Un bien reçu par donation-partage peut être vendu. Deux questions décident de tout. D’abord, l’acte de donation contient-il une clause qui impose l’accord des parents (interdiction de vendre, droit de retour, usufruit conservé) ? Ensuite, quelle valeur a été déclarée dans l’acte ? C’est elle qui sert de base au calcul de la plus-value, pas le prix payé à l’origine par les parents. Une valeur juste au moment de la donation, c’est moins d’impôt au moment de la vente.
Sommaire — lecture : 10 minutes
- Qu’est-ce qu’une donation-partage, en pratique ?
- Donation simple ou donation-partage : qu’est-ce que ça change pour vendre ?
- Peut-on vendre librement un bien reçu par donation-partage ?
- Comment se calcule la plus-value quand on vend ?
- Un exemple chiffré : ce que coûte une valeur sous-estimée
- Parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires : comment se partage le prix ?
- Les erreurs qui coûtent cher
- Pourquoi l’estimation compte deux fois
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une donation-partage, en pratique ?
C’est un acte notarié par lequel des parents donnent de leur vivant tout ou partie de leurs biens à leurs enfants, et les répartissent en même temps entre eux. C’est une donation et un partage anticipé de succession en un seul acte (articles 1075 et suivants du Code civil).
Ce qui la distingue d’une simple donation tient en une règle : les valeurs sont figées au jour de l’acte. Au décès des parents, on ne réévalue pas ce que chacun a reçu. Si l’appartement donné à l’aîné a pris 40 % en quinze ans et le terrain donné au cadet a stagné, la succession ne rouvre pas le compte (article 1078 du Code civil, à condition que tous les enfants aient accepté et que l’acte ne réserve pas d’usufruit sur une somme d’argent).
Pour les parents, c’est un outil de paix familiale autant que de transmission. Pour l’enfant qui veut vendre, c’est un point de départ plus clair qu’une succession (voir aussi : vendre un bien reçu en héritage).
Donation simple ou donation-partage : qu’est-ce que ça change pour vendre ?
| Critère | Donation simple | Donation-partage |
|---|---|---|
| Valeur retenue au décès du donateur | Valeur au jour du partage de la succession : le bien est réévalué | Valeur au jour de la donation : figée |
| Risque de conflit entre enfants au décès | Réel : la hausse du bien reçu se discute | Faible si tous ont accepté l’acte |
| Base de la plus-value à la revente | Valeur déclarée dans l’acte | Valeur déclarée dans l’acte |
| Durée de détention pour la plus-value | Depuis la date de l’acte de donation | Depuis la date de l’acte de donation |
| Vérifications du notaire de l’acquéreur | Poussées : droits des autres héritiers | Plus simples si tous les enfants ont participé |
| Abattement de 100 000 € par parent et par enfant | Oui, renouvelable tous les 15 ans | Oui, renouvelable tous les 15 ans |
Attention au piège de l’indivision. Une donation-partage suppose que chaque enfant reçoive un lot distinct. Si l’acte donne à plusieurs enfants des parts d’un même bien, sans partage réel, la Cour de cassation considère que ce n’est pas une donation-partage mais une donation simple, avec une indivision entre les enfants (Cass. 1re civ., 6 mars 2013, n° 11-21.892). Conséquence : les valeurs ne sont plus figées, et la vente demande l’accord de tous les indivisaires.
Peut-on vendre librement un bien reçu par donation-partage ?
Oui, dès la signature de l’acte, le bien appartient à l’enfant. Mais l’acte peut contenir des clauses qui limitent cette liberté. C’est la première chose à relire, avant même de faire estimer.
- La clause d’inaliénabilité. Les parents interdisent de vendre pendant une durée donnée ou de leur vivant. Elle doit être limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux (article 900-1 du Code civil). Pour vendre, il faut leur accord.
- Le droit de retour. Si l’enfant décède avant les parents, le bien leur revient. Pour que l’acquéreur ne coure aucun risque, le notaire demande aux parents de renoncer à ce droit au moment de la vente.
- La réserve d’usufruit. Les parents ont donné la nue-propriété et gardé l’usufruit : ils continuent d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. L’enfant ne peut vendre seul que sa nue-propriété, ce qui n’intéresse presque aucun acquéreur. En pratique, parents et enfants vendent ensemble.
