Vous avez sûrement une idée claire du nombre de pièces qui composent votre appartement. Normal : vous vivez dedans ! Mais d’un point de vue strictement juridique, êtes-vous bien sûr·e de le savoir ?
La question est superficielle en apparence. En réalité, elle est cruciale si vous envisagez de mettre votre bien en vente. Parce qu’au moment de rédiger votre annonce immobilière, vous devez indiquer précisément le nombre de pièces du logement… sans risquer de commettre une erreur que les acheteurs ne vous pardonneront pas !
Prêt·e pour une petite révision des règles de calcul ?
Aujourd’hui, je vous guide dans le dédale des pièces de votre appartement charentonnais… et c’est à vous de me suivre !
Savoir compter les pièces d’un logement : pourquoi c’est essentiel ?
Les acheteurs potentiels qui consultent votre annonce de vente s’attendent à y trouver plusieurs informations fondamentales : la surface habitable (sachant qu’il y a une surface minimale admise pour vendre), l’emplacement, le prix de vente…
Et, bien entendu, le nombre de pièces dans le logement !
Le plus souvent, ce chiffre est même indiqué dans le titre de l’annonce : « Charmant T3 » ou « F2 à rénover ». C’est dire s’il s’agit là d’une information essentielle.
Or, ici, pas question de tricher. Si vous indiquez que votre appartement est un T4, vos visiteurs s’attendront à découvrir trois chambres et un salon… et non pas une chambre, un salon, une cuisine et un débarras dédié aux ustensiles de ménage. Cela fait partie de ce que les acheteurs regardent en premier.
Cela vous semble évident ?
Pourtant, ce n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire. Car la notion de « pièce », dans l’expression « nombre de pièces d’un logement », mérite d’être précisée. En effet, qu’est-ce qu’une « pièce à vivre » ? À partir de quel moment peut-on considérer qu’un espace doit être intégré au décompte – ou qu’il doit en être exclu, le cas échéant ?
Comment dénombrer les pièces de votre appartement ?
Alors, quels espaces comptent exactement ?
En pratique, seules les pièces dites « principales » sont à inclure dans votre calcul. Concrètement, il s’agit du séjour et des chambres – rien de plus, rien de moins.
Les pièces comme la cuisine, la salle de bains, l’entrée, ou encore un couloir, n’entrent pas en ligne de compte. Pas plus qu’un balcon ou qu’une cour privée, qu’une place de stationnement ou qu’une cave. En somme, un T2 ou F2 signifie : un séjour et une chambre, indépendamment de tout autre espace pouvant exister dans le logement.
La surface minimale d’une pièce à vivre
Pourquoi ces pièces-là spécifiquement ?
Parce qu’il existe une contrainte de taille. En dessous de 9 m² (ou 20 m³), un espace intérieur fermé ne peut pas être qualifié de « pièce à vivre ». Par exemple, une petite pièce de 7 m², même si elle est bien agencée ou qu’elle offre un espace pratique, ne peut pas être présentée comme une pièce principale dans votre annonce de vente. Elle ne doit pas être intégrée au nombre de pièces du logement.
Ce que vous pouvez faire, en revanche, c’est la présenter comme : un espace supplémentaire ; un espace de rangement ; un dressing ; un bureau ; etc.
La question des pièces « spéciales »
Vous allez me dire : « Oui, mais pour certaines pièces, ce n’est pas si simple ». Et vous aurez raison : dans certains cas, la confusion est possible. C’est pourquoi je vous ai préparé une liste des pièces que l’on peut qualifier de « spéciales », parce qu’elles sortent du lot :
- Une pièce sans fenêtre, ou « aveugle » : elle fait pleinement partie du nombre de pièces du logement, à condition de préciser dans l’annonce qu’elle ne dispose d’aucune ouverture sur l’extérieur.
- Une mezzanine : vous pouvez la compter si sa hauteur est supérieure à 1,80 m sous plafond.
- Des pièces en enfilade : on en trouve parfois dans les logements anciens. Elles peuvent être comptées comme des pièces à part entière, mais pensez à indiquer leur nature particulière dans votre annonce.
- Une véranda ou une loggia : à condition d’être fermée et de disposer d’une température convenable en toute saison, cette pièce peut être comptée.
Le cas d’un studio
Là encore, le risque de confusion existe.
Car un studio et un T1/F1, ce n’est pas tout à fait la même chose. La nuance a son importance : un studio est composé d’une pièce avec cuisine ouverte, tandis qu’un T1/F1 comporte une pièce et une cuisine séparées.
La différence est subtile ? Oui, mais la précision est essentielle, et doit apparaître dans votre annonce.
Les biens atypiques
Il nous reste un cas particulier à explorer au regard du nombre de pièces dans un logement : celui des biens dits « atypiques ». Ceux que l’on ne peut classer dans aucune catégorie.
Ici, les choses sont plutôt simples : on compte uniquement les pièces à vivre, qui respectent la définition donnée plus haut (au moins 9 m2), peu importe leur positionnement dans le logement ou leurs particularités.
Par exemple, pour un duplex ou un souplex, on ne compte que les pièces principales.
Idem pour un loft : lorsqu’il n’est pas possible de différencier les pièces en raison du manque de cloisons, il ne faut en compter qu’une seule. Maintenant, il faut garder à l’esprit que ce type de bien est très recherché malgré tout, et qu’il faut bien préciser « loft » dans votre annonce, en soulignant la surface habitable totale.
Alors, prêt·e à compter vos pièces ?
Avec ces conseils, vous avez toutes les cartes en main pour rédiger une annonce précise, éviter de mauvaises surprises aux acheteurs… et raccourcir vos délais de vente !
Pour n’importe quelle question au sujet de votre projet de vente, n’hésitez pas à me contacter directement en agence !
