Aucune séparation n’est simple, même lorsqu’elle est pleinement consentie par les deux parties. Et les choses se compliquent encore quand il y a au moins un bien immobilier en jeu.
En effet, en cas de divorce, la question du bien détenu en commun constitue très souvent un point d’achoppement de la procédure.
À ce titre, deux questions se posent :
- Est-il possible de vendre un bien après un divorce, et si oui, sous quelles conditions ?
- Quelles sont les conséquences fiscales de cette vente ?
Aujourd’hui, je vous propose de faire le point sur ce sujet délicat : la vente d’un bien immobilier détenu en commun par deux conjoints en phase de séparation.
Que devient le logement familial en cas de divorce ?
Lorsque les deux conjoints partagent la propriété du domicile, celle-ci doit être « liquidée ». C’est même un enjeu majeur de tout divorce.
Ici, plusieurs solutions se présentent :
- La vente conjointe. Les deux parties se mettent d’accord pour vendre le logement, et chacune récupère une portion du produit de la vente à proportion de ses droits de propriété. Notez que cette démarche peut intervenir avant, pendant ou après la procédure de divorce.
- Le rachat. L’une des parties décide de racheter la part de l’ex-conjoint, en contrepartie du versement d’une indemnité (la soulte). Il devient ainsi le seul propriétaire du logement, qu’il peut habiter ou mettre en location, par exemple.
- Le maintien de l’indivision au-delà de la séparation. Les deux parties décident de conserver le bien immobilier en commun, par exemple pour le proposer à la location et se partager les revenus locatifs. Les modalités de gestion sont inscrites dans un accord signé chez le notaire.
Quel que soit le cas de figure, il est essentiel de fixer la répartition du prix de vente entre les ex-conjoints. Tout dépend de la situation maritale, comme je l’ai déjà évoqué dans un précédent article :
- Si les conjoints étaient mariés sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts, ils sont propriétaires à parts égales : 50/50.
- S’ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens, la répartition de la propriété dépend avant tout de l’acte d’acquisition et des quotes-parts qui y figurent. Si l’un des époux a davantage financé le bien que ne le prévoit l’acte, cela peut éventuellement ouvrir droit à une créance entre eux, sans modifier automatiquement la propriété du bien.
Quelles sont les conséquences fiscales d’une revente ?
Voyons maintenant ce qu’il se passe une fois la vente réalisée et l’argent touché.
Comme toute vente, celle du logement familial après un divorce peut générer une plus-value. Et, dans certains cas, celle-ci peut être imposée.
Qu’en est-il ?
C’est simple : si le logement constitue encore la résidence principale des deux ex-époux au moment de la transaction, la plus-value n’est pas imposée. Car le logement servant d’habitation principale n’est jamais taxé lors de la revente : c’est le cas d’exonération le plus commun.
En revanche, si les ex-conjoints ont quitté le logement avant que le divorce soit finalisé, l’exonération complète de taxation n’est accessible qu’en réunissant plusieurs conditions :
- Le logement concerné doit avoir été utilisé comme résidence principale par le couple avant la procédure de divorce.
- L’un des ex-conjoints doit avoir continué à vivre dans le bien.
- Le logement ne doit pas avoir été loué avant le divorce, ni avoir servi à héberger des tiers à titre gratuit.
- La vente doit intervenir dans un délai raisonnable après la séparation effective, idéalement moins d’un an – mais il ne s’agit que d’un repère de principe, pas d’une règle absolue. Sur ce point, l’administration fiscale peut ajuster sa décision au cas par cas.
Si ces conditions ne sont pas réunies, la vente donnera lieu à une imposition de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, moins les abattements prévus.
Notez que les partenaires de Pacs et les concubins peuvent prétendre à la même exonération de taxation sur la plus-value, dans des conditions idoines.
Vendre avant le divorce, c’est possible ?
Prenons un autre cas de figure : le fait de vendre un bien avant le divorce.
En effet, il est possible – et parfois plus judicieux – de vendre le bien avant d’engager une procédure de séparation.
Pourquoi ? Essentiellement pour des raisons fiscales.
Il faut savoir que dans le cadre d’un divorce, en plus des frais de notaire, les ex-époux doivent s’acquitter de droits de partage. Cette taxe s’applique sur l’actif net de la communauté, donc sur la valeur des biens détenus une fois les dettes soustraites, à hauteur de 1,1 %.
Un exemple simple pour bien comprendre : pour un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, sur lequel pèse un crédit de 150 000 € à rembourser, l’actif net est égal à 150 000 €. Cela fait 1 650 € de droits de partage.
En substance, vendre avant le divorce permet d’échapper à cette taxe. Et pour ce qui est d’un juste partage du fruit de la vente, les époux (futurs ex) peuvent faire un arrangement amiable et informel, ce qu’on appelle aussi un « partage verbal » : ils se mettent d’accord sur la répartition du prix de vente.
Comme vous pouvez le constater, vendre un bien après un divorce est une procédure plus ou moins simple en fonction de l’entente entre les ex-époux et du régime matrimonial.
Vous savez aussi, désormais, qu’il est possible de céder le bien avant la procédure de divorce, et que cette solution est souvent choisie, dans les faits, pour des raisons fiscales.
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