- L’interdiction d’hypothéquer, parfois ajoutée, peut compliquer l’achat d’un autre bien avec le prix de vente.
Aucune de ces clauses n’empêche de vendre. Elles imposent de réunir les bonnes signatures, et c’est mieux de le savoir avant de signer un mandat qu’au moment du compromis.
Comment se calcule la plus-value quand on vend ?
La règle est la même que pour tout bien qui n’est pas la résidence principale du vendeur. Trois éléments comptent.
1. Le prix d’acquisition, c’est la valeur déclarée dans l’acte de donation. Pas le prix payé par les parents il y a trente ans (article 150 VB du Code général des impôts). Plus cette valeur est proche de la réalité du marché au jour de la donation, plus la plus-value à la revente est faible.
2. Ce prix est majoré : – des frais réels de la donation : frais d’acte, honoraires du notaire, publicité foncière, droits de donation payés sur ce bien. Le forfait de 7,5 % qui s’applique à un achat ne s’applique pas à un bien reçu par donation (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) ; – des travaux : soit leur montant réel, sur factures d’entreprises, soit un forfait de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Le détail de ce qui peut s’ajouter est dans notre article sur le prix de revient d’un logement.
3. La durée de détention court à partir de la date de l’acte de donation (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20). Elle ouvre droit à des abattements :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026 : la hausse de CSG votée dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ne les concerne pas. Une surtaxe s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).
Si l’enfant vend le bien qui est devenu sa résidence principale, il n’y a pas de plus-value à payer. C’est l’exonération habituelle, et elle s’applique aussi à un bien reçu par donation.
Un exemple chiffré : ce que coûte une valeur sous-estimée
Un appartement est donné en 2016. Il vaut alors 300 000 €. L’enfant le vend en 2026, dix ans plus tard, 400 000 €. Frais de donation : 10 000 €. Pas de factures de travaux, on applique le forfait de 15 %.
| Poste | Valeur juste déclarée : 300 000 € | Valeur sous-estimée : 250 000 € |
|---|---|---|
| Prix de vente | 400 000 € | 400 000 € |
| Prix d’acquisition + frais + forfait travaux | 355 000 € | 297 500 € |
| Plus-value brute | 45 000 € | 102 500 € |
| Impôt sur le revenu (après 30 % d’abattement) | 5 985 € | 13 633 € |
| Prélèvements sociaux (après 8,25 % d’abattement) | 7 101 € | 16 176 € |
| Surtaxe | 0 € | 1 435 € |
| Total à payer | 13 086 € | 31 244 € |
Exemple simplifié, à titre d’illustration : chaque vente se calcule avec le notaire.
Déclarer 50 000 € de moins en 2016 a peut-être économisé quelques milliers d’euros de droits de donation. Dix ans plus tard, la vente coûte 18 000 € de plus. Et l’administration peut de toute façon contester une valeur trop basse au moment de la donation : elle a trois ans pour le faire, pénalités en plus.
Parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires : comment se partage le prix ?
C’est le cas le plus fréquent. Les parents ont donné la nue-propriété et gardé l’usufruit. Quand le bien est vendu en entier, le prix se répartit entre eux selon la valeur de chaque droit, sauf s’ils conviennent que l’usufruit se reporte sur le prix de vente (article 621 du Code civil).
La référence habituelle est le barème fiscal de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente :
| Âge de l’usufruitier | Part de l’usufruit | Part de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour une vente à 400 000 € avec un parent usufruitier de 75 ans : 120 000 € pour lui, 280 000 € pour les enfants. Chacun calcule sa propre plus-value sur sa part.
Deux autres solutions existent : – le report de l’usufruit sur le prix (quasi-usufruit) : le parent encaisse tout le prix et le restituera à ses enfants, dans sa succession ; – le remploi : le prix sert à acheter un autre bien, qui sera lui aussi démembré.
Le choix a des conséquences fiscales et successorales. C’est une décision à prendre avec le notaire, avant de signer le compromis. Pour le déroulé complet d’une vente démembrée, voir vendre un bien en démembrement.
Les erreurs qui coûtent cher
- Découvrir une clause d’inaliénabilité au compromis. Relire l’acte de donation avant de mettre en vente.
