Demandez à un agent immobilier quels sont les trois critères déterminants pour estimer une propriété, et il vous répondra certainement : « l’emplacement, l’emplacement… et l’emplacement ! ». Au-delà de la plaisanterie, il y a pourtant un fond de vérité qui n’échappe à aucun professionnel de l’immobilier. Car la situation géographique d’une maison ou d’un appartement, qu’on le veuille ou non, est l’élément qui détermine une grande partie de sa valeur. Même si c’est loin d’être le seul, comme nous l’avons vu dans notre article sur les critères pris en compte par un agent immobilier pour réaliser une estimation à Charenton.
Qu’est-ce qui fait de l’emplacement un facteur si important dans le cadre d’une évaluation ? Et qu’est-ce qu’un « bon » emplacement, exactement ? Faisons le point ensemble sur ce secret partagé par les professionnels de la transaction.
Pourquoi l’emplacement est-il déterminant pour une estimation à Charenton ?
Faites une expérience. Connectez-vous à une carte des prix en ligne, par exemple le site des notaires d’Île-de-France, choisissez de visualiser les appartements ou les maisons, et cliquez sur différents points de la carte : vous verrez s’afficher des prix très différents, avec des variations parfois énormes. Pourquoi cela ? Parce que la valeur d’un bien immobilier change en fonction de sa localisation géographique. Le même appartement (même surface, nombre de pièces, standing) situé au cœur du 6e arrondissement de Paris ou dans une commune moyenne de Seine-et-Marne peut connaître une variation de prix de plusieurs milliers d’euros du mètre carré.
En somme, l’emplacement fait toute la différence au moment d’une estimation à Charenton. C’est ce critère qui détermine en grande partie le prix du mètre carré à Charenton. Selon qu’un bien immobilier est situé rue de Paris, en plein centre-ville, ou le long de l’A4, par exemple rue du Nouveau Bercy, il n’affichera pas le même prix au mètre carré et n’aura donc pas la même valeur. Son évaluation doit donc prendre en compte son positionnement géographique, non seulement la ville dans laquelle il est situé, mais encore son quartier, sa rue, voire son étage et la place qu’il occupe dans l’immeuble. Le fait que certains lieux soient plus recherchés que d’autres (pour des raisons que nous verrons plus loin) favorise ces fortes variations de prix.
L’emplacement est déterminant dans le cadre d’une estimation à Charenton parce que c’est le critère qui impacte le plus le prix d’un bien immobilier, tout simplement.
Un bon emplacement, c’est quoi ?
Vous aurez compris qu’un agent immobilier, au moment de procéder à une estimation à Charenton, commence par regarder l’adresse du bien à évaluer. C’est le critère dont découlent tous les autres critères d’estimation.
Mais ça ne nous dit pas ce qui fait la distinction entre un « bon » emplacement et un autre, qui serait « moins bon ». Comment expliquer que la différence de prix du m2 à Charenton entre la rue la plus chère (rue du Parc) et la rue la moins chère (quai des Carrières) soit de l’ordre de plusieurs milliers d’euros ? Qu’est-ce qui justifie un tel écart ?
Les professionnels définissent un emplacement de qualité comme suit : un lieu où de nombreuses personnes aimeraient habiter. Le jeu de l’offre et de la demande fait le reste : si tout le monde veut vivre rue Jeanne d’Arc à Charenton, les prix montent mécaniquement, faute d’avoir de la place pour tous les candidats à l’acquisition. Mais pourquoi cet endroit en particulier et pas un autre ?
Quels sont les facteurs qui font un bon emplacement ?
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour faire d’un lieu donné un « bon » emplacement pour un bien immobilier :
- La proximité des services et des commodités. Par définition, un logement est un bien où l’on habite. Sa valeur est donc intimement liée à la qualité de l’environnement, à ce qu’il est possible d’y faire – autrement dit, les services et les commodités alentours. Il s’agit des commerces, des écoles (leur qualité joue aussi un rôle important), des équipements culturels et sportifs, des accès routiers et des transports en commun. Un quartier dynamique, structuré et bien desservi va attiser les convoitises, et augmenter mécaniquement la valeur des biens qui y sont situés – un point à prendre en compte pour une estimation à Charenton, donc.
