Toutes les ventes immobilières ne se ressemblent pas. Certaines sont plus complexes que d’autres, souvent en raison de la situation spécifique du propriétaire.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier détenu par l’un des époux, mais pas par l’autre, et que son propriétaire a le désir de vendre. Un bien qui aurait été acquis avant les noces. Dans ce cas de figure, comment se déroule la transaction ? Qui décide de quoi ? Et qui est censé avoir le dernier mot ?
Ce n’est pas un cas isolé : si vous lisez ces lignes, c’est que vous vous trouvez peut-être dans une telle situation. Et que vous cherchez des réponses.
Aujourd’hui, je vous propose d’examiner cette question dans son ensemble. Nous allons voir comment vendre un bien acquis avant le mariage, et découvrir ce qu’une telle opération implique pour les époux.
La question des biens immobiliers achetés avant le mariage
Avant toute chose, faisons un point juridique. Quel est le statut des biens acquis avant le mariage ?
Dès que les noces sont prononcées, un cadre juridique strict définit les droits des époux sur leurs biens en fonction du régime matrimonial applicable. Mais dans la plupart des cas, les biens qui ont été achetés avant le mariage conservent un statut bien particulier : sauf exception, ils n’entrent pas dans la communauté.
Les biens qui n’entrent pas dans la communauté
En pratique, c’est ce que l’on appelle un « bien propre ». Un tel bien appartient exclusivement à celui ou celle qui le détenait avant de se marier, il n’est donc pas commun aux deux époux.
La notion de « bien propre » ne se limite pas aux biens acquis avant de se dire « oui » : elle s’applique également à tous les biens dont l’achat a été réalisé avec des fonds propres durant le mariage. Car, oui, l’un des époux est en droit d’acheter un bien avec ses propres fonds, sans en partager la propriété avec le conjoint.
Cela concerne la plupart des couples mariés qui, n’ayant pas signé de contrat de mariage, sont par défaut liés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Dans ces conditions, le choix de la vente est laissé à l’entière discrétion du propriétaire, qui n’a donc besoin d’aucun accord préalable pour réaliser sa transaction (nous avions déjà évoqué ce cas dans cet article).
En cas de divorce, chacun des deux conjoints récupère ses biens propres, ceux-ci ne faisant pas l’objet d’un partage. Sauf si, bien sûr, des arrangements spécifiques sont conclus pendant la procédure.
Le régime de la communauté universelle
Il existe néanmoins une exception concernant les personnes mariées sous le régime de la communauté universelle. Sous ce régime, la totalité des biens entre dans la communauté, y compris ceux qui appartenaient déjà à l’un des époux avant le mariage.
Concrètement, cela veut dire deux choses :
- Il n’est pas possible de vendre un bien, même acquis avant le mariage, sans l’accord du conjoint.
- En cas de divorce, tous les biens sont répartis en parts égales, sauf si une répartition différente a été prévue par un contrat de mariage.
En somme, sous ce régime, il est indispensable de se référer au contrat de mariage pour savoir si un bien est considéré comme propre ou commun. Cette vérification doit être faite avant toute velléité de vendre.
Les biens achetés par les deux époux
Qu’en est-il d’un bien immobilier acheté en commun par les deux époux avant qu’ils ne se marient ?
C’est simple : dès lors que le logement a été acheté à deux, chacun dispose de sa propre part. Cette répartition peut être modulée dans l’acte authentique si, par exemple, il existe une disproportion importante entre les fonds injectés par l’un et par l’autre. On peut ainsi décider un partage au tiers, au quart, etc.
Il s’agit alors d’un bien indivis, que les deux propriétaires doivent décider de vendre ensemble. S’ils viennent à divorcer, les époux récupèrent leur part respective.
Vendre un bien acquis avant le mariage : le cas particulier de la résidence familiale
En principe, c’est assez simple : si le bien que vous souhaitez vendre a été acquis avant le mariage par vos soins, et que vous êtes mariés sous un régime classique, alors la décision vous revient.
Sauf que… ce n’est pas aussi facile qu’on le croit.
Car la loi prévoit une exception dans le Code civil, article 215 : si le bien acquis avant le mariage constitue la résidence principale de la famille, cette prérogative n’existe plus. Autrement dit, le propriétaire n’est plus seul à pouvoir décider de la vente, même s’il s’agit d’un bien propre.
Ce texte vise à sanctuariser le domicile familial et à empêcher que le conjoint ne soit lésé par la décision de vendre. Il faut donc l’accord des deux époux pour réaliser la transaction.
Dans le cas contraire, si la décision est prise unilatéralement, l’époux qui a refusé de donner son accord peut demander l’annulation de la cession dans un délai d’un an à partir du jour où il a pris connaissance de l’acte. Mais, dans les faits, cela arrive rarement, car le notaire prend ses précautions : il s’assure du consentement des deux époux avant de finaliser la vente.
Pouvez-vous refuser de vendre votre maison ou votre appartement ?
Prenons maintenant la question sous un autre angle : avez-vous le droit de vous opposer à la vente d’un bien immobilier ?
Pour y répondre, il faut établir trois points :
- Le bien est-il propre ou commun ? Seul un bien propre peut être vendu sans l’accord du conjoint.
- Sous quel régime êtes-vous mariés ? Sous le régime de la communauté des acquêts, le plus courant, les biens achetés en propre par l’un des époux (avant ou pendant le mariage) lui appartiennent personnellement. En revanche, sous le régime de la communauté universelle, tous les biens (immobiliers ou mobiliers) obtenus par les époux, avant ou après le mariage, sont considérés comme communs.
- Le logement constitue-t-il la résidence principale de la famille ? Si c’est le cas, le bien ne peut être vendu sans l’accord des deux époux, y compris s’il s’agit d’un bien propre.
Si le bien appartient en propre à votre conjoint, que vous êtes mariés sous un régime classique, et que le logement n’est pas la résidence familiale, vous ne pourrez pas vous opposer à sa mise en vente.
Pour aller plus loin et savoir s’il est possible de vendre un bien acquis avant le mariage, je vous propose de contacter l’équipe d’Immoove Eppler : vous pourrez faire le point sur votre situation exacte et connaître précisément vos droits.