- Donner puis vendre aussitôt, en rendant le prix aux parents. Si le prix revient au donateur, la donation n’a pas eu lieu en réalité. L’administration peut y voir un abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales) : elle recalcule la plus-value comme si les parents avaient vendu eux-mêmes, avec des pénalités. Vendre directement à un proche obéit à d’autres règles : voir vendre son logement à un membre de sa famille.
- Déclarer une valeur basse pour payer moins de droits de donation. L’économie se reperd, et au-delà, à la revente. L’exemple plus haut le montre.
- Oublier les factures de travaux. Au-delà du forfait de 15 %, seules les factures d’entreprises comptent. Les rassembler dès la donation.
- Mettre plusieurs enfants en indivision sur un même bien dans une donation-partage. L’acte perd sa qualification et ses avantages, et la vente exige l’unanimité.
Pourquoi l’estimation compte deux fois
La valeur d’un bien intervient deux fois dans une donation-partage : dans l’acte de donation, puis dans l’acte de vente. Les deux doivent être justes, et justifiables.
- Au moment de la donation, une estimation écrite, fondée sur les ventes réelles du secteur, sert de base à la valeur déclarée. En cas de contrôle, c’est la meilleure défense.
- Au moment de la vente, elle fixe le prix de mise en vente et permet d’anticiper la plus-value. Voir pourquoi estimer son bien avant de vendre.
À Charenton-le-Pont, les ventes récentes font ressortir un prix médian de 7 460 € le m² pour les appartements (348 ventes en 2025, source DVF). Un prix médian ne dit pas ce que vaut votre bien : l’étage, l’exposition, l’état, la copropriété et la rue font varier le prix de 20 % ou plus. Le prix exact d’un bien donné se fonde sur des ventes comparables, dans la même rue quand c’est possible.
Ce qu’on voit sur le terrain. Les familles pensent souvent à la fiscalité de la donation, rarement à celle de la revente. Or c’est souvent un enfant qui vend, dix ou quinze ans plus tard, avec un acte qu’il n’a jamais relu. Une heure passée à relire l’acte et à estimer le bien avant de le mettre en vente évite la plupart des mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien reçu par donation-partage du vivant des parents ?
Oui. Le bien appartient à l’enfant dès l’acte. Si l’acte contient une clause d’inaliénabilité, un droit de retour ou une réserve d’usufruit, les parents doivent signer ou donner leur accord.
Faut-il l’accord des frères et sœurs pour vendre ?
Non, si chacun a reçu un lot distinct dans la donation-partage. Oui, si le bien a été donné à plusieurs enfants en indivision.
La plus-value se calcule-t-elle sur le prix payé par les parents ?
Non. Elle se calcule sur la valeur déclarée dans l’acte de donation, majorée des frais de donation et des travaux.
La durée de détention des parents compte-t-elle ?
Non. Pour la plus-value, la durée de détention commence à la date de l’acte de donation.
Vendre le bien reçu remet-il en cause la donation-partage ?
Non. La vente ne touche pas au partage : les valeurs restent figées au jour de l’acte pour la succession des parents.
Qui paie l’impôt sur la plus-value ?
Le vendeur, c’est-à-dire l’enfant. En cas de démembrement, chacun paie sur sa part du prix. Le notaire prélève l’impôt sur le prix de vente au moment de la signature.
Sources
- Code civil : articles 621, 900-1, 1075 à 1078-10 — Légifrance
- Code général des impôts : articles 150 U à 150 VH (plus-values immobilières), 669 (barème de l’usufruit), 779 (abattement de 100 000 €), 1609 nonies G (surtaxe)
- Livre des procédures fiscales : article L64 (abus de droit)
- BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (majoration du prix d’acquisition), BOI-RFPI-PVI-20-20 (durée de détention et abattements) — bofip.impots.gouv.fr
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 6 mars 2013, n° 11-21.892 (donation-partage et indivision)
- Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (taux des prélèvements sociaux)
Cet article donne des repères généraux. Chaque situation familiale et fiscale est différente : faites valider votre projet par votre notaire.
Sybille Everhard, responsable du service transaction — Immoove Passionnée d’immobilier et de sa ville, Sybille accompagne les propriétaires de Charenton-le-Pont dans leurs projets de vente. Carte professionnelle : T 94 01 85 747, préfecture du Val-de-Marne
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