On a tendance à croire que l’estimation d’un bien immobilier se fait forcément « en bien ». C’est-à-dire que les atouts d’un logement sont seuls pris en compte dans le processus d’évaluation. Or rien n’est plus faux. Si certains points donnent de la valeur à votre appartement, il y en a (beaucoup) d’autres qui peuvent lui en faire perdre. C’est pourquoi les critères d’estimation des professionnels sont pondérés par toute une catégorie de « facteurs défavorisants ». Des éléments facteurs essentiels à prendre en compte dans le cadre de votre estimation immobilière à Charenton, si vous voulez pouvoir fixer un prix cohérent et réaliste.
Quels sont ces facteurs défavorisants ? Comment impactent-ils la valeur de votre propriété ? Et que pouvez-vous faire pour y remédier ?
Les 15 facteurs défavorisants à prendre en compte pour votre estimation immobilière à Charenton
- Un mauvais emplacement. Rappelez-vous : nous avons dit que l’emplacement est le critère numéro un pour votre estimation immobilière à Charenton. Mais pas forcément en bien ! Un logement mal placé, soit parce qu’il est situé dans un quartier peu réputé, soit parce qu’il est à proximité d’une nuisance (voir plus bas), risque de perdre de sa valeur.
- Plus de 10 minutes à pied pour arriver à un transport ou un commerce. Même dans les agglomérations denses, il arrive qu’un logement soit loin de toute commodité. Et ça compte dans le calcul !
- Des nuisances sonores. Il suffit que votre appartement soit situé à proximité d’une source de bruit (métro, train, route, restaurant, bar, boîte de nuit, école…) pour que sa valeur baisse instantanément.
- Des travaux importants à prévoir. S’il faut réaménager ou rénover votre appartement, ou mettre ses installations aux normes, cela se ressent naturellement sur votre prix. Votre estimation immobilière à Charenton doit prendre en compte ce besoin de travaux et, plus globalement, l’état général du bien.
- Des charges de copropriété élevées. Un acheteur qui souhaite acquérir un bien en copropriété va regarder de près le montant des charges courantes pour les années passées. Des charges trop élevées peuvent donc impacter le résultat de votre estimation immobilière à Charenton.
- Un système de chauffage électrique. Les radiateurs électriques sont réputés pour être très gourmands en énergie, sauf si vous avez installé des équipements ultra-performants.
- Un vis-à-vis important. Vous pouvez presque serrer la main de votre voisin en passant le bras par la fenêtre du salon ? Voilà un bien mauvais point.
- Un rez-de-chaussée. Peu plébiscité par les acheteurs, le rez-de-chaussée peut vous faire perdre pas mal de points au moment de votre estimation immobilière à Charenton.
- Des pièces sombres. Un bon ensoleillement est essentiel pour donner de la valeur à un logement. Des applications mobiles proposent déjà de mesurer le niveau de lumière dans une pièce.
- Des pièces mal agencées. Vous le savez : la taille d’un logement ne fait pas tout, il faut aussi prendre en compte le nombre et la distribution des pièces. Si celles-ci ne sont pas bien agencées et que vous perdez beaucoup d’espace, vos acheteurs voudront certainement revoir votre prix à la baisse.
- De mauvaises performances énergétiques. Un DPE affichant une mauvaise note signifie que les factures d’énergie des futurs acheteurs seront élevées. Conséquence : vous devez intégrer la question de l’isolation thermique à votre estimation immobilière à Charenton.
- Une décoration sur-mesure. Même haut de gamme, votre décoration personnalisée ne sera sans doute pas du goût de tout le monde. Or il est important de neutraliser au maximum un logement pour lui donner plus de valeur et simplifier sa vente.
- Des problèmes avec le syndic de copropriété. Acquérir un bien en copropriété en revient à intégrer une communauté dont on devient solidaire. Pour cette raison, une copropriété en difficulté (dettes, gestion transitoire…), ce n’est pas très valorisant du point de vue de votre acheteur. Et cela se ressent au moment de l’évaluation.
- Un logement atypique. Certains biens dits « atypiques » ne sont pas toujours faciles à estimer ni à vendre. Si vous cédez un souplex, une ancienne usine transformée en habitation ou une péniche, il ne sera sans doute pas facile de réaliser votre estimation immobilière à Charenton… ni de trouver preneur !
- Un contexte défavorable. Pour terminer, il ne faut pas oublier les facteurs indépendants du bien immobilier en vente : mauvaise période de l’année, pouvoir d’achat des acquéreurs en baisse, conditions de crédit peu intéressantes, prix de l’immobilier en baisse, etc. Autant d’éléments que personne ne contrôle, et qui contraignent à faire avec… ou à patienter.
Comment atténuer ces points noirs ?
La première chose à faire, c’est de comprendre que ces facteurs défavorisants n’en sont pas toujours. La plupart de ces critères restent subjectifs : ce qui est vrai pour un acheteur ne l’est pas nécessairement pour l’autre. L’exemple du rez-de-chaussée est parlant, puisqu’il est tout à fait possible de transformer ses inconvénients en avantages, pour peu que vous ayez des atouts à mettre en avant (comme un jardin privatif) ou que votre acheteur recherche précisément ce type de bien. Certains de ces points noirs ne peuvent donc pas être appliqués mécaniquement à votre processus d’estimation immobilière à Charenton, et vous aurez besoin de l’avis d’un professionnel pour vous en rendre compte.
La seconde chose à faire, c’est de visualiser le problème pour déterminer la marche à suivre. Un : est-ce un problème dépendant ou indépendant de votre volonté ? (Par exemple : travaux à prévoir VS nuisances sonores extérieures.) Deux : pouvez-vous faire quelque chose pour le régler ? (Des travaux pour améliorer les performances énergétiques, la neutralisation de la déco, etc.) Trois : les moyens à mettre en œuvre pour atténuer ce problème seront-ils rentables dans le cadre de votre vente ? (Les travaux visant à agrandir les pièces peuvent vous revenir cher, et ne seront pas forcément reportés sur le prix de cession.)
Et si vous ne pouvez rien faire ? Dans ce cas, procédez à votre estimation immobilière à Charenton comme prévu. Et essayez de bien cibler vos acheteurs potentiels pour que certains de ces défauts n’en soient plus vraiment !
