La réponse à cette question est simple, alors je vous la livre sans attendre :
Oui, il est possible de revendre un bien immobilier avant 5 ans. Aucune loi n’impose de durée minimale de détention pour une propriété.
Le problème n’est donc pas de vendre ou pas dans les 5 années qui suivent l’acquisition… mais de savoir si cela est intéressant.
Et là, les choses sont claires : vendre trop tôt, c’est prendre le risque de perdre de l’argent. Car on estime qu’il faut en moyenne entre 5 et 10 ans pour amortir les frais d’achat immobilier – et beaucoup plus dans les zones les plus chères, notamment dans et autour de Paris.
En plus, l’administration fiscale peut réclamer les avantages dont vous avez bénéficié lorsque vous revendez un peu trop tôt.
Vous voulez en savoir plus ?
Je vous explique tout !
5 ans : c’est la durée de détention recommandée pour un bien immobilier
Par convention, on estime qu’il faut un minimum de 5 ans avant de pouvoir revendre un bien immobilier sans perdre de l’argent.
C’est, en effet, le temps nécessaire pour amortir les frais d’acquisition. Ceux-ci sont composés…
- Des frais de notaire qui correspondent à 7 ou 8 % du prix de vente dans l’ancien (et à 2 ou 3 % dans le neuf).
- Des honoraires d’agence, qui oscillent entre 3 et 5 %.
- Et des frais d’hypothèque adossés à l’emprunt immobilier.
Prenons l’exemple d’un logement acheté 450 000 €, avec un crédit d’un montant de 400 000 € :
- Les frais de notaire (7 %) s’élèvent à 31 500 €.
- Les honoraires d’agence (4 %) à 18 000 €.
- Les frais d’hypothèque à 1 920 €.
- Les frais de levée d’hypothèque à 764 €.
Les frais d’acquisition s’élèvent à 52 184 €, ce qui représente un coût total de 502 184 €. Et encore : sans compter d’éventuels travaux !
Pour amortir votre acquisition, il faut que le bien immobilier se soit valorisé de près de 12 % afin d’espérer le vendre plus de 500 000 €… Autant dire que c’est quasiment impossible dans un délai de 5 ans.
Voilà pourquoi il est risqué de revendre un bien immobilier trop rapidement après son achat : les frais d’acquisition que vous avez supportés ont toutes les chances d’être perdus.
Les conséquences financières et fiscales d’une revente précoce
L’amortissement des frais d’achat n’est qu’une partie du problème.
Si vous décidez de revendre un bien immobilier avant 5 ans, les conséquences financières et fiscales peuvent s’avérer très lourdes.
Je vous donne plusieurs exemples.
Les pénalités de remboursement anticipé
En revendant un bien avant d’avoir soldé votre prêt immobilier, vous êtes redevable de pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci sont limitées, par la loi, à 3 % du montant du capital restant dû et à 6 mois d’intérêts appliqués sur le capital remboursé.
Or, dans le cadre d’un prêt amortissable, les mensualités sont composées d’une fraction du capital restant dû et d’une fraction des intérêts.
Ce qui veut dire que les intérêts sont dégressifs : élevés en début de prêt, ils baissent progressivement. Pour cette raison, plus un emprunt est soldé tôt, et plus les pénalités sont élevées.
La taxe sur la plus-value
Si le bien qui fait l’objet d’une revente n’est pas votre résidence principale, vous devez vous acquitter d’une taxe sur la plus-value réalisée. Cela peut arriver, par exemple, si vous avez acheté un bien ancien avec travaux et que vous l’avez rénové entièrement pour le revendre.
Pour les particuliers, la plus-value est taxée à hauteur de 36,2 %, dont 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Il existe certes des abattements applicables pour chaque année de détention… mais ils démarrent à compter de la 6e année !
La réduction de TVA
Si le bien concerné est un logement neuf situé dans une zone ANRU ou QPV, vous avez peut-être bénéficié d’une réduction de la TVA à 5,5 % (au lieu de 20 % au taux normal).
Mais cette opération s’accompagne d’un double engagement de votre part : conserver le bien pendant un minimum de 10 ans et l’utiliser comme résidence principale.
Si vous décidez de revendre le bien immobilier avant l’échéance, et donc que vous ne respectez pas votre part du contrat, vous êtes dans l’obligation de reverser la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminuée d’un dixième par année de détention.
(Sauf si la revente intervient à la suite d’un décès, d’un divorce, d’une situation de chômage de longue durée ou d’une obligation de mobilité professionnelle à plus de 70 km du domicile.)
La réduction d’impôt Pinel
Dans le cas d’un investissement Pinel, la durée minimale de location est de 6 ans : c’est la condition à remplir pour profiter de la réduction d’impôt adossée au dispositif.
Pour rappel, la réduction fiscale est lissée sur toute la durée d’engagement, à raison d’une fraction de la réduction totale par année passée.
Par exemple, pour 6 ans de location, la réduction accordée s’élève à 6 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 €. Soit un maximum de 18 000 € sur 6 ans, décomptés comme suit : 3 000 € chaque année.
Mais en revendant avant la fin de l’engagement, vous serez contraint(e) de rembourser à l’État les réductions d’impôt dont vous avez profité, et vous perdrez ainsi l’avantage direct obtenu par le biais du Pinel.
En conclusion, revendre un bien immobilier avant 5 ans n’est pas forcément une bonne idée.
À moins que cette situation s’impose pour des motifs légitimes, je vous recommande donc d’attendre au moins 5 ou 10 ans pour remettre votre propriété sur le marché.
Vous avez un projet de revente ? Discutons-en : je reste à votre disposition !