- La proximité des zones d’emploi. La distance qui sépare un bien immobilier des zones d’activité est un autre facteur majeur qui détermine la qualité d’un emplacement. Puisque travailler n’est pas une option, et à moins d’exercer depuis chez soi, on va naturellement chercher à vivre au plus près de son emploi. Le dynamisme économique influe donc sur les prix, ce qui explique que les centres-villes et les zones d’emploi soient plébiscités, tandis que les zones rurales sont bien moins chères (pour une résidence principale, du moins : les critères diffèrent quand il s’agit d’estimer une résidence secondaire). Pour une estimation à Charenton, on va donc considérer à la fois l’emplacement de la commune par rapport au grand centre d’emplois qu’est Paris (et La Défense toute proche), mais aussi la situation des biens par rapport aux transports et aux routes qui permettent d’y accéder.
La question de l’environnement immédiat
D’accord, la proximité des services et du travail est essentielle, mais ça n’explique toujours pas pourquoi une estimation à Charenton peut donner des résultats si différents d’une rue à l’autre (alors que la station de métro la plus proche est à égale distance), voire même d’un côté à l’autre du même immeuble. Cela, parce qu’il existe d’autres critères géographiques plus précis qui entrent en jeu :
- L’exposition du bien. En fonction de son positionnement dans la rue ou dans l’immeuble, un bien immobilier peut être plus ou moins bien exposé au soleil. Moins de soleil, c’est aussi moins de lumière et un plus grand besoin de chauffage.
- La vue depuis le bien. Les acquéreurs sont prêts à payer plus cher leur appartement ou leur maison si la vue y est plus belle. À Charenton, un logement peut donner sur le Bois de Vincennes, sur un monument ou sur la Marne, par exemple.
- Le confort de l’environnement. Si la proximité des commodités est un facteur déterminant pour une estimation à Charenton, pourquoi les rues les plus chères de la commune ne sont-elles pas situées autour du centre commercial Bercy 2 ? La réponse est toute simple : parce que les éventuelles nuisances (bruits, insécurité ou autres) sont également prises en compte. L’environnement dans lequel est situé un bien immobilier peut fortement impacter le confort de vie de ses habitants, raison pour laquelle un appartement dans une rue calme aura plus de valeur qu’un autre, similaire, installé non loin d’une voie ferrée ou d’un restaurant bruyant.
Tous ces facteurs contribuent à faire d’un emplacement qu’il est « bon », « moins bon », voire « mauvais » d’un point de vue de la valeur immobilière. Ils participent tous de la fixation du prix du m2 à Charenton. Ce ne sont toutefois pas les seuls, loin de là : la taille du logement, l’âge et la qualité du bâti, les prestations proposées et les critères subjectifs jouent un rôle non négligeable, sans parler des données locales et de la façon dont l’agent immobilier les exploite.
L’importance patrimoniale de l’emplacement
Il y a un autre élément à prendre en compte au sujet de la situation géographique d’un bien : ce critère n’est pas seulement déterminant dans le cadre d’une estimation à Charenton, il est également essentiel d’un point de vue patrimonial. Parce que les biens qui jouissent d’un bon emplacement sont aussi ceux dont la valeur a toutes les chances d’augmenter dans le temps.
De tous les critères d’estimation, la géographie est celui qui subit le moins de variations. La taille du logement et l’agencement de ses pièces peuvent ne pas correspondre aux besoins des acquéreurs à un instant T ; le bâti vieillit et se dégrade ; les prestations perdent de leur attrait si elles sont partagées par un grand nombre de biens ; etc. Mais l’emplacement, lui, se définit par sa stabilité dans le temps.
Certes, un quartier peut évoluer (en bien ou en mal), l’environnement peut changer (implantation d’un centre commercial, construction d’un nouvel immeuble…), mais ces modifications sont marginales. Le centre-ville de Charenton a de fortes chances de conserver tout son attrait pour les années à venir : y acquérir un bien ne représente donc que peu de risques en termes de valeur.
Pour le dire autrement : un bon emplacement influe sur l’évolution de la valeur du bien, donc sur la facilité à le vendre. Un appartement de la rue Victor Basch ou de la rue Labouret ne perdra pas de valeur, sauf événement exceptionnel, et vos futurs acheteurs en ont parfaitement conscience (tout comme votre agent immobilier). Au moment de le vendre, vous pourrez donc compter sur une estimation à Charenton très positive… et sur une valeur patrimoniale inestimable !
