Calculer une plus-value, c’est très simple – n’est-ce pas ? Il suffit de prendre le prix de revient du logement et son prix de vente, puis de faire une soustraction. Le résultat correspond au bénéfice que vous allez toucher suite à la cession.
Sauf qu’en vrai, les choses sont légèrement plus complexes.
Pourquoi ? Parce que le prix d’achat ne correspond pas directement au montant versé à votre vendeur le jour de la signature chez le notaire.
Autrement dit, le prix de revient est différent du prix d’achat.
En pratique, le calcul exact du prix de revient d’un logement est plus compliqué qu’on ne le pense. Et tant mieux car, dans certains cas, cela peut grandement réduire votre plus-value imposable.
Compte tenu de l’impact que peut avoir ce calcul sur le montant de votre plus-value à la revente, et donc sur la fiscalité de votre transaction, je vous recommande de faire preuve de la plus grande attention en lisant les lignes qui suivent.
On y va ?
Principes de calcul d’une plus-value à la revente
Avant d’aller plus loin, je vous propose un petit rappel.
Au moment de vendre votre bien immobilier, vous encaissez une plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix de revient, c’est-à-dire à la somme que vous avez injectée dans ledit bien lors de son acquisition.
La plus-value correspond donc au bénéfice réalisé lors de la cession d’un bien.
Ensuite, que devient cet argent ?
Si la propriété vendue est votre résidence principale, ce bénéfice n’est pas imposable.
En revanche, tout autre bien cédé fait l’objet d’une imposition de la plus-value réalisée, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un logement que vous avez reçu en héritage.
Dans ce dernier cas de figure, il est essentiel de calculer la plus-value imposable dans les règles afin de réduire le montant directement ponctionné par l’administration fiscale.
Et c’est là que le prix de revient du logement joue un rôle majeur.
Prix de revient ou prix d’achat ?
Car, disons-le tout net, le prix de revient n’est pas la même chose que le prix d’achat.
Le prix de revient d’un logement est le coût total supporté pour l’acquérir ou pour le faire construire. Il comprend :
- Le prix d’achat.
- Les frais de notaire ou, plus exactement, la partie de ces frais qui correspond aux droits de mutation.
- Les éventuels frais d’agence si vous êtes passé par un professionnel de l’immobilier.
- La TVA acquittée pour l’achat d’un bien immobilier neuf.
- Le montant des travaux réalisés dans le bien en marge de son acquisition.
En somme, le prix de revient tient compte de l’ensemble des dépenses engagées pour disposer d’un logement prêt à habiter.
C’est notamment cet élément que l’on utilise pour évaluer la rentabilité réelle d’un bien dans le cadre d’un investissement locatif.
Il est donc important de ne pas confondre ce prix de revient avec le prix d’achat, qui correspond uniquement au montant demandé par le vendeur pour son bien. De fait, le prix d’achat est forcément plus bas que le prix de revient du logement. Et si vous avez réalisé des travaux de rénovation majeurs, la différence peut être significative !
Attention : notez que le prix de revient n’a aucun impact sur la fixation de votre prix de vente. Seul le marché entre en compte dans la définition d’un prix de cession cohérent.
Exemple de calcul du prix de revient d’un logement et de taxation sur la plus-value
Pour clarifier les choses, prenez un exemple de calcul du prix de revient d’un logement à Charenton.
Voici les éléments à prendre en compte pour le calcul :
- Prix d’achat de l’appartement à Charenton : 400 000 €.
- Montant des travaux réalisés : 50 000 €.
- Droits de mutation (environ 5,80 % du prix d’achat) : 23 200 €.
- Frais d’agence (environ 5 %) : 20 000 €.
Prix de revient du logement : 493 200 €.
C’est ce montant, et non pas le seul prix d’achat, que vous devez utiliser pour calculer le montant de votre plus-value.
Imaginons que vous vendiez ce même logement pour 550 000 €.
- Calcul du bénéfice avec le prix d’achat : 150 000 €.
- Calcul du bénéfice avec le prix de revient : 56 800 €.
Maintenant, imaginez que ce montant soit imposable : mieux vaut déclarer 56 800 € que 150 000 € !
Voyons ce que cela donne en matière d’imposition. Pour ce calcul, nous allons imaginer qu’il s’agit d’un bien détenu depuis 10 ans.
Rappel des règles applicables après 10 ans de détention
Pour calculer l’imposition de la plus-value, il faut prendre en compte les abattements pour durée de détention, comme suit :
- Impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, soit 30 % pour 5 années (5 x 6 %).
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement de 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, soit 8,25 % pour 5 années (5 x 1,65 %).
Pour simplifier les choses, nous n’allons pas tenir compte de la surtaxe applicable aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.
Cas n°1 : plus-value brute de 150 000 €
Impôt sur le revenu :
- Plus-value taxable IR : 150 000 € × (1 − 30 %) = 105 000 €
- Impôt IR : 105 000 € × 19 % = 19 950 €
Prélèvements sociaux :
- Plus-value taxable PS : 150 000 € × (1 − 8,25 %) = 137 625 €
- Prélèvements sociaux : 137 625 € × 17,2 % = 23 671 €
Total de l’imposition : 19 950 € + 23 671 €= 43 621 €
Cas n°2 : plus-value brute de 56 800 €
Impôt sur le revenu :
- Plus-value taxable IR : 56 800 € × (1 − 30 %) = 39 760 €
- Impôt IR : 39 760 € × 19 % = 7 554 €
Prélèvements sociaux :
- Plus-value taxable PS : 56 800 € × (1 − 8,25 %) = 52 114 €
- Prélèvements sociaux : 52 114 € × 17,2 % = 8 963 €
Total de l’imposition : 7 554 € + 8 963 € = 16 517 €
La différence est importante : en tenant compte du prix de revient du logement pour le calcul de la plus-value, vous payez 27 104 € de moins à l’administration fiscale.
Pour rappel, l’exonération totale est atteinte à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
En bref, il est essentiel de bien tenir compte du prix de revient du logement (plutôt que du prix d’achat) dans le calcul de la plus-value imposable lors d’une revente.
Si vous le souhaitez, vous pouvez en discuter avec l’équipe de l’agence Immoove Eppler. Contactez-nous et parlons de votre projet de vente !
