Bruits incessants des voitures sous la fenêtre, voisins indélicats, chien qui aboie toute la journée… Les nuisances sonores sont souvent perçues, à raison, comme un facteur négatif par les habitants des grandes villes. Elles ont un impact sur le bien-être, sur la vie quotidienne, sur le moral et même sur l’anxiété.
Mais voilà : vous faites avec malgré tout, parce que vous êtes chez vous.
Or, ces nuisances deviennent un problème encore plus grand lorsque vous envisagez de vendre votre appartement. Car ce facteur a aussi un impact sur les prix de l’immobilier, du fait que les acheteurs se soucient de plus en plus de leur tranquillité au moment de choisir leur futur domicile.
En pratique, quel est réellement l’effet du bruit sur la valeur immobilière ? Quelles conséquences devez-vous anticiper sur le prix de votre appartement ? Et comment y remédier un tant soit peu ?
Aujourd’hui, je vous propose de plonger dans l’univers du bruit et de ses effets négatifs. Bouchez-vous les oreilles, on y va !
La tranquillité : un critère d’achat à part entière
Autrefois mise de côté, voire ignorée au profit de facteurs « objectifs » qui semblaient plus importants, la qualité de vie est désormais un critère essentiel pour les acheteurs en quête d’un logement dans lequel investir leurs deniers.
Dans un contexte de progression des préoccupations autour de la santé et du bien-être, la tranquillité s’est doucement imposée comme un facteur de choix à part entière. Ce n’est plus seulement un critère subjectif, ainsi qu’on pourrait le croire, mais bien un levier majeur de prise de décision pour les acheteurs.
De fait, les bruits constants issus de l’environnement immédiat autour d’un bien, surtout dans les grandes villes (véhicules à moteur, transports en commun, activités nocturnes, voisins…) sont susceptibles d’avoir un effet néfaste sur la qualité de vie au quotidien. Par conséquent, les acheteurs se montrent de plus en plus vigilants quant à l’exposition sonore d’une propriété.
Comment le bruit affecte la valeur immobilière d’un bien ?
Depuis de nombreuses années que je parcours mon quartier de Charenton (et pas seulement pour mon métier : j’habite aussi cette zone), j’ai constaté un double effet négatif en lien avec les nuisances sonores.
- Ces nuisances sont de plus en plus prégnantes et diversifiées. Pensez à la hausse vertigineuse du nombre de voitures et à l’apparition d’un nouveau type de désagrément sonore avec les téléphones mobiles (sonneries intempestives, locuteurs trop bruyants, musique à fond…).
- L’impact du bruit sur la valeur immobilière s’est renforcé à mesure que les nuisances devenaient plus inconfortables encore.
Par conséquent, on estime que les propriétés situées dans des zones particulièrement exposées aux bruits peuvent voir leur valeur baisser de 5 à 20 % ( ! ) par rapport à des biens similaires installés dans des zones plus calmes.
En somme, l’appartement au 2e étage donnant sur le boulevard congestionné toute la journée ne donne plus envie aux acquéreurs. Et ceci, même si le logement est beau et que le boulevard est réputé.
Ce critère n’est pas en passe de devenir incontournable : il fait déjà partie des critères d’estimation pris en compte par les professionnels de l’immobilier… au grand dam, il est vrai, des vendeurs qui espèrent tirer de leur logement un maximum de sa valeur.
Les facteurs sonores qui influent sur la valeur d’un bien immobilier
Plus concrètement, comment fait-on le lien entre bruit et valeur immobilière ?
En réalité, les professionnels tiennent compte de plusieurs facteurs. Je vous cite les plus importants :
- La nature du bruit. Par exemple, le bruit émis par des voitures qui circulent est moins désagréable que celui d’une usine de métallurgie à proximité.
- La fréquence du bruit, selon qu’il est continu ou ponctuel, régulier ou rare, diurne ou nocturne. Par exemple, vous entendez passer les éboueurs depuis votre appartement, mais cela n’occasionne du bruit que deux fois par semaine, et seulement pendant quelques minutes : la gêne est donc limitée
- L’heure à laquelle le bruit est émis. Par exemple, une nuisance à 3 heures du matin a bien plus de conséquences que la même nuisance en journée.
Ces facteurs permettent d’appliquer une sorte de « quotient d’inconfort » qui évalue l’impact des nuisances sonores sur la vie quotidienne, et donc sur la valeur d’un bien immobilier.
Je vous donne un exemple très simple : le passage des avions. Cette nuisance est de nature désagréable (un avion fait beaucoup de bruit), sa fréquence est élevée (il en passe en moyenne toutes les 10 minutes), et la circulation aérienne s’étend jusqu’à tard le soir. C’est donc clairement un problème gênant.
Par ailleurs, certaines études témoignent de l’impact du niveau sonore : chaque décibel au-dessus de 65 entraîne une dévaluation de la valeur du bien. En somme, plus la nuisance est forte, et plus la valeur diminue.
Tout cela à des effets concrets sur le marché immobilier. Dans certaines zones, le marché ajuste les prix de manière à compenser la gêne occasionnée : les biens sont alors vendus à des prix très inférieurs à ceux qui ne sont pas directement confrontés aux nuisances sonores.
La réglementation s’est aussi adaptée. Les autorités ont imposé la réalisation d’un diagnostic Bruit des aéroports (ou « état des nuisances sonores aériennes ») pour les logements situés près d’une infrastructure de ce type. Les propriétaires peuvent consulter en ligne le plan d’exposition au bruit (PEB) pour savoir s’ils sont concernés.
Enfin, les nouvelles constructions doivent respecter des normes d’isolation acoustique, afin de garantir le confort des occupants.
Comment atténuer le bruit et limiter son impact sur la valeur immobilière ?
La question que vous vous posez, bien sûr, c’est de savoir quoi faire dans une telle situation.
L’impact du bruit sur la valeur immobilière étant réel (et significatif), quelles solutions pouvez-vous mettre en œuvre pour atténuer ces nuisances et vendre à un prix plus proche de ce que vous attendiez ?
Le premier réflexe, bien entendu, c’est d’améliorer l’isolation acoustique de l’appartement, et en particulier d’installer des fenêtres à double ou triple vitrage – si ce n’est pas encore fait.
En complément, des travaux d’isolation acoustique des murs et des plafonds peuvent être envisagés, notamment si le logement est proche des sources sonores (transports, artères routières…). Mais cela nécessite des investissements conséquents.
Par ailleurs, n’hésitez pas à vous rendre en mairie, au service de l’urbanisme, pour poser de questions au sujet d’éventuels projets futurs d’aménagement. Les municipalités tendent à mettre en place des mesures pour limiter l’impact sonore dans certaines zones, par exemple en végétalisant les façades et les toitures, ou en installant des murs anti-bruit. Des efforts qui permettent de revaloriser les biens concernés. Si un tel projet est mis en œuvre, il vaut peut-être la peine de patienter quelques années avant de vendre !
L’impact du bruit sur la valeur immobilière peut avoir des effets concrets sur le prix de votre appartement à vendre. Mon conseil : ne négligez pas ce problème sérieux (même si, de votre côté, vous vous y êtes habitué(e)) et prenez contact avec un professionnel de l’immobilier pour étudier vos options.
Je reste à votre disposition si vous avez des questions ou des doutes !
