Procédure de divorce, succession en indivision… Certains événements pénibles de la vie s’accompagnent de questionnements (non moins difficiles) autour des biens immobiliers détenus par les uns et les autres, et de leur éventuelle cession. Mais peut-on vous contraindre à vendre votre logement charentonnais dans certains cas de figure ? Que prévoit la loi ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.
Procédure de divorce : votre ex-conjoint peut-il vous forcer à vendre votre logement ?
Un divorce n’est jamais simple. Mais la procédure tend à se complexifier encore lorsqu’il y a un bien immobilier en jeu. En effet, dans pareille, situation, la question de la vente de la résidence principale se pose nécessairement une fois la séparation effective… Même si les deux parties ne sont pas forcément d’accord pour vendre le logement. Dans ce cas particulier, votre ex-mari ou ex-femme peut-il(elle) vous contraindre ? Êtes-vous dans l’obligation de vous séparer de votre maison ou de votre appartement à Charenton ? Tout dépend si le bien est détenu en propre ou en commun.
Détention d’un bien immobilier en propre ou en commun : une nuance essentielle à comprendre
Il est crucial de bien saisir cette nuance pour comprendre dans quels cas un ex-conjoint peut vous obliger à vendre votre logement.
- Un bien est détenu en propre s’il était la propriété d’un conjoint avant le mariage, ou s’il a été acquis dans le contexte d’une donation, d’un legs ou d’une succession, y compris pendant le mariage (Code civil, art. 1405).
- Un bien commun est un bien acquis par les conjoints pendant le mariage, hors legs, donation ou succession (Code civil, art. 1401). Il appartient donc aux deux époux, à égalité. La nature et la répartition du financement – revenus communs, fruits des biens propres ou deniers personnels – importe peu.
La vente d’un bien propre
Dans le cas d’un bien propre, son propriétaire a la possibilité de le vendre à tout moment une fois le divorce prononcé, sans nécessiter l’accord de l’ex-conjoint qui ne peut pas s’opposer à ce que la cession ait lieu. Cela est vrai en toute circonstance, sauf…
- Si le logement constitue la résidence principale de la famille, auquel cas la propriété est protégée par le Code civil et ne peut être vendue qu’avec l’accord des deux parties.
- Si le mariage a été célébré sous le régime de la communauté universelle et que le bien immobilier concerné a été qualifié de bien commun. Le consentement mutuel est alors indispensable.
La vente d’un bien commun
Dans le cas d’un bien commun, le patrimoine est liquidé lors du divorce. Les ex-conjoints ont plusieurs options :
- Vendre le logement et partager le fruit de la cession, à parts égales. Les deux parties doivent donner leur consentement.
- Vendre sa part du logement à l’autre partie.
- Rester propriétaires du logement et rédiger une convention d’indivision chez le notaire.
Néanmoins, la vente forcée du bien immobilier détenu en commun est possible dans deux cas de figure : lorsque les intérêts familiaux pèsent en faveur de la vente (auquel cas, le refus de céder le bien n’est pas recevable), par exemple s’il existe des dettes que seul le fruit de la vente permettrait de rembourser. Et lorsque l’ex-conjoint n’est pas en mesure d’exprimer sa volonté, soit parce qu’il a quitté la résidence conjugale, soit parce qu’il se trouve en incapacité de donner un avis éclairé (facultés mentales altérées).
Comme on peut le voir, il n’est possible de contraindre un ex-conjoint à vendre un logement que dans des situations bien particulières.
Succession : les héritiers peuvent-ils être contraints de céder la propriété parentale ?
La succession est une autre procédure délicate, au cours de laquelle la question de la vente d’un bien immobilier peut être posée. La complexité des démarches est fonction du nombre d’héritiers, selon qu’il y en a un seul ou plusieurs.
Lorsqu’il existe un seul héritier, rien ne s’oppose au fait de vendre le logement parental. Il est toutefois nécessaire de faire appel aux services d’un notaire pour réaliser l’estimation du bien. Ce processus est strictement encadré par la loi, tout comme les droits de succession qui s’appliquent.
Lorsque plusieurs héritiers se partagent une propriété, on parle d’indivision successorale. En principe, chaque héritier doit donner son consentement pour que la vente ait lieu. Mais, dans les faits, il est possible d’imposer cette décision : celui ou celle qui possède au moins la moitié du bien doit indiquer au notaire sa volonté de le vendre. L’officier public notifie les autres héritiers, qui donnent ou non leur accord. En cas d’opposition à la vente, c’est le tribunal de grande instance qui tranche : s’il autorise la cession (à condition que le projet ne porte pas atteinte aux droits des autres parties), celle-ci est imposée aux héritiers. Cela marche de la même manière si plusieurs héritiers, qui possèdent au total au moins deux tiers des parts de l’indivision, décident de vendre. Ce faisant, les héritiers minoritaires ne peuvent pas s’y opposer.
Dans les autres cas de figure, un partage judiciaire peut être demandé : une procédure longue et fastidieuse qui aboutit, très souvent, à la vente aux enchères du bien concerné.
Quelle que soit votre situation – vous aimeriez vendre un logement suite à un divorce ou une succession, ou vous souhaitez vous opposer à la cession de votre propriété – n’hésitez pas à demander conseil aux professionnels de l’équipe Eppler Immoove !
