la réglementation et dans les meilleures conditions possibles.
Pour vendre un logement occupé, vous avez deux options principales
Si vous êtes propriétaire d’un logement en location et que vous envisagez de vous en séparer, vous avez le choix entre deux stratégies de vente :
- D’une part, vous pouvez donner congé au locataire et vendre le logement libre de toute occupation. Le problème, c’est que vous devez patienter jusqu’à l’échéance du bail locatif et respecter les délais imposés pour prévenir l’occupant de votre décision (au moins 6 mois avant la date prévue). Dans le cadre d’une location nue, par exemple, cela peut vous contraindre à attendre pas mal de temps (ce contrat ayant une durée de 3 ans).
- D’autre part, vous pouvez faire le choix de vendre le logement occupé, autrement dit de le céder à un acheteur avec le locataire en place et le bail en cours. C’est l’option à privilégier pour ne pas attendre l’échéance du contrat locatif.
Les deux solutions ont leurs avantages et leurs inconvénients, bien entendu. Dans cet article, vous l’aurez compris, je vais me focaliser sur la seconde stratégie… et vous montrer qu’il est tout à fait possible de vendre un logement occupé.
Vendre un appartement occupé : quels avantages ?
Vous n’y aviez pas forcément pensé, et pourtant : le fait de vendre votre appartement sans rompre le bail peut s’avérer très avantageux.
En pratique, cela vous permet de :
- Continuer à percevoir les loyers jusqu’au dernier moment, à savoir : jusqu’à la signature de l’acte de vente. Ainsi, vous ne perdez aucun revenu.
- Éviter de devoir attendre l’échéance du bail pour donner congé au locataire, ce qui peut être compliqué lorsqu’on est pressé de vendre.
- Cibler des investisseurs qui ont l’intention d’acheter un logement pour le mettre en location. Le fait qu’un bail locatif soit déjà en cours leur permet de toucher des revenus immédiatement après l’acquisition, ce qui confère à leur projet une rentabilité immédiate. (La rentabilité est, en effet, l’une des clés d’un investissement immobilier réussi.)
- Vendre le logement sans perturber votre occupant, qui continuera d’y vivre paisiblement (au moins jusqu’à la prochaine échéance du bail).
Quelques vérifications à effectuer avant la mise en vente
Avant toute chose, il s’agit d’effectuer quelques vérifications basiques quant à la situation de votre locataire. En effet, celle-ci doit être parfaitement en règle.
En substance, il faut…
- Que le locataire occupe le logement de manière officielle, c’est-à-dire qu’il dispose de papiers en règle (carte d’identité ou titre de séjour) et que vous ayez signé avec lui un bail locatif en bonne et due forme.
- Que le locataire et vous n’ayez aucun litige en cours, qu’il s’agisse de retards dans le paiement du loyer ou de nuisances causées par l’occupant.
Autant dire que, si vous imaginez vous débarrasser d’un logement squatté ou marqué par une procédure judiciaire en cours contre le locataire, vous avez peu de chances d’aller au bout du projet. Lors de la vente, vous serez contraint de montrer patte blanche et de fournir des documents valides : un bail en ordre, des quittances de loyer, des assurances, etc.
En vous adressant à des acquéreurs-investisseurs, vous devez, au contraire, mettre en avant les avantages de ce logement et sa capacité à générer des revenus. Le moindre couac, même s’il n’est pas de votre fait, risquerait donc de tout faire capoter.
Le locataire reste en place (et le bail locatif se poursuit)
Qu’en est-il du locataire ?
C’est simple : pour lui, rien ne change – ou presque. En dépit du changement de propriétaire, son bail locatif se poursuit jusqu’à son terme dans les conditions initiales. Libre à l’acheteur, une fois le contrat parvenu à échéance, de ne pas le renouveler.
En somme, seul le nom du propriétaire est modifié !
Voici quelques points importants à avoir en tête :
- Le montant du loyer ne peut pas être modifié à l’occasion du passage de relais entre vous et votre acheteur. Il ne peut être révisé qu’une fois par an, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee.
- Le nouveau propriétaire devra se présenter au locataire, lui transmettre ses coordonnées, et se charger de la restitution du dépôt de garantie en fin de contrat locatif.
- Si une caution a été engagée lors de la signature du bail, celle-ci est libérée au moment de la vente. Le cas échéant, elle doit donc être renouvelée.
Vendre un logement occupé : une décote à prévoir
Je préfère être tout à fait transparente : bien qu’il soit possible de vendre un logement occupé, une telle transaction se traduit généralement par l’application d’une décote sur le prix de cession.
Cette décote oscille entre 10 % et 20 % en fonction de la durée restante du bail.
Pourquoi cette réduction automatique ? Tout simplement parce qu’un acheteur souhaitant habiter le logement devra attendre la fin du bail avant d’y emménager. Cela réduit son attractivité pour les acquéreurs qui ne sont pas aussi des investisseurs.
En revanche, si l’acheteur est un investisseur, il pourra bénéficier d’un bien déjà loué, avec un locataire en place et un loyer qui tombe tous les mois – ce qui peut se transformer en un véritable argument de vente… et vous permettre de compenser cette décote !
Vendre un bien occupé, une stratégie à étudier avec soin !
Vous l’aurez compris : il est possible de vendre un logement occupé à Charenton à condition de bien connaître les règles du jeu.
Cette stratégie peut même s’avérer gagnante si vous vous adressez à une cible d’investisseurs ou si vous devez vendre sans attendre la fin du bail.
En tant que professionnelle de l’immobilier, je vous accompagne à chaque étape de la transaction : de l’évaluation du prix de vente jusqu’à la recherche de l’acquéreur idéal, en passant par les conseils fiscaux et juridiques.
N’hésitez pas à me contacter pour une estimation gratuite ou pour toute question sur votre projet de vente à Charenton. Mon objectif : vous aider à vendre vite, bien… et en toute sérénité !